房地產企業輕資產運營模式背景下的財務風險分析—以W 房地產為例

■郜東爽（遼寧對外經貿學院）

在當前的房地產企業發展中，輕資產模式已經成為很多房地產企業思考的一個主要方向。相比較而言，輕資產模式可以有效地降低企業的運營成本，提高企業的資金周轉水平，滿足企業在市場中的存活與競爭需要，但是，在輕資產運營模式中，企業自身所存在的財務管理能力以及周遭的財務風險防控環境體系也在一定層面上面臨著諸多挑戰。因此，本文以W 房地產企業為例，探討該企業在輕資產運營模式背景下所存在的一些財務風險挑戰以及具體的應對策略，對于促進輕資產運營模式以及W 房地產企業今后的財務風險管理優化有著一定的現實借鑒意義。

一、輕資產及財務風險的內涵

（一）輕資產的內涵

目前，在學術領域，關于輕資產運營模式的內涵并沒有達成較為廣泛的共識。一般來說，輕資產是與重資產相對應而言的。輕資產主要是將企業的主要運營重心放在房產租賃以及相關的房產物業的管理等方面。通過這種以租代售的方式來有效地提高企業的運營能力。在輕資產運營模式中，其主要要求企業善于挖掘自身的品牌優勢、技術優勢以及資源優勢。通過杠桿撬動更多的資源來提高企業凈資產的收益水平。同時，借助資源的戰略管理，通過較低的投入來實現財務價值的最大化。企業實施輕資產運營模式也是為了企業獲得可持續發展。通過資產規模的壓縮來實現資產形式較輕，資產利用率高以及投資回報率高的目標。輕資產運營模式符合當前整個房地產企業運營行情，同時，也對企業未來的發展提供了更大的動力，但是，我們在看到輕資產運營模式給企業發展所帶來巨大動力的同時，還應該充分的考慮到，在輕資產運營模式下，在企業的財務管理中依然面臨著諸多挑戰。如何系統地整合資源，提高財務風險防控能力已經作為一個重要的議題提上了議事日程。

（二）財務風險的內涵

財務風險財務風險是包含有企業可能喪失償債能力的風險和股東收益的可變性。隨債務、租賃和優先股籌資在企業資本結構中所占比重的提高，企業支出的固定費用將會增加，結果使企業喪失現金償付能力的可能性也增大。財務風險主要表現在：籌資、投資、經營、存貨管理、流動性等方面。

二、W 集團輕資產模式運營現狀

W 房地產公司經過十多年的發展，已經成為全球著名的不動產規模最大的企業，該公司自成立之初就通過上市退市等方式進行購物中心、豪華酒店以及開發運營的策略實施。W 集團作為我國房地產企業代表，在成立之初，將大量的資金進行房地產開發，特別是商業房地產的開放，后期，將商業地產進行整合，然后運用W 廣場的方式進行運營。

早在二零一七年，W 集團就全面宣布開始實施輕資產戰略。這一戰略主要是指在發展過程中，不出項目的投資資金，只輸出項目品牌、設計、運營并取得相關的收益。從二零一七年到現在，W 集團所實施的輕資產戰略已經初步地取得了成效。根據不完全統計，到二零一八年年底，符合“輕資產”模式的W 廣場開業運營的達到二十三個。在二零一九年，開業的四十三個廣場中，符合輕資產戰略的有二十九個。根據計劃，在二零二零年，W 集團將會在全國開設五十個W 廣場。其中，三十七個屬于輕資產項目。

目前，在全國超過二十個省會城市擁有進百家W 廣場。為了更好的整合資源，W 集團通過實施輕資產運營模式將更多的房地產進行整合出租，然后獲得資金。通過這種方式來有效地回籠資金，應對未來市場挑戰。在輕資產運營模式發展中W 集團有效地實現了贏利收入的增加以及綜合性發展能力水平的提升，但是，在整體的輕資產運營模式推展過程當中，W 集團也在面臨著財務風險管理等方面的挑戰。所以，如何系統地整合資源，助力W 集團更好地應對在輕資產運營模式發展背景下，企業財務風險管理中可能存在的挑戰顯得尤為重要。

三、輕資產運營模式下W 集團財務風險的表現

在企業進行運營和發展過程當中，無論是采用重資產運營模式，還是輕資產運營模式，財務風險都在不同程度地存在著。從宏觀層面來看，W 集團在輕資產運營模式下，其財務風險主要存在于以下幾個方面：

（一）企業負債率居高不下

根據新浪財經報道：截止到2018年底，房企上市公司整體負債率小幅上升。其中恒大負債1.52萬億，負債率86.25%，萬科負債合計1.03萬億，負債率84.04.相比較而言，W 負債率相對較低，根據W 公布的財報顯示：2016年，W 總資產約741億元，負債約688億元，凈利潤約26億元，負債率為72.51%；2017年，總資產增至1414億元，負債1280億元，凈利潤約72億元，負債率為70.61%；2018年，總資產增至2030億元，負債1825億元，凈利潤約79億元，負債率為64.29%。從這三年的W 集團負債率的發展情況來看，企業面臨著較大的籌資風險。如果不能進行債務償還能力的提升，企業籌資風險將會給W 集團的運營與發展帶來更大的沖擊與影響。

另外，W 商業速動比率和行業平均水平，具體如表1所示。

表1 W商業速動比率和行業平均水平

從表1中可以看出，W 集團面臨著不小的流動性風險。該企業的流動負債增加，相應的貨幣資金減少，企業借助現金來進行債務償還的能力呈現出下降的趨勢。在當前的企業房地產市場競爭中，企業將大量的資金進行新的樓盤的開發以及大量的追加資金的投入。這種在投資層面所存在的一些風險系數，隨著投資規模的不斷擴大，特別是整個房地產市場中不可控因素的逐漸增加而逐步凸顯。

（二）企業凈利率下滑

在企業運營與發展的過程當中，營業利潤率是公司整體盈利情況以及盈利能力水平的集中體現。本文通過最近五年的W 集團的財務數據發現，該公司整體的營業利潤率一直保持在15%左右。其中在2014年達到了發展的最高值20.06%，但是，從該公司營業利潤率的發展趨勢來看，整體下滑的趨勢比較明顯。雖然在2018年其營業利率有了小幅度的提升，但是，較前幾年的發展來看，其形勢依然不容樂觀。具體如表2所示。

表2銷售凈利率

從表2中，可以看出W 集團需要在運營方面進行相應的調整。企業自身的管理水平、戰略決策的制定以及整個行業發展的動態與國家宏觀調控經濟發展政策都有著極為密切的內在關聯。雖然，國家進行了宏觀調控。但是，房價上漲以及綜合生產鏈條不斷延伸已經成為一個重要的現實。在這一背景下，行業中的不正當競爭以及各種爛尾樓的出現，將整個行業的發展拉入低谷。在當前的企業進行輕資產戰略發展過程當中，企業需要同多個企業進行合作。由于企業進行外包缺乏必要的經驗，很容易導致企業在價格層面受到擠壓，從而影響輕資產運營模式的效果。同時，由于整個市場經濟發展需求的放緩，對于房地產剛需的需求也在也在處于低迷期。這就在一定層面上影響了整個行業的發展，也對包括W 地產集團在內的諸多房地產企業的財務風險應對能力提出了更高的要求。

（三）成本支出較高

最近五年來，W 地產公司整體的營業成本一直控制在60% 左右，這一水平達到了房地產行業整體的平均水平。但是，需要指出的是，公司在銷售以及管理層面的成本支出一直居高不下。這一點需要在今后的發展中進行必要的扭轉。具體如表3所示。

表3成本利潤率分析

在當前的房地產企業運營和發展中，企業自身的內部控制體系，尤其是人工因素所造成的影響正在不斷的凸顯。隨著W 集團不斷地進行資產的解放以及輕資產的運營，基于人工操作在資產重組以及重要項目合作中，其所面臨的人工風險也在不斷的增加。由于信息造假以及數據篡改等問題的存在而影響了企業在項目申請以及企業運營等諸多領域的抗風險能力。目前，萬科地產在成本支出中，占比較大的是商業地皮的購買，隨著整個地產的不斷升溫，在“拿地”環節所需要支出的成本越來越高。

目前，我國正在積極地進行房地產市場調控，“房子是用來住的”這一重要的理念，指導著房地產市場未來的發展方向。無論是在市場利潤空間方面，還是在市場發展的競爭方向方面，都對財務風險管理以及財務管理優化提出了更高的要求。從目前來看，在W 的地產集團綜合的運營與發展過程當中，其對市場中的不可控因素的反應能力還面臨著諸多的要求和挑戰。

四、輕資產運營模式下W 集團財務風險優化思路

W 集團作為我國重要的房地產企業，其實施輕資產運營模式是一個自我蛻變和發展的過程，也是成熟的管理體系的體現。在這一背景下，進一步地借助輕資產運營模式所具有的優勢，不斷地促進企業財務風險的防控能力的提升已經作為一個重要的議題提上了議事日程。本文在借鑒相關研究成果基礎上，立足于W 地產集團在當前的財務管理中所存在的一些問題，嘗試從以下幾個方面提出今后的風險防控體系的構建思路。

（一）重視資產的高效運營

為了W 地產集團以后更好的發展，應該不斷地在地產資源的優勢方面進行提升，去一些不利于企業資本整合以及資本升值的資產。通過優勢資產的整合來更好地滿足企業資產運營需要，更進一步的發揮出資產運營以及資產資源高效配置所具有的價值。需要提出的是，在進行資產高效運營中，應該充分地體現出投資價值以及機會成本所具有的規律與要求。從整個房地產未來的發展趨勢中來進行商機的把握，更好地滿足企業參與市場競爭，贏得市場競爭的需要。特別是在當前的房地產物業管理體系中，W 集團還有著更大的挖掘空間。通過資產運營來有效地提高企業利潤空間，降低風險系數。

（二）重視自我內部控制

在今后的W 集團向前發展和運營的過程當中，應該不斷地在自身的內部控制，特別是在制度體系建設方面進行完善。在具體的執行中，需要從整個房地產行業發展的趨勢出發，不斷地整合管理體系進行組織框架的完善。通過這種方式來有效地為應對企業財務風險提供必要的組織支持?？v觀這幾年的發展來看，借助輕資產運營模式，W 商業地產的庫存開始下降，然后通過智慧商業系統的運營，員工的人工支出成本也在降低，擁有了較為充足的現金收入。同時，不斷地進行企業運營品牌和管理理念的升級，降低了企業的市場風險。在今后的W 商業輕資產運營模式實施的過程當中，還應該不斷地進行標準化管理，標準管理的主要目標是借助平臺的優勢來對相關的重資產進行剝離，同時，注重外包質量的提升。通過這一系列的舉措來進一步的夯實企業的財務管理基礎。

（三）重視財務風險預警人才的培養和引進

在任何風險的防控過程當中，無論是制度防控，還是體系防控，其最終的落腳點是通過人才來實現。所以，W 集團應該對現有的人力資源進行充分的整合。借助崗位培訓以及先進的管理體系來更好地滿足風險防控人才的構建需要。在具體的實現過程當中，一方面，從源頭進行引進，通過引進專業的風險防控人員來為未來的財務風險管理提供必要的人力資源支持；另一方面，還應該對責任體系進行完善。通過將風險預警與責任預警有效地融合在一起，提高擴大一線員工，特別是財務人員風險預警體系所需要的觀念與意識。借助思想方面的完善來更大層面的發展企業未來的風險預警所需要的人力資源支持體系。

（四）共筑行業預警體系

為了W 地產集團今后可以更好的運營發展，一方面，需要考慮到自身輕資產運營模式所具有的優勢；另一方面，還應該從整個行業發展出發，借助團體的力量來更好的應對市場以及內外部可能存在的風險挑戰。在進行企業綜合盈利能力提升的過程當中，要牢牢的把握企業發展理念，借助科學的管理思想有效的提高員工對于成本控制的積極性，為了有效地應對企業在運行和發展過程當中所存在的諸多不可控因素，還應該借助系統化的流程以及科學化的控制方法，尤其是借助現代信息技術來提高企業的綜合控制效益。在具體的執行中，W 集團應該進一步地融入行業發展的隊伍，發揮出自身的主觀能動性，為風險預警提供必要的支持，另一方面，還應該在自身的風險防控體系中，不斷地進行創新。在進行核心競爭力的打造中企業有必要對現有的核心業務進行保留，從而提高自身的核心優勢。

五、結語

輕資產運營模式是當前包括房地產企業在內的諸多行業發展的一個主要方向。在這一模式的影響下，企業財務風險的管理也面臨著諸多的挑戰。本文嘗試以W 集團為例，分析該企業在輕資產運營模式下，風險管理中存在的諸多挑戰與問題。在此基礎上，分析了該企業今后的應對風險防控的策略和思路。希望本文的研究，能夠有助于包括W 集團在內的諸多房地產企業更好地踐行輕資產運營模式，更好地應對財務管理風險。

指導教師：姜以尊。