影響中國和德國房地產價格因素的對比分析

文/張子厚 濟南市歷城第二中學 山東濟南 250100

1994-2008年間，德國名義房價保持了長達15年的平穩，到2008年金融危機前夕，當經合組織（OECD）國家經歷了75%的房價漲幅時，德國的名義房價指數甚至比1994年下跌了6%。雖然此后德國房價也經歷了連續8年的上漲，但上漲幅度遠遠小于中國近幾年的幅度。影響中國和德國房地產價格的因素都有哪些？有何異同？本文從供需和政策方面分析了影響兩國房產價格的影響因素，指出德國房價相對穩定的主要原因，以此對遏制我國房產價格過快增長提出建議。

1、中國和德國房地產市場概況

1.1 中國房地產市場概況

2003年以來，我國商品房價格進入快速增長時期。2003年至2007年，我國房地產投資平均增速達到了25%，平均銷售均價漲幅保持在10%以上；到2008年，受美國次貸危機的波及，房地產市場增速放緩。2009年，房地產市場迅速回暖，商品房銷售面積同比增長44%，價格同比上漲23%；2010年以來，房地產投資增速有所下滑，但房價依然呈穩定上漲趨勢。

相比于商品房市場的火爆現狀，租房市場顯得相對低迷。租房率始終保持在較低水平。但是近年，上漲過快的商品房售價倒逼租房市場走高，房屋租金水平出現較為明顯的上漲，租房率亦有所提升。

1.2 德國房地產市場概況

與中國房地產市場相比，德國房地產市場比較成熟，熱度較低，價格相對平穩。

自1995年起房價系數一直較為穩定，在次貸危機等經濟動蕩中，政府并未過多干預，房價卻表現的出人意料的堅挺，走勢平穩。

1970-2015年，德國新建住房名義價格指數增加90%，扣除通脹的實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%[1]。德國房地產市場還有一個比較明顯的特點，那就是其租房率始終保持在較高水平，高達58%，住房自有率僅為42%。如此高的租房率在中國是難以想象的。

對比兩國房地產市場，我們可以發現，中國房地產市場增長快速，處于發展階段，穩定性一般，且有過熱之嫌。租房市場發展滯后，租房率低。德國房地產市場較為平穩，處于成熟期，穩定性較高，租房率高。

2、影響兩國房產價格的因素-供求狀況

2.1 中國的供求狀況

1）城鎮化進程的快速進行帶來巨大住房需求。

圖1：中國城鎮化率

如圖1所示，近7年來，我國城鎮化率增長了8.57%，增漲很快。從長期來看，1995～2017年，城鎮常住人口從3.6億人增加到8.1億人，大量人口還未擁有屬于自己的房產，且處于婚齡，加之學齡兒童的快速增長，買房需求龐大且趨于剛性。不斷增長的需求使房價走高。

2）社會文化因素使中國人購房需求更強烈。中國文化體系中認同“買房”構成社會認同感及安全感?！鞍布伊I”的傳統思想迫使很多人不得不去買房，這也是中國住房剛需的一個重要來源。在中國，年輕人結婚買房已經成了社會及家庭雙方的共識，這對于沒有充足經濟能力的年輕人來說是一個巨大的負擔，同時也是推高房價的一個重要因素。

3）地區供求關系不平衡。2003年以后, 在人口進一步向東部沿海集中，但每年中西部新增土地供應所占的份額卻越來越多，東部可以開發為房產的土地供應卻在相對萎縮。需求旺盛的地區同時供給缺乏，需求很小的地區同時供給過剩。房地產市場出現了嚴重的供需錯配，導致東部地區房價猛漲，西部地區房價較為疲軟甚至有一定幅度的下跌。

2.2 德國的供求狀況

1）長期來看，人口增長緩慢，老齡化現象嚴重使得需求沒有明顯增長。

圖2 德國人口和人口增長率

如圖2所示，近20年，德國人口平均年增長率僅為0.05%，甚至出現過短期的負增長。這種人地關系不緊張，需求增長慢的情況使德國房價長期維穩成為可能。德國城市化程度和地區發展較為平均，人口分布亦相對平均，所以類似中國那樣因局部地區供給失衡導致房價猛漲的情況較少出現。

2)由于歷史原因，德國國民長期習慣于租房，買房需求被租房有效替代。第二次世界大戰后的德國滿目瘡痍，面臨著嚴重的住房緊張問題。1950年全國的住房缺口達四百五十萬套。為了保障人民的住房需求，德國政府在五十年代大規模興建公租房。導致五六十年代公租房占據了絕大部分的市場份額，居民大量租房。影響持續至今。

3）德國的住房體系非常完善，包括由開發商、個人自建房、合作社共同建房、政府保障房組成的多元化住房供應體系，保障了住房的充分供給。多元的住房供給使德國房地產市場長期處于供需均衡狀態，保障了房地產市場的平穩運行，房屋價格始終保持穩定[2]。

通過對比兩國房地產市場的供求狀況，我們不難發現，中國的房地產市場存在著明顯的供不應求和地區差異問題，東西部地區供求情況差異過大，加之社會心理帶來的買房剛需，導致供求失衡嚴重，房價自然上漲迅速。德國各地區發展相對均衡，高租房率有效替代了部分購房需求，全國范圍內供求基本平衡，房價得以長期穩定。

3、影響兩國房產價格的因素-政策因素

3.1 中國

1）為遏制房價過快增長，住房與城鄉建設部出臺“限購令”，規定中央政府可在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施基本限購令?，F今，全國各地大都出臺了不同程度的限購政策，有效抑制了投資機構炒房和個人投資者的過度投資，為房地產市場降溫，有效抑制房價過快增長。

2）調整買房首付額度，實施差別化信貸。這一制度有效減少了加在房產上的杠桿，使房產投資屬性降低，過濾了部分投機需求，利于房價合理增長。

3）出臺“租售同權”政策，并對租賃房產開發進行補貼讓利。租售同權，是指租房居民和買房居民可以享受基本同等的公共資源，能夠有效化解部分購房剛需。同時，對租賃房產開發的補貼讓利，有利于增多租賃房屋的供給，維持租房市場價格合理變化，有效提升了租房的性價比，為房地產市場降溫，抑制商品房價格過快增長。

3.2 德國

1）政府對房地產商采取嚴格的限價政策。根據《經濟犯罪法》，如果開發商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴，如果超過50%，且在訴訟中被定性為“獲取暴利”，則開發商可能會被罰以高額罰款和三年有期徒刑[3]。限價政策使投資房產顯得無利可圖，避免了過量的資金進入房地產行業，房地產市場不會過熱，房價難以猛增。同時，在租房方面，政府也對房租的上漲速度加以限制，提升了租房性價比，亦有利于抑制商品房價格增長。

2）在居民這一端，為了防止居民炒作房價，政府也出臺了非常嚴格的管制政策。住房交易時需支付3%的過戶費、5%的評估費以及25%的資本利得稅，此外還有累進稅率的個人所得稅。房產持有超過10年不需要支付資本利得稅，若未滿7年即轉讓房產，綜合稅率可能高達50%[4]。如此高的購房稅率使得德國房產的金融投資價值很低，居民買房需求不高，商品房價格自然難以上漲。

3）德國沒有同中國類似的戶籍制度，所以德國居民在國內搬遷后，只要在當地市政廳登記注冊，即可享受同當地居民一樣的公共資源（包括子女上學、醫療、養老等）。戶籍和住房不會成為居民享受當地公共資源的門檻[5]。該政策有效化解了相當一部分的購房剛需，降低了居民的生活壓力，維持了房價穩定。

比較兩國的政策因素，我們發現，中國現在正在實施的政策與德國之前一直實行的政策有很多相似之處，比如“租售同權”和限價限購，鼓勵租房等政策，可見，“德國模式”對中國的房地產市場有著很大的借鑒意義，值得我們思考。

4、結論及政策建議

目前來看，我國的房地產市場的確存在諸多問題，但國房地產市場發展到今天只有20多年的歷史，才剛剛起步，這些都是行業發展中難以避免問題。目前正是制定我國房地產市場長遠發展規劃的恰當時機。為了貫徹房子是用來住的基本方針，借鑒德國房地產經驗，結合中國房地產市場的基本情況，本文作者建議政府應當加快推進房產信息全國聯網工作、加快共有產權房、廉價房等既有政策的推進工作，給低收入者一個選擇、加強金融創新，搞活股市、債市、期貨等理財市場，給老百姓多余財富更多的保值增值的方式，減輕房子的金融屬性壓力。