淺談抵押預(yù)告登記在銀行實務(wù)操作中的利弊

李一凡

【摘要】房地產(chǎn)市場的火爆帶動了商業(yè)銀行住房按揭貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。由于房屋尚未建成無法落實抵押登記，銀行在向借款人發(fā)放貸款前往往會要求借款人辦妥抵押預(yù)告登記，以期實現(xiàn)將來的物權(quán)。當貸款逾期后，銀行將借款人訴至法院要求歸還貸款并享有對房屋的優(yōu)先受償權(quán)，此時法院以抵押權(quán)未設(shè)立駁回銀行關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的請求。看似對銀行有利的抵押預(yù)告登記將成為無法保障信貸資產(chǎn)安全的弊端。

【關(guān)鍵詞】預(yù)告登記 抵押預(yù)告登記 商業(yè)銀行 住房按揭貸款

在銀行實務(wù)操作中，一手住房按揭貸款風(fēng)險較低，主要原因在于——借款人自身信用風(fēng)險較低，開發(fā)商關(guān)聯(lián)交易較少。但是，對于銀行來說，排除假按揭等虛假因素，當借款人購買期房時，銀行要求辦理的抵押預(yù)告登記會成為貸款健康存續(xù)的安全隱患。

一、案情回顧及分析

G銀行于2009年6月與客戶z簽訂《住房貸款抵押合同》，用于z購買某樓盤房屋，雙方約定了貸款金額、貸款期限、還款方式、違約責任等。8月，在z辦理了抵押預(yù)告登記后，G銀行向z放貸。然而，z從2012年9月起便不再按約還款。經(jīng)催收無效后，G銀行將z訴至院，其主要訴請包括判令z歸還借款本金、利息及逾期利息;請求法院依法處置z所有的房屋，并以所得價款優(yōu)先償還G銀行貸款抵押合同項下各類費用等。法院認為因本案所涉房屋尚未辦妥正式抵押登記，根據(jù)法律規(guī)定不具備實現(xiàn)抵押權(quán)的條件，所以法院最后判決是：z歸還銀行借款本金、利息、逾期利息及訴訟費，但駁回了銀行的其余訴訟請求無法支持銀行的該條訴求。

上述案例是如今一手住房按揭貸款牽涉違約糾紛的典型，決定銀行訴求成敗的關(guān)鍵點在于押品為期房，通俗來說期房即尚在建造不能交付使用的房屋，并未落實正式登記，銀行關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的訴求無法得到支持。

二、抵押預(yù)告登記的利與弊

（一）有利之處

對于購房者、開發(fā)商、銀行三方來說，抵押預(yù)告登記的存在有利于促進三者間的良性運作，具體來說有：

（1）對于購房者來說，抵押預(yù)告登記保障了其購買房屋后的合法權(quán)益。可以有效防止開發(fā)商一房二賣。

（2）對于開發(fā)商來說，不必等待較長的施工時間，即可得到銀行的放款，有利于快速回籠資金。

（3）對于銀行來說，抵押預(yù)告登記突破了以往必須落實正式抵押登記后才能放款的嚴格限制，主動降低貸款準入門檻，實現(xiàn)大量獲客，迅速搶占市場資源，另一方面增加了與開發(fā)商合作的籌碼，能促進與開發(fā)商之間的良好合作關(guān)系。

（二）不利之處

如前文所述，對銀行來說實現(xiàn)將來的抵押權(quán)存在變數(shù)。隨著《物權(quán)法》的實施，法院對于審理預(yù)購商品房抵押貸款的審判尺度發(fā)生改變，多家銀行均被法院駁回行使抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，而優(yōu)先受償權(quán)在銀行債務(wù)清收過程中至關(guān)重要，是是否能夠收回足以覆蓋貸款本息及費用的關(guān)鍵因素。經(jīng)了解，上海法院對于抵押預(yù)告登記的司法審判尺度主要在于：一是應(yīng)嚴格按照物權(quán)法定原則進行。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，法院認為抵押預(yù)告登記的性質(zhì)是在將來要求進行抵押權(quán)登記的請求權(quán)。抵押預(yù)告登記并不產(chǎn)生物權(quán)的設(shè)立或變動的法律效力，權(quán)利人并不能據(jù)此直接要求行使抵押權(quán)。二是具備行使抵押權(quán)，應(yīng)當從抵押人正式辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記（即小產(chǎn)證）之日起算。

該審判尺度在執(zhí)行階段對銀行的優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生較大的影響，傳統(tǒng)的觀念—“抵押預(yù)告登記=抵押權(quán)被打破。在貸款出現(xiàn)風(fēng)險時，銀行的抵押預(yù)告登記未能及時轉(zhuǎn)為正式登記的情況主要有：“大產(chǎn)證”辦出之前，借款人失去還款能力;售房者與購房者產(chǎn)生合同糾紛，購房者在糾紛解決之前拒絕辦理轉(zhuǎn)移登記，甚至主張解除房屋買賣合同，同時拖欠銀行貸款;借款人債務(wù)纏身、資金緊張，還款能力及還款意愿顯著降低，為了暫不繳過戶稅費或其他原因而單方面怠于辦理轉(zhuǎn)移登記，同時拖欠銀行貸款等。

不難看出，貸款直接轉(zhuǎn)變成了以信用為擔保方式的貸款。對于銀行來說，信貸風(fēng)險敞口被直接放大，追索并收回貸款難度大大增加。

三、解決之道

（一）銀行角度

從銀行角度出發(fā)，應(yīng)當高度重視司法審判尺度改變帶來的法律風(fēng)險，樹立“抵押預(yù)告登記≠抵押權(quán)”的基本觀點。進一步明確——在抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式的抵押權(quán)登記之前，抵押權(quán)沒有設(shè)立，抵押權(quán)人均無權(quán)就抵押房產(chǎn)主張抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。

預(yù)售商品房按揭貸款必須落實房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的階段性保證擔保，擔保期限直至借款人辦妥貸款項下所購房屋正式的抵押權(quán)登記手續(xù)之日止，以保障銀行作為債權(quán)人的權(quán)利。

做好認識抵押預(yù)告登記制度的法律風(fēng)險提示工作。營銷、審批、貸后管理人員都應(yīng)當注意到預(yù)告登記的特殊性，不能輕易等同于產(chǎn)權(quán)房屋等普通抵押權(quán)。

貸后應(yīng)關(guān)注房產(chǎn)開發(fā)進度，對于已經(jīng)能夠辦理不動產(chǎn)抵押登記的房產(chǎn)，及時辦妥登記，減少風(fēng)險并保障銀行作為債權(quán)人的合法權(quán)利。如果發(fā)現(xiàn)借款人未能及時配合銀行辦理抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)正式登記手續(xù)的，銀行可以借款合同作為追究借款人違約責任的法律依據(jù)。貸款銀行可以在抵押預(yù)告登記有效期內(nèi)立即宣布貸款提前到期，查封抵押房產(chǎn)以保障銀行債權(quán)。

（二）立法角度

（1）明確抵押預(yù)告登記的含義、內(nèi)涵及效力。

（2）制定法律解釋，明確“自能夠進行不動產(chǎn)登記”的具體情況，如條件、方式、違約責任。具體如：條件——樓盤正式建成，開發(fā)商辦理大產(chǎn)證;方式——開發(fā)商主動為住房者辦理小產(chǎn)證或債權(quán)人向有關(guān)部門提出申請等;違約責任——權(quán)利人為未辦理正式抵押登記。

（3）制定法律解釋，增強“三個月內(nèi)”的靈活性，如抵押預(yù)告登記涉及權(quán)利人在外的債務(wù)問題，該時間要求變成可變時間，如改為“雙方共同約定時間內(nèi)”。

（4）根據(jù)“預(yù)查封”順序來確定順位效力，在債務(wù)糾紛中，為保障債權(quán)人將來實現(xiàn)其抵押權(quán)，設(shè)立預(yù)查封，保障優(yōu)先受償。