房地產企業工程項目精細化管理探究

姚海威

摘? 要：經濟全球化步伐的加快，各行業實現經濟迅猛發展，提高了人們對生活的需求度。房地產企業是一直和人們生活聯系最為密切的職業。文章概述了房地產企業工程項目精細化管理體系的構成、分析了房地產企業工程項目精細化管理的現狀、沿著項目精細化的研究思路、提出了有效探究房地產企業工程項目精細化管理的途徑，為我國房地產企業為轉變發展模式提供理論依據。

關鍵詞：房地產企業;工程項目;精細化管理

在一定程度上來看房地產開發企業，有其他行業不可比擬的優勢，它涉及了人們生活的方方面面，住房、工作、教學、娛樂以及餐飲等都占據著人們生活、工作等衣食住行的各個層面。成為社會大眾維持正常生活的基本保障。精細化的管理工作是為了將市場責任明確可行化，滿足工程項目對人們的服務作用，將管理工作進行靈活的量化，保證了房地產企業工程項目在精細化的模式下更好進行對人們、對社會的服務工作。

1.房地產企業工程項目精細化管理體系構成

1.1精細化管理內容

現階段，房地產企業工程項目精細化管理已經深入管理工作的各方面，這種全覆蓋的管理方式，為精細化的管理提供新的途徑。首先要將操作程序進行精細化的管理，要求工作人員嚴格按照規范進行操作，其次是精細管理控制，對整個流程遵循計劃、核實、實施、檢查回顧程序運作。還要對企業的賬目、財務憑證等進行登記記賬、審查稽核，發現賬實不符的現象要及時解決，確保整個財務管理的過程真實有效。還要有分析決策精細化，通過搜集數據信息、建立模型科學評估出決策的可行性。最后，是對目標進行精細化調整，企業的決策領導層要根據本年度完成的利潤情況，及時調整計劃目標，保證企業規劃的順利實施[1]。

1.2精細化管理原則

要想實現有效的資源配置，要對工程項目的實際活動和擁有的資源進行精細化管理。更好的實現房地產企業的管理質量規劃，企業不僅是聯系各部門之間的中轉站，而且還要遵循現有的資源滿足顧客的需求，要想將房地產企業工程項目的各動態過程融合成一個可控規范化流程。這樣就實現了房地產企業工程項目高效率的精細化原則。通過可控制的方式對系統不斷進行考核，尋求發展更好的機遇，更好的開展精細化管理工作。

1.3精細化管理目標

在房地產企業工程項目精細化管理中，精細化的管理目標主要包括以下四種，第一：將原來工作中的預算、招標、購置、生產管理等工作加以清晰可見的界限和聲明，細化管理工作。第二：通過流程圖的方式，完成工作環節和人員職責分配的工作化管理流程;第三，要完成標準化的當天應該完成的工作量，綜合各環節的工作分配數據化的指標，進行完成日工作量或者月、季度工作量的監督。第四，將工作進行定量的信息化，在信息發展的時代，信息化在房地產企業工程項目精細化管理中占據著舉足輕重的地位。在精細化工作中融入信息化方便各個部門之間實現數據信息的共享，提高各部門之間的合作。

2.房地產企業精細化管理現狀

目前，雖然人們對住房的需求量較大，但是房地產企業的發展呈現緩慢發展態勢。首先，對于房地產企業施工項目的地理位置來說，一旦選取該區域作為開發對象，更換位置可能性幾乎為零。因此，對工程項目的選擇地要綜合考慮各地理因素。其次，眾所周知房地產開發企業工程施工周期長，從開始的勘查用地。到施工、竣工等所需時間更長。它受國家宏觀經濟政策的影響，因為房地產的過度開發可能不利于社會的穩定發展，出現的房屋壟斷會造成嚴重的危機。最后就是目前的房地產企業沒有明確的制度要求，財務管理、項目質量、成本模式等都存在一系列亟待改善的問題[2]。

3.房地產企業精細化管理的思路

在房地產企業工程項目精細化管理工作中，要想確保精細化管理的有效開，就要梳理房地產精細化管理的思路。第一，要確定影響房地產精細化的風險因素。第二，要運用先進的信息技術手段，搜集房地產企業工程項目建設的資料，規避在實際施工過程受風險沖擊較大。第三，依據以上相關資料、知識的存儲，撰寫項目施工可行性報告、施工執行的計劃書等下達各部門的任務職責分配，確保房地產企業工程項目精細化管理工作的順利進行。

4.房地產企業精細化管理探究途徑

4.1完成精細化管理目標

房地產企業工程項目精細化管理目標貫穿項目施工的全過程。在工程項目標決策階段，要對市場經濟下對消費者或者潛在的消費者進行需求分析，在了解對方的基礎上確立工程的發展規劃和目標。在項目工程的準備進行階段，房開企業進過政府部門的審核批準，遵守法律規范的基礎上進行施工方案圖的規劃。在項目實施階段，要加強對項目質量按照目標實施的標準、項目的把控、監督、改進等，在圖紙設計、施工質量、顧客滿意度融合多方面的因素對工程目標進行精細化管理。在完成竣工階段。在規定的年限內遵循住房的保修制度確保項目質量。在每個階段實施精細化的管理，不僅滿足業主住房需求，而且實現企業利益價值最大化的管理目標[3]。

4.2實現精細化工程的推廣

對于房地產企業中精細化技術是嚴格按照國家規定的“精品化項目”進行創建。首先就要針對房地產開發商把自行研發設計的圖紙及時交遞給項目施工的指揮管理人員，以便對質量進行嚴格的技術把控;其次，在購入原材料、固定資產等設備時，要具備合格證書、建材的檢驗報告等，對安全等級要求高的材料，要把供應商的信息交由審核部門。最后，強化施工過程的掛牌制度，對管理者、施工人員、建設工程的時間做準確無誤的文字記錄，實現責任到人的精細化責任管理制度。在指定的建筑區域建設樣板的時候，竣工的實際效果要和樣板間展示的質量相等同，或者完工時高于樣板的質量標準。

4.3加大精細化監理管控制度

精細化監管的主體是實現對人員的管控，一方面，在規定時間內，相關承包項目建設的單位、個人要遞交工作管理人員履歷和聯系方式、在現場的職責、擁有的專業技術職稱、允許施工的從業資格證、項目管理結構表。另一方面還要組織項目負責人和建設、監管等部門的見面會，保證后續工作的順利開展。確保管控人才的專業化也是實現精細化質量管理的途徑之一，有專業的技術人才做技術和管理的堅實基礎是精細化管理強有力的后盾。質量監管除了要保障上述施工過程的規范，還要有制度的支撐。要嚴格按照《監理合同》、經過評審以后的《監理規劃、細則》、以及相關《建設工程監理規范》等進行監管[4]。

4.4確保精細化驗收體系完整

在精細化管理竣工驗收的環節，要做好隱蔽工程工作的驗收，不僅要向項目監理工程師遞交報驗表，還要攝影留樣，留用后續檢查;還要做好綠化、消防、防雷電、環保、室內空氣等相關和人體健康相關的專項驗收;實施相關項目工程的施工單位、監理部門、設計工程部等都要完成單位工程的驗收;其中最具重要意義的就是竣工的驗收，在施工部們、監理部門、工程部門檢查合格后，成立相關竣工驗收機構，遞交驗收竣工通知書，確保每一個精細化工程項目的完整。

結語

依據上述內容，房地產企業工程項目精細化管理滲透管理內容的各個層面，加強對房地產企業精細化質量工作的管理、在容易忽視的區域進行嚴格的制度把控、提高房地產企業在市場當中的競爭力，實現房地產企業工程項目精細化發展的重要目標。

參考文獻

[1]梁焰興.房地產企業工程項目精細化管理的分析[J].裝飾裝修天地，2018，（15）：89.

[2]王曉芳.精細化管理在房地產企業工程管理中的應用[J].中華民居，2014，（21）：405，406.

[3]趙永彬.建設工程項目施工的精細化管理途徑[J].中國房地產業，2018，（6）：117.

[4]董莉.建筑工程精細化施工管理探討[J].房地產導刊，2017，（2）：86.