農村宅院用地集約利用評價研究
——以山東省典型村落為例

燕在珍，石運杰 ，余永松，于文進

（1.廣西大學農學院，廣西 南寧 530004；2.云南大學資源環境與地球科學學院，云南 昆明 650500）

農村宅院是指農村中主要供從事農業生產者居住的場所，作為農業生產和農民生活的主要載體，是農村土地利用的重要方式。目前，隨著我國社會經濟的迅速發展，農村宅院的結構和功能發生不同趨勢的演變，由原來單一的居住功能，逐漸演變為居住、存儲、商業經營等不同用途的功能［1］，提高了農村土地利用效率；同時也有一些地區隨著城市經濟的發展，當地村民外出務工現象嚴重，導致“空心化”［2］、容積率降低、土地利用方式粗放等問題出現。因此，研究農村宅院用地利用狀況和利用效率，對加強農村宅院節約集約利用、緩解城鄉建設用地矛盾以及加強農村人居環境整治，對貫徹鄉村振興戰略、構建人與自然和諧共生的鄉村發展新格局具有十分重要的意義。

農村土地作為土地利用的重要方式，國內外學者相繼對其進行了廣泛研究。在國外，通過加強對村莊的規劃來實現農村土地的集約節約利用，使村落布局集中緊湊，村民相關的居住和配套設施盡量集中分布在一起，從而提高土地利用效率［3-4］。國內對農村宅院用地的研究主要集中于對農村宅院利用、閑置等方面的探究。宋偉等［5］詳細分析了我國農村宅院總量、戶均宅院面積和宅院容積率的發展變化與現狀，發現我國戶均農村宅院的超標現象嚴重且容積率低。韓康［6］從人口變化與人均宅院面積變化的角度分析了宅院閑置情況，發現隨著我國農村人口的減少，人均宅院面積反而增加。陳士銀等［7］從農村宅院利用管理的角度出發，分析了我國農村宅院利用與管理的現狀及存在的主要問題，并提出通過改革宅基地產權制度、完善管理制度等對策來加強農村宅院的利用與管理等措施。農村居民點用地的評價研究起步較晚，研究內容主要集中在評價方法和評價指標體系的建立方面。其中評價方法主要包括多因素綜合評價法、層次分析法、主成分分析法等；在評價指標體系建立方面，陳曦煒等［8］建立的農村居民點集約利用評價指標體系包括農村居民點利用結構的合理化指標、充分化指標、緊湊化指標和利用強度指標。也有從土地利用、土地效益和社會經濟等多個層面構建指標體系［9］，還有學者認為應從布局緊湊度、土地利用強度、投入強度和利用效益4個方面展開［10］。綜上，國內外學者對農村居民點的評價研究較多，評價方法也比較成熟，對宅基地的研究主要是宅基地的利用與管理及流轉居多［11］，宅院利用效率研究評價較少，針對不同經濟發展區宅院的利用狀況差異及集約度研究更少。因此，對不同經濟發展水平的農村宅院集約利用評價研究有重要意義。

本研究通過2015年2月至2017年7月4次走訪南柴村和石家峪村近360戶村民，通過咨詢村委，調查問卷，分別獲取兩地農戶宅院相關信息及經濟收支情況，包括年總收入、年總支出、宅院面積、建筑面積、建筑造價、宅院收入、實際居住人口和閑置情況等數據。在此基礎上，利用天地圖系統和ArcGIS10.0平臺對研究區宅院面積和位置等進行獲取分析。

1 兩地宅院用地現狀分析

壽光市位于山東半島中部，渤海萊州灣南畔。南柴村位于壽光市西北部，與東營接壤，村莊規模較大，截至2017年7月，全村有1 012戶3 506人。村莊以農業生產為主，主要采用溫室大棚種植有機蔬菜，兼種糧食作物。村內大部分村民從事農業生產，部分年輕人在當地打工。目前該村附近有幾處較大型的塑料廠、紡織廠和器械廠為村民帶來了較多的福利，提供了打工就業機會，人均收入水平較高，可作為經濟較發達地區的農村典型代表。

蒙陰縣位于山東省中南部，沂蒙山區腹地。石家峪村位于蒙陰縣中東部，西側毗鄰山東省第二大人工湖云蒙湖，東臨336省道蒙陰段，處于蒙陰縣與沂南縣交界處。截至2017年7月，全村有208戶535人。村莊以果品種植為主，且外出打工較為普遍，大部分村民經營蜜桃園，剩余土地用于種植紅薯、花生、玉米、煙草等作物，目前村內建成一座煙站，給村民提供了一定數量的就業崗位。村中地勢起伏較大，屬于丘陵區，居民點較為分散，可作為經濟欠發達地區的農村典型代表。

通過對兩地宅院性質、農戶經濟等相關信息的調查，初步概括出兩地宅院利用狀況和特點（表1），得出不同經濟發展水平地區的宅院用地利用存在較大差異，也存在不同的問題。

南柴村：土地利用方式種類多，宅院利用率較高。人口居住集中，且經濟來源主要是當地打工、務農。以農業勞作為經濟來源的家庭的居住方式為宅院，以非農工作方式為經濟收入來源的家庭的居住方式為樓房。

石家峪村：地形多為丘陵，處于山區，交通不便。經濟來源多為外出打工和本地務農，因此土地利用類型較單一，宅院多為居住和耕作。房屋空置現象較為嚴重，土地利用率和宅院居住率較低，人口較分散。

表1 兩地區宅院用地現狀Table 1 Current situation of homestead land use in two villages

2 不同經濟發展地區宅院用地集約度評價

2.1 評價單元確定

宅院用地集約度評價單元是指進行集約利用評價的基本單位，評價單元之間的利用現狀具有可比性，并且相互之間具有差異性。本文研究目的是為反映不同經濟發展地區宅院用地集約度差異，因此評價單元確定為不同經濟發展地區，即壽光市南柴村和蒙陰縣石家峪村共兩個評價單元。

2.2 評價指標選取與指標體系構建

2.2.1 評價指標選取原則 在建立評價指標體系時，評價指標的選取應遵循可比性原則、綜合性與引導性原則、科學性與可操作性原則、定量與定性分析結合原則以及主導因素原則等［12］。

2.2.2 評價指標體系構建 選取的評價指標主要根據宅院用地利用內涵及特征，從投入程度、利用程度、利用效益［13］3個方面選擇，并且咨詢相關專家的意見，進行修改后初步建立評價指標體系（表2），構建3個層次的評價指標體系，即目標層、因素層、因子層，該指標體系的總目標是不同經濟發展地區宅院用地集約度評價。根據壽光市和蒙陰縣宅院用地利用的特點，從宅院的投入程度、利用程度以及利用效益3個方面，對不同經濟發展地區宅院用地利用的集約度進行評價。因素層由因子層的具體指標來反映，宅院投入程度因素層由戶均建筑投資、地均建筑投資、成新度、容積率和建筑密度來反映；宅院利用程度因素層由戶均院落用地面積、人均院落用地面積、人均建筑面積、閑置率4個指標反映；宅院利用效益因素層由人均年收入以及戶均院落收入反映。

表2 不同經濟發展地區宅院用地集約度評價指標體系Table 2 Evaluation index system of intensive degree of homestead land in different economic zones

2.3 評價指標的標準化

由于指標數據的量綱不相同，為使各項指標具有可比性，要將原始數據進行無量綱化并做標準化處理。目前，常見標準化處理方法有標準差標準化法、總和標準化法、極值標準化法和極大值標準化法。由于本研究所選的單元只有兩個，具有特殊性，所以本研究數據處理釆用極大值標準化法，結合壽光市和蒙陰縣統計年鑒、城鎮規劃標準等相關指標作為參考值（表3），考慮指標值對最終評價結果的作用方向，為使變化后的矩陣中各元素值在［0，1］之間，且其單調性不變，分正指標和負指標分別進行處理，公式如下［14］：

表3 指標評價標準Table 3 Index evaluation standard

式中，Yij為第i個對象的第j個評價指標標準化后的指標值，Xij為第i個對象的第j個評價指標的原始數據。max（Xij）為處理前第j個指標的最大值，max（1/Xij）為處理前第j個指標的倒數的最大值。其中，正向指標采用式（1）計算，逆向指標采用式（2）計算。將宅院利用現狀的指標值共同標準化處理，得到評價指標無量綱標準化數據（表4）。

表4 指標標準化值Table 4 Index standardized value

2.4 評價指標權重的確定

權重的確定是兩地區宅院用地集約度評價的關鍵，確定權重的方法主要有兩大類：一類是主觀賦權法，由專家根據實際情況由經驗判斷評價指標相對于評價目的而言的相對重要程度，然后經過處理獲得權重，如層次分析法、特爾菲法等；另一類是客觀賦權法，各個指標根據一定規則賦權，如主成分分析法、灰色關聯分析法、因子分析法、多元線性回歸法等。本研究采用層次分析法確定指標的權重。

2.4.1 構造判斷矩陣 第i行和第j列的元素Xij表示指標Xi與Xj比較后所得的標度系數。

式中，bij必須滿足bij=1/bij（i≠j）（i,j=1,2,3,...n），bij=1（i=j）。

本研究以不同經濟發展地區宅院用地集約度評價為目標層（A），相對于目標層而言，投入程度（B1）、利用程度（B2）、利用效益（B3）三大因素層的重要性兩兩進行比較，咨詢相關專家的意見，構造判斷矩陣A-B。以投入程度（B1）、利用程度（B2）、利用效益（B3）為因素層，構建判斷矩陣B1-C、B2-C、B3-C。

2.4.2 一致性檢驗 判斷矩陣是建立在每兩個要素比較評分的基礎上，如果兩兩評分時客觀上具有一致性，那么判斷矩陣必具有完全的一致性。這里一致性檢驗的實質就是對經過專家的判斷思考給出標度的矩陣進行滿意程度的驗證［15］。

式中，CI為一致性指標，RI為平均隨機一致性指標，CR為相對一致性指標，max為判斷矩陣最大特征根，RI根據n查取，見表5。若CR＜0.1，則認為判斷矩陣滿足一致性的要求，否則需對判斷矩陣進行相應的調整，直到滿足要求為止。

本研究共建立4個判斷矩陣，經過相關計算，得出4個判斷矩陣的矩陣一致性比例分別為A=0.0834、B1=0.0341、B2=0.0077、B3=0.0000，均滿足條件，可知判斷矩陣合理。

表5 平均隨機一致性指標Table 5 Average random consistency index

2.4.3 計算權重 經過計算，通過判斷矩陣得到不同經濟發展區宅院用地集約度評價各指標的權重，見表6。

表6 不同經濟發展地區宅院用地集約度評價指標體系權重Table 6 Weight table of evaluation index system of intensive degree of homestead land in different economic development areas

2.5 宅院用地集約利用度評價

根據不同經濟發展地區宅院用地集約度評價指標體系的權重和標準化后的指標值，采用線性加權法，計算出壽光市南柴村和蒙陰縣石家峪村的綜合集約度效率分值，結果見表7，計算公式為［16］：

表7 不同經濟發展地區宅院用地集約度評價因子分值及評價結果Table 7 Scores and evaluation results of intensive evaluation factors for homestead land in different economic development areas

2.6 評價結果分析

圖1 不同經濟發展地區宅院用地集約度評價因子分值比較Fig. 1 Comparison of evaluation factor score of intensive degree of homestead land in different economic development areas

根據不同經濟發展區宅院用地集約度評價因子分值，壽光市南柴村和蒙陰縣石家峪村的宅院用地集約度評價因子分值對比如圖1表示。

2.6.1 不同經濟發展地區宅院用地集約度各因子分值分析 各因子分值差異較大，從圖1和表7可以看出，戶均院落用地面積（C6）、人均建筑面積（C8）及閑置率（C9）占比較大，其中戶均院落用地面積（C6）和閑置率（C9）因子層中壽光市南柴村分數較高，尤其是在閑置率方面，石家峪村的閑置率是南柴村的2.3倍，南柴村的優勢明顯，這也顯示出蒙陰縣石家峪村宅院利用效率低的現狀。人均建筑面積（C8）方面石家峪村遙遙領先，是南柴村的1.4倍，石家峪村的宅院用地過大且實際居住人口較少是主要原因。

結合實地調查數據，壽光市南柴村屬于平原區，交通發達，具有明顯的區位優勢，家庭普遍比較富裕，實際在家居住生活人口比例也較蒙陰縣石家峪村高出不少，家庭勞動力人員多且文化程度普遍偏高，有一定的經濟能力興建新房或者擴建翻建舊房，而且由于宅院較小的緣故，有很大一部分家庭建起了樓房，所以宅院利用率相對合理，宅院用地集約度較高。處于丘陵區的石家峪村，各因子的分值較南柴村普遍低，客觀上與丘陵地貌因素有關，但宅院用地偏大、交通區位劣勢以及勞動力流出過多、資金投入不足、院落規劃不合理等是造成這一現象的主因。石家峪村雖然宅院的集約度偏低，但在宅院收入上卻有優勢，該村有養殖家畜家禽的習慣，宅院不僅承擔了居住、貯存功能，養殖功能在這里也有深刻體現。

2.6.2 不同經濟發展地區宅院用地集約度總分值分析 從表6可以看出，壽光市南柴村評價得分為0.9594，蒙陰縣石家峪村評價得分為0.7291。根據綜合評價分值對宅院用地集約水平進行排序，得出農村宅院利用水平與當地經濟發展水平密切相關，水平發展較高的地區宅院利用率較高，容積率較高。平原區的宅院用地集約度大于丘陵區的宅院用地集約度，這也符合我們調查前期的分析，造成兩地宅院用地集約度不同的原因有以下幾個方面：

（1）兩地的經濟發展水平不同，據2013 年縣（市）統計年鑒中社會經濟主要指標顯示，壽光市地區生產總值為7 01.28億元，農業增加值為67.78億萬元，規模以上工業總產值為17 00.15億萬元；蒙陰縣地區生產總值為1 65.66億萬元，農業增加值為21.16億萬元，規模以上工業總產值為2 90.98億萬元。相比之下，蒙陰縣的經濟發展落后于壽光市，兩地農民對于宅院的投資也有差異，壽光市南柴村屬于對宅院高投入、高利用，宅院用地集約度要比蒙陰縣石家峪村高。

（2）兩地的交通狀況不同，規模不同，這對宅院用地集約度也有很大影響。南柴村內部六橫四縱的交通網絡串聯整個村莊，使得臨街宅院便于經營，龐大的村莊規模也使繁榮的村內經濟更加活躍，宅院用地的集約度更高、價值更高。而石家峪村屬于小聚居村落，由于受地形影響較大，村莊200多戶村民基本分散在3個區域，使得村莊規模更小，雖然每個聚居區都有硬化道路，但受限于地形影響沒有形成網絡。小聚居形式促生了每家每戶的大宅院，但外出打工的村民較多，從而使宅院用地的集約度偏低。

（3）由于壽光市工業發達，當地加工廠等企業較多，促進了本地就業，也是導致南柴村宅院用地集約度評價相對較高的一個不可忽視的原因，而蒙陰縣處于山東中南部丘陵區，外出打工是石家峪村農民的主要經濟收入，大量人員一年四季絕大部分時間都在外地，導致當地實際居住人口較少，出現大量宅院閑置現象。

3 結論與建議

通過實地調查分析，發現不同經濟發展地區宅院利用狀況有所不同。經濟較發達地區：壽光市南柴村地處平原區，受地勢、交通等區位因素以及經濟發展因素的影響，宅院建筑密度較大，宅院用地集約度較高，由于某些城市遷移現象和工作影響，出現宅院閑置、容積率較低等問題；經濟欠發達地區：處于蒙陰縣丘陵區的石家峪村，各因子分值普遍較南柴村低，這不僅與宅院偏大和經濟落后引起的外出打工有關，也與資金投入不足、院落規劃不合理等因素密不可分。雖然石家峪村宅院的集約度偏低，但在宅院收入方面卻有優勢，宅院不僅承擔了居住、貯存功能，養殖功能在這里也有深刻的體現。

從評價的總分中可以得出，不同經濟發展地區的宅院用地集約度存在一定的差異，但兩地均存在閑置率過高、容積率偏低的問題。無論在經濟較發達地區還是經濟較落后地區，宅院用地不合理現象普遍存在，隨著生活水平的提高，農民對宅院的要求也越來越高，高投入的宅院能夠滿足人們對高質量生活的需求，但是宅院用地浪費也越發嚴重，宅院用地的集約度水平仍有待進一步提高。根據兩地宅院用地調查出現的問題及集約利用評價結果，提出以下幾點對策建議：

（1）合理規劃房屋建筑布局，控制宅院用地面積。針對兩地調查中出現的宅院面積普遍過大、容積率偏低現象，從鄉鎮政府角度考慮，應統籌安排宅院建設用地的面積監督控制工作，加強農村土地綜合整治［16-17］，通過控制人均宅院面積來提高宅院利用強度，鼓勵農民建設適合當地生產的房屋類型，提高房屋建筑的集約利用水平。

（2）完善農村宅院使用制度，健全相關法律法規。兩地宅院閑置率較高，分別達18.5%和27%，應積極探索宅院流轉機制和宅院退出政策，完善宅院使用制度。完善土地承包法、物權法，在宅院流轉過程中有法可依，規范宅院流轉行為［18］。宅院盡量在本村內部流轉，可將宅院有償退回村里或有償轉讓給本村居民。制定宅院退出政策，鼓勵已到城市就業、居住的村民退出常年閑置的宅院?？蛇M行村莊土地定級評估，且參考已使用年限對其進行經濟補償。

（3）加強農村宅院功能開發，提高宅院經濟收入。本研究結果表明，兩地的宅院利用不合理現象嚴重，宅院功能單一，宅院經濟收入比重較小。針對這種現象，應加強對農村宅院已有功能的合理利用以及新功能的開發利用，對于居住、貯存、養殖等傳統功能高效利用，對于出租、經營等新功能進行可行性開發，從而提高宅院經濟收入，增強宅院用地集約度水平。

（4）積極推進農村宅院登記整理，促進農村土地集約利用。針對兩地出現的一戶多宅現象，村鎮政府必須堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定。農村村民每戶只能擁有一處宅院，面積必須符合國家（省，區，市）規定標準。做好現有宅院的普查登記工作，對于手續齊備、符合法律規定的給予登記造冊，對通過不合法渠道多占多用的宅院則不予登記［19］。宅院普查工作量大面廣，可以先對農村宅院進行調查核實登記，向社會公告。多占多用宅院必須通過行政乃至法律手段強行收回。

（5）加強土地經營權流轉的管理工作，提高土地利用效率。根據《鄉村振興戰略意見》對宅基地改革的核心要求“保障宅基地農戶資格和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權”［20］，放活宅基地使用權的方式主要有以下兩種：第一，可以通過房屋租賃的形式流轉，提高宅基地利用的經濟效益；第二，可以在宅基地使用權上設定集體土地使用權，集中流轉經營土地。通過集體組織的管理，集體流轉的土地可以租賃開發鄉村特色文化產業，打造成具有文化特色的旅游村，也可以發展農產品包裝加工等二三產業，或者作為農耕文化建設、農產品電商、農村書屋、農業技術培訓等公共場地，提高本村村民知識文化水平。通過以上方式，可以提高對農村閑置房屋或利用率較低房屋的使用效率，加快農業和農村經濟發展，增加農民收入。

（6）加強農村宅院利用法制宣傳教育，提高農民節約集約利用意識。加強對農村宅院利用相關法律的宣傳力度，有利于增強農民對宅院用地利用的法律意識和宅院的集約節約利用意識。一方面可以提高農民的土地法律意識和保護耕地的自覺性，促進農村土地集約利用；另一方面，從村鎮政府角度不僅增強了土地管理力度，而且減輕了政府部門在處理土地違法行為中的壓力，提高了土地管理效率。