房產運行狀態監測與評估指標體系初探

李明勇 張 偉 袁競峰 張 寰

1 國網江蘇省電力有限公司 江蘇 南京 210000

2 東南大學 江蘇 南京 210000

1.引言

在公共建筑的全生命周期中，運行與管理費用約占比生命周期總成本費用的85%以上，房產運維階段的管理至關重要。此外，也有研究表明建筑在實際運維中普遍存在設計中采用的某些技術無法正常使用或者不使用的情況。由此可見，對建筑實際運行性能研究很有必要[1]。為了保證建筑的實際運行達到預期設計效果，提高建筑運行水平，降低運維成本，房產運行狀態監測與評估逐漸成為人們的關注點[2]。

房產運行狀態的監測與評估主要指在房產運維階段，借助自動化系統、監防系統等技術，對建筑物所有設施、設備、空間、環境、能耗進行監測并評估，進而為管理者提供高效、便捷、安全、智能的管理手段，給房產使用者提供舒適、優質、安全的環境，從而提高房產管控水平。建立合理科學的指標體系是進行房產運行狀態監測與評估的第一步。以國家建筑運行有關法規為依據，結合國網江蘇省電力有限公司（以下簡稱江蘇公司）非生產性房產運行現狀和管理制度，制定符合江蘇公司的房產運行狀態監測與評估指標體系。

2.房產運行狀態監測與評估指標集

2.1 指標集的構建原則

（1）系統性和科學性原則

綜合評價指標體系的構建應基于科學的分析，反映房產運行狀態各方面的工作內涵，全面準確地評價房產運行狀態監測的內容。指標描述應清晰、明確，從而保障專家對于相對重要性評價的準確性與可靠性。而指標評分項的設置也應條理清楚、內涵明確，使得指標評價更具科學性與可操作性。

（2）定性與定量相結合原則

房產運行狀態監測與評估中，為保證評價過程的規范性和可操作性，在指標設置中多采用定量指標。當然，指標的設置應對定性指標進行科學處理，從定量化的角度對定性指標進行分解，從而保證評價過程的可操作性。因此，房產運行狀態監測與評估指標體系的構建需要堅持定量與定性相結合原則，使評價過程“剛柔相濟，軟硬結合”。

（3）一致性和可比性原則

指標要相互獨立，不同層次之間、同一層次中的二級指標之間應相互獨立，避免交叉重疊。對同類評估對象應采用相同的評價標準，保證指標體系的一致性。可比性則是指所選取的指標在同類評估對象間有完全一致的定義和內涵，數據的統計口徑和來源同出一處，以保證同一指標在不同對象間具有可比性。一致性和可比性是保證評價結果客觀、公正性的基本前提，也是使結果具有廣泛適用性的保障。

（4）適用性和可操作性原則

指標體系的設置應盡量與現行的國家標準、技術規范等統一，使評價指標所需數據易于獲得，指標體系要繁簡適中，計算、評價方法簡便、實用；各評價指標及其計算方法應標準化、規范化。對于采集難度較大的軟指標，在結合問卷調查、實地調研、專家評議等方法的同時，盡量將軟指標硬化，以便于計算和對比。

2.2 房產運行狀態監測與評估指標集的結構與內涵

根據指標的構建原則，結合國家相關房產管理政策標準與江蘇公司實際情況，將房產運行狀態監測與評估指標分為三個層次，包括3個一級指標、7個二級指標、41個三級指標，如表 1所示：

表1 房產運行狀態監測與評估指標集

考慮到江蘇公司房產管控的具體問題，我們從房產運行評估過程中所涉及的“硬件”、“軟件”和最終用戶出發，將評估指標體系從三個維度進行劃分，即安全運行、管理服務和綠色健康三個維度。安全運行是指房產管理中的“硬件”，如建筑結構和設備等“硬件”設施運行狀況，結合國家標準和電網大修技改項目文件，分為九個三級指標；管理服務主要是指房產管理中的“軟件”，如物業服務、智能化情況和新技術引進，用以支撐房產的正常運行和管理；綠色健康體現人與環境間的相互聯系和資源的耗用狀況，主要包括工作環境和資源利用兩個方面的內容[3]。三個維度中安全運行構成房產運行狀態監測與評估的自然環境，管理服務反映的是房產運行狀態監測與評估的管理環境，而綠色健康則反映的是房產運行狀態監測與評估中最終用戶的情況，是房產運行狀態的靈魂和輸出。

5.結語

為有效實施房產運行狀態監測與評估，制定房產運行狀態監測與評估指標體系。結合江蘇公司房產運行管理現狀，將指標體系分為安全運行、管理服務、綠色健康三個部分，構建“硬件-軟件-軟硬件交融”的立體式指標體系。