房地產企業輕資產運營模式下的財務績效分析
——以A公司為例

■秦穎超（遼寧對外經貿學院）

一、引言

在商業地產運營過程中，輕資產模式是一個較新的概念。這一概念強調對原有資產模式的整合，降低企業資產的運營成本。本文嘗試探討基于輕資產模式的A公司財務績效以及在具體應用中存在的問題對于促進A 公司輕資產模式的發展有著一定的積極意義。

二、相關理論概述

（一）輕資產相關概念

輕資產模式是與傳統的重資產模式相對應而言的。以房地產為例，輕資產模式主要的收益是租金收入，這種使用而不擁有經營模式對企業的核心價值提出了較高的要求。輕資產的運營模式是將價值作為主要的驅動動力。在當前的知識經濟背景下具有重要的現實性意義。

（二）重資產相關概念

重資產是我國很多傳統型企業在運營與發展的過程當中，所實施的一種較為主要的經營模式。一家以重資產為主的公司在進行生產與運營的過程當中，會通過大量的資金注入來獲得相應的利潤回報，但是，這種利潤回報的水平較低。在進行產品的更新中，企業的資產折舊率處于較高的水平。

（三）財務績效

財務績效是企業戰略及其實施和執行是否正在為最終的經營業績作出的貢獻。在企業運營與發展的過程當中，績效是企業當下的實施與其整體的運營業績之間實現程度。具體來說，在進行企業財務績效分析的過程當中，主要是對企業的盈利能力、營運能力、償債能力以及抗風險能力等指標進行分析。

三、A 公司案例介紹

（一）A公司集團輕資產運營模式介紹

在A 公司集團整體的運營與發展的過程當中，企業當前主要的輕資產運營模式主要包含以下幾個方面。

1.代建業務

商業地產項目開發時，可以將自持物業或土地向銀行抵押申請開發貸款，其貸款利率較售后回租的實際利率相對較低。但卻無法改善資產負債表的流動性，實現資產“輕量化”的目的，且銀行貸款期間較售后回租的回租期相對較短，還本壓力較大。

2.資產金融化

A公司集團的資產金融化是一類通過發布收益憑據，由專業化投資機構實施規范化管理的融資途徑。投資者可依據份額獲取相應的投資收益兼顧流動、盈利等標準，它通過聘用專業機構作為管理人，以上市交易實現流動性，以租金保障促成安全性，該模式是成熟商用物業十分重要的融資工具之一。

3.服務平臺化

對于商業地產項目開發，除了從銀行等金融機構獲取債務資金或通過上述融資渠道獲取資金外，服務平臺化也是能有效降低商業地產項目開發資金需求的一種方式。

（二）A公司輕資產運營轉型財務績效分析

1.短期償債能力指標

本文對A 公司商業地產年度財務報表進行匯總，分析其流動比率、速動比率、現金比率等，具體詳見表1。

表1 A公司近三年財務指標（單位%）

由以表1可以直觀的看出，從2015年到2018年，A公司商業的現金比率和速動比率，下降趨勢較為相似，但在2015年時，流動比率出現了小幅度的上漲。通過速動比率的計算公式和A 公司的財務報表可以看出，存貨的變化會影響了速動比率，這也從側面的體現出了A 公司存在的問題，就是其資金流動性不夠強，和其他地產企業一樣，負債率較高，企業的資金鏈極其容易斷裂。

2.營運能力分析

在企業運營與發展的過程當中，營業利潤率是公司整體盈利情況以及盈利能力水平的集中體現。本文通過最近五年的A 公司的財務數據發現，該公司整體的營業利潤率一直保持在15%左右。其中在2014年達到了發展的最高值20.06%，但是，從該公司營業利潤率的發展趨勢來看，整體下滑的趨勢比較明顯。雖然子2018年其營業利率有了小幅度的提升，但是，較前幾年的發展來看，其形勢依然不容樂觀。相關項目發展情況如下表所示。

表2 A公司相關項目財務數據（單位：萬）

3.盈利能力分析

A公司業績的提升正是轉型帶來的結果。一是商業租賃收入大幅增長。2015年、2016年物業租賃及管理收入同比增長33.29%、20.78%，業務發展迅猛。二是物業租賃及管理服務的營業毛利率高達80%左右雖然，A公司自身在總資產的周轉率方面呈現出了略微下降的跡象，但是，值得關注與肯定的是該公司在凈資產收益率方面有著比較積極的表現。例如，在2014 年A 公司的凈資產收益率緊緊保持在19.32的水平，到了2016年這一數字更是跌到了16.80，可以說公司自成立以來的最低水平，但是，經過一段時間的調整，2017年，2018年A公司公司的凈資產收益率呈現出逐漸上升的發展態勢。在2018年A 公司的凈資產收益率達到了19.86，這一數據也達到了行業的領先水平。

4.資產負債率

從A公司最近五年的財務報表來看，A 公司的資產負債率面臨不少的挑戰，具體如表3所示。

表3 A公司資產負債率（單位%）

表3中，A 公司年度財務報表里資產負債率浮動在0.7左右，這說明A 公司資產負債率很高，抵押貸款占據比例較大。在A公司采用輕資產運營模式，資產負債率依然很高，歸根結底：A公司商業地產雖然已經實行輕資產模式，然而重資產模式依然存在，這種輕資產模式只是建立在重資產模式下發展起來的。這充分說明企業運營的財務風險下降，不可能實現債務償還的可能性下降，整體的企業償債能力具有一定的保障水平，對于債權人的利益保障具有一定的保證。需要指出的是由于當前A公司集團整體的資產總額不斷增長，其所呈現出來的應收賬款和存貨所占比例也在增長。

5.成長能力分析

A 公司經過數十年的發展在房地產行業中已經占有了一席之地，從該企業的資金流向以及業務拓展等諸多的領域來看，A 公司整體的成長能力還是比較突出的。尤其是A 公司在業界率先實施的輕資產的運營模式，對于整個企業的發展都產生了重要的、積極的影響。在今后的A 公司綜合運營與發展的過程當中，還應該在現有的基礎上，進一步的提升輕資產運營模式在其成長能力提升發展中所具有的效能與價值。

從目前A 公司整體的輕資產運營模式的執行效果來看，其所取得的成績是有目共睹的。借助較為完善的輕資產運營模式，A 公司在租金收入，房地產市場金融的收入等方面一直保持一個較為穩健的發展態勢。這也凸顯了A 公司輕資產運營模式所帶來的價值。

四、A 公司輕資產運營模式存在的問題

（一）輕資產運營模式轉型存在實踐困難

A公司作為一個老牌的家族式的房地產企業，雖然在發展的理念與思路層面提出了輕資產的運營模式，并且借助諸多的措施來突進這一模式的落實，但是，從其當前的實踐效果來看，A 公司在輕資產模式的具體轉型實踐層面還面臨著不少的壓力與挑戰。例如，傳統的重資產運營模式的思想依然比較嚴重，在具體的資產剝離以及減負增效的實際執行方面的效果并不是很理想。因此，在今后的A公司輕資產運營模式的應用與實施的過程中，還應該在轉型的動力與思路方面進行強化與梳理。

（二）代建利潤相對薄弱難以撐起企業規模

在以往的A 公司商業運營的過程當中，其所發展的一個主要商業方向是進行代建業務的拓展，這一業務隨著整個市場環境的變化以及行業競爭壓力的不斷加大，其所產生的利潤也在持續走低。

（三）內部管控乏力導致抗風險能力低

房地產企業在當前的市場大環境中正面臨著不少的風險挑戰，基于此，企業在財務風險的防控方面也需要積極的進行強化。內部控制在很長一段時間以來是制約A公司穩健運營的一個主要因素。例如，公司在2017年進行了一個新的樓盤的開發，但是，由于缺乏周密的研判與考察，這一樓盤的施工位置與市政的規劃相沖突，最后導致了樓盤沒有順利的完成，成為了一個“爛尾樓”，這一方面為企業的發展帶來了一定的經濟損失。另一方面，也體現出企業自身在資產管理的體系以及策略等方面還有著很大的提升與發展空間。

（四）轉型面臨資金壓力和人才匱乏

目前，A公司在輕資產運營模式的轉型與發展的過程當中已經積累了不少的經驗，為整個房地產行業運營模式的轉型與發展提供了必要的借鑒，但是，在看到其所取得的經驗與成績的同時，A 公司所面臨的另一個主人的問題與挑戰是資金以及人才的不足。這一點已經在很大層面上影響了A公司輕資產模式的穩健運行。

五、A 公司輕資產運營模式轉型的建議

在上文中，主要對A 公司輕資產運營模式實施中所存在的一些問題進行了分析，在借鑒相關研究成果的基礎上，本文嘗試從以下幾個方面來探討A公司輕資產模式未來的轉型思路。

（一）完善合作模式加強質量保證

為了更好的提升輕資產模式的運營效果，助力企業獲得更大的市場發展空間，在今后的A 公司運營與發展的過程當中，一方面，需要在合作模式層面進行多元化的發展，尤其是重視企業無形資產的轉型與升值。借助更加多元的合作模式來減少A 公司在具體的商業運營中可能面臨的壓力與挑戰；另一方面，在進行輕資產模式的具體運營與發展的過程當中，還應該在質量方面進行嚴格把關。借助質量水平的提升來為輕資產模式的運營與發展奠定良好的基礎。在進行包括A公司廣場在內的諸多項目的發展中，應該嚴格考察合作企業，避免由于合作模式的不到位或者不科學而給企業輕資產運營模式的發展帶來諸多第不利影響。

（二）多元化發展促進企業轉型擴大

在輕資產模式的運營理念的指導下，A 公司應該在現有的房地產業務的基礎上，積極地進行發展的多元化。例如，重視對服務、互聯網以及影視娛樂等市場的開拓與深挖。借助這種多元化的發展模式來促進該企業順利完成轉型以及整體的市場運營規模的擴大。需要指出的是，在A 公司進行多元化的發展過程當中，還應該在必要的運營風險的防控層面進行必要的強化，以此來為企業的發展與壯大提供更大層面的助力。

（三）借勢中交資源加強內部控制

在進行輕資產運營與發展的過程當中，企業除了不斷的進行商業市場的擴張之外，還應該在資源的整合以及內部控制的方式與水平等方面進行必要的改進。在具體的內控水平的優化與提升的過程當中，應該在相關的資源，尤其是中交資源以及制度體系方面進行完善。借助其在制度層面的發展來最大限度的為企業輕資產運營模式的轉型與發展提供內控層面的保障與支持。在進行內部控制的過程當中，A 公司應該繼續以輕資產作為重要的發展理念，不斷地在相應的制度以及管理體系方面進行系統的優化。借助這種層面的優化來滿足未來在輕資產發展模式中所需要的動力要求。

（四）注重企業自身能力的培養

在當前的房地產行業的整體向前的運營與發展的過程當中，輕資產的運營模式已經成為行業發展的一個主要方向。因此，很多企業都會在輕資產層面進行發展，這就在一定層面上增加了行業的競爭壓力。在這一背景下，企業需要在自身的運營能力方面進行提升，無論是在自身的人才培養體系方面，還是綜合的市場運營策略的競爭力方面進行系統的提升。這種提升是自身在市場競爭中獲得更大主動權與優勢的一個關鍵所在。