特征價格法及其在我國住房價格指數編制中的應用

溫雪 溫興祥

摘要：住房價格指數反映了住房作為一種商品的價格變動和趨勢，是宏觀政策調控的重要參考依據。我國經歷了快速的城鎮化和房地產市場發展，伴隨而來的是住房市場上大量的新建住房的交易。相應的住房郊區化和容積率提升將影響到住房的特征變化，這對用重復交易法編制住房價格指數提出了挑戰。特征價格法充分考慮了住房特征的異質性，理應成為我國編制住房價格指數的重要依據。本文詳細梳理了三種不同的特征價格法，即時期啞變量法、插值法和特征法，然后給出了在運用特征價格法時需要考慮的遺漏變量偏誤、設定誤差和樣本選擇偏誤問題。

關鍵詞：住房;房價指數;特征價格模型

引言

伴隨著住房市場化改革，我國的房地產市場迎來了持續多年的迅猛發展。房價也隨著我國整體經濟的增長而水漲船高，高房價引起了普通老百姓、政府以及學者的關注。住房價格指數作為眾多價格指數中的一種反應了住房作為一種商品在一定時期內價格的變動趨勢和變動的程度。鑒于房地產市場是整個國民經濟健康運行的重要組成部分，住房價格在宏觀調控中也起到了關鍵的參考作用。各國政府普遍將房價作為制定宏觀經濟政策的依據之一，房地產市場的細微變化都會影響到相應貨幣政策和財政政策的實施^[1]。另外，房價指數綜合反映了市場整體的信息，是市場參與者進行市場決策的重要依據，也是進一步分析和研究住房市場相關經濟規律和政策問題的基礎^[2]。因此，構建科學、合理和客觀反應住房價格的指數具有非常深遠的影響。

住房是一種具有高度異質性的商品，不同的住房在物質特征和區位特征上存在較大差異。因此，構建反映住房真實價格的指數需要考慮到這種住房的異質性影響，剔除由于不同類型的住房的價格變動對整體住房價格指數變動的影響。常見的編制住房價格指數的方法有重復交易法和特征價格法。重復交易法利用兩次及以上交易的住房的價格信息構建價格指數，不需要種類繁多的住房特征的信息，所以重復交易法對樣本信息的要求較低。美國聯邦住宅供給機構監察辦公室（Office of Federal Housing Enterprise Oversight）發布的OFHEO住房價格指數（簡稱OFHEO-HPI）和美國標準普爾（Standard 和Poor）發布的標準普爾卡斯-席勒住房價格指數（S&P /Case-Shiller Home PriceIndices）是美國房地產市場的兩大著名住房價格指數，這兩種指數均是建立在重復交易法之上^[3]。特征價格法基于研究住房的權威模型——特征模型^[4]，在估計模型時控制住房的各項特征，剔除住房異質性對住房價格估計的影響。

1.我國住房市場特征與住房價格指數

1.1住房市場化和新建住宅市場

我國的住房市場化改革始于改革開放初期。在改革開放前的計劃經濟體制下，城鎮居民的住房由所在單位作為福利統一分配。由于資源向戰略性重要領域傾斜，國家在住房等民生項目上的投資嚴重不足，造成城鎮家庭普遍的住房空間狹小、住房質量低下等問題。改革開放初期，中央政府加大住房資金投入，但由于在各部門之間的分配不均以及由此產生的腐敗情況，始終沒有找到一條合適的改變住房問題現狀的途徑。1992召開的十四大明確提出我國經濟體制改革的目標模式是建立社會主義市場經濟體制，體現在住房市場上，這意味著住房改革也逐漸朝著市場化的方向前進。1998年由國務院下發的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》是我國房地產市場發展具有里程碑意義的政策文件，它廢除了住房實物分配的制度，為商品房的發展掃清了障礙，從而確立了商品房的市場主體地位。

房地產市場的起步已經過去了十多年的時間，房地產市場儼然已成為我國國民經濟中的支柱產業之一。2009年，房地產市場為我國的經濟增長貢獻了11%，對處于全球經濟危機中的中國來說房地產市場在抵抗經濟危機負面作用中起到了非常重要的作用。我國房地產市場的迅猛發展滿足了潛在的以及隨著經濟增長和城鎮化而產生的住房需求。大量新建住房的供應是我國現階段住房市場的一大特征。大量的新建住房在全國各地涌現：新建住房竣工面價由1998年的140萬平米增加到了2010年的610萬平米，其在所有竣工房屋中的比例從30%提高到70%。據住房與城鄉建設部 2010年數據統計，在私有住房銷售中，新建住房所占比例達到了64%。在成熟的房地產市場中，大量的是二手房的交易，新建住房的交易只占其中很小的比例;而在我國住房產市場交易中，大量的是新建住房的交易，遠未達到發達國家房地產市場的發展程度。

1.2新建住房和住房價格指數

我國現階段大量的新建住房交易將深刻影響住房價格指數的構建。重復交易法不適用我國從現階段以大量的新建住房交易為特征的交易狀況。重復交易法只能利用至少有兩次交易及以上的住房交易價格息，這在住房交易以大量的新建住房的我國住房住房極大的樣本選擇偏差;另外，特征價格法假設所交易住房的價格在所交易的相鄰兩個時期不發生變化。因此，考慮到住房質量特征、且不需要重復交易信息的特征價格法就成為在我國目前住房市場特征下最適當的編制住房價格指數的方法。

編制住房價格最大的困哪在于控制住房的質量特征變化。我國現階段的住房供應特征對于住房質量具有非常重要的影響。體現在兩個方面，第一，住房郊區化。為了滿足對住房的需求，我國的各大城市陸續、不斷地進行“擴容”，城市土地面積繼續擴大。2000年全國城市土地開發22439平方千米，到2010年增加到了40058平方千米，換句話說，新增土地開發面積年均增長5.96%。在這些土地中，其中被用于新建住房的土地面積從2000年的7122平方千米增加到2010年的12404平方千米，年均增長5.71%。這意味著很多的新建住宅將在城市郊區地帶出現，即住房郊區化;第二，在有限的土地使用情況下，提供更多的住房的辦法是在允許的范圍內，設置更高的容積率。住房銷售面積與所占土地面積之比，由2000年的2.15提高到2010年3.57。也就是說，平均住房容積率在這過去的十年中提高了將近60%。前述兩點對住房質量的改變是毋庸置疑的，住房郊區化帶來的住房區位特征的變化和容積率提升將會降低住房交易價格。如果在構造住房價格指數中忽略它們的影響將帶來具有誤導性的住房價格指數。

2.住房特征價格指數

本文以下詳細介紹三種不同構建住房價格指數的特征價格法，即時間啞變量法、插值法和特征法。首先是最原始且簡單的時間啞變量法，通過加入住房特征變量和時期啞變量，以剔除住房質量的差異對住房價格的影響。然后是插值法和特征法，它們的共同特點是依靠傳統的價格指數公式和需要利用特征模型估計住房的特征影子價格;特征法的區別在于“平均住房”的概念。

2.1時間啞變量法（Time-Dummy Methods）

上述時間啞變量法的優點是：第一，簡易。價格指數及其方差直接從所估計的特征模型中獲得;第二，能和空間計量模型（如SARAR（1，1）或STAR）結合以利用地理空間數據。時間啞變量法的缺點是，第一，如何加以擴展以處理某些住房特征數據缺失問題;第二，缺乏靈活性。特征變量和時期變量以相加的形式進入方程，對方程形式施加了嚴格的限制。

2.2插值法（Imputation Methods）

插值法借鑒標準的價格指數形式。最著名的兩個價格指數是拉氏指數和帕氏指數，它們描繪了一籃子固定商品的價格隨時間的變化，這要求籃子中的每一種商品、在各個時期的價格信息。運用到住房價格指數中，它要求數據中的住房在每一時期的交易信息，但是住房的交易的頻率是不頻繁和不規律的。插值法就是先利用特征模型，預測出住房在各個時期的價格，然后再利用拉氏指數和帕氏指數公式計算住房價格指數。

3.編制特征價格指數時需要考慮的問題

3.1遺漏變量偏誤

與其他運用特征價格法的商品相比較而言，住房所具有的能影響其價格的因素非常多，難以對這些眾多的因素進行定量處理。因此，由遺漏變量造成的偏誤將是運用特征價格法不得不面對的一個問題。

3.2設定誤差

由于特征模型本質上是約化式的，所以難以單獨根據理論推理確定其合理的方程形式^[8]。最流行的方程形式是半對數型。隨著非參數和半參數模型的發展，擔心半對數模型嚴格的方程形式限制和由此導致的方程形式設定誤差的研究者逐漸轉向這些非參數和半參數模型，而不是使用更靈活的方程形式。非參數能近似任何的變量關系而不用設定特定的方程形式。

3.3樣本選擇偏誤

應用特征價格模型估計住房價格指數所依賴的樣本可能存在兩種樣本選擇偏差問題。第一種樣本選擇偏差源于所銷售住房對于全部住房存量不具有代表性。因為特征價格法使用的是住房的交易價格，而不是其評估價格，這自然帶來樣本的選擇偏差問題——實際發生交易的住房才具有交易價格;第二種樣本選擇偏差源自于某些住房交易的信息更有可能被記錄下來。

4.結論

目前，我國最權威的兩個住房價格指數是國家統計局發布的“70 個大中城市房屋銷售價格指數”（簡稱70 住房價格指數）和中國指數研究院發布的“中國房地產指數系統”。它們均由類似加權平均指數的方式編制而成，沒有充分考慮到住房異質性的影響，而且在實際操作中也沒有統一的標準。因此，時常造成住房價格指數“打架”的現象，機構發布的指數也與老百姓的感知不太一致^[10]。本文基于我國住房市場發展現狀及其特點，考慮到大量的新建住房交易對住房質量影響的現實、住房郊區化和容積率的提升將影響到住房品質特征，提出特征價格法才是編制科學、合理的住房價格指數的較優選擇，然后梳理、總結了時期啞變量法、插值法和特征法作為三種特殊的特征價格法和運用它們時需要考慮的地方。

參考文獻

[1] Crowe C W，Dell'Ariccia M G，Rabanal P，et al. Policies for Macro-financial Stability：Options to Deal with Real Estate Booms[M]. International Monetary Fund，2011.

[2] 鄭思齊，孔鵬，郭曉旸.類重復交易房價指數編制方法與應用[J]. 統計研究，2013，30（12）：41-47.

[3] 許永洪，曾五一.中美住房價格指數編制的對比研究[J]. 統計研究，2013 （12）：14-17.

[4] 羅曉娟，孔紅纓. 住宅特征價格指數編制現狀的國內外比較分析[J].價格月刊，2012 （9）：7-10.

作者簡介：溫雪，（1987-），女（漢），博士，四川巴中人，廣西財經學院經濟與貿易學院，講師，研究方向：區域經濟學。

通訊作者：溫興祥（1989-），男（漢），博士，浙江瑞安人，南京財經大學經濟學院，研究方向：勞動經濟學。

（作者單位：1廣西財經學院經濟與貿易學院;2南京財經大學經濟學院）