物業管理企業甘當推進樓宇經濟的“物小二”

文/陳明 李運世 江孫劍峰

隨著我國城市建設高速發展和城市經濟結構深入調整，樓宇經濟總量持續攀升，規模急劇擴張，樓宇經濟已經成為我國城市發展中新的經濟增長點。新時期樓宇經濟的崛起，既是城市土地集約利用發展的必然趨勢，也是現代服務業和金融貿易區集聚和輻射的結晶，其中,物業管理服務在樓宇經濟發展過程中發揮著不可或缺的作用。

一、樓宇經濟及其發展現狀

樓宇經濟是城市經濟發展到后工業化階段，在大城市出現的一種新型經濟形態。以商務樓宇、商業樓宇、工業園區、科技園區、軟件園區和城市綜合體為主要載體，通過規劃建設、運營開發、租賃銷售、招商引資而實現引進和增加稅源的目的，快速帶動區域經濟發展，集中體現了城市核心區域基礎建設的集約性、復合性、高密度、高產出及具有區域競爭優勢等特點。同時，樓宇經濟發展規模是一座城市綜合實力、現代產業體系水平及服務集聚程度的重要標志。在樓宇經濟條件下，資本、技術、信息、知識、人才、企業家等多個要素組合的同時，又形成了資本集中、人才集中、信息集中、資源共享的綜合集聚優勢。

以陸家嘴區域為例，在2018年下半年召開的陸家嘴金融城樓宇工作會上披露，目前陸家嘴區域已建8層以上樓宇249幢，總建筑面積達1284萬平方米，平均出租率90%以上，在浦東新區110幢億元稅收樓宇中，陸家嘴區域就占93幢，這意味著逾八成的億元稅收樓宇集聚在陸家嘴區域。在93幢億元稅收樓宇中，10億元稅收以上的樓宇有15幢，20億元稅收以上的樓宇有10幢，40億元稅收以上的樓宇有2幢。同時，陸家嘴區域還集聚了銀證保持牌類機構800多家、功能性要素市場13個、總部型企業300多家、跨國公司地區總部90多家。因此，陸家嘴金融區域每一幢商務樓宇都是一條名副其實的“垂直金融街”。

二、物業管理在樓宇經濟發展中發揮著重要作用

在陸家嘴樓宇經濟發展“節節高”的背后，不僅是金融機構和總部企業的集聚，也是物業管理企業的集聚。樓宇經濟要發展，離不開物業管理的服務支撐，離不開物業企業默默無聞的奉獻。無論是超高層的標志性高端樓宇，還是普通商務樓宇，都離不開物業管理與服務。實際上，物業管理服務在我國城鎮化發展中具有不可替代的作用。無論從物業資產的角度，還是從業主客戶的角度，物業服務企業都承擔了重要使命。例如，我國召開的G20首腦會議，上海舉辦的“世博會”和“進口博覽會”，物業服務企業提供了優質服務，所作出的貢獻和取得的成就受到了主辦方和社會的廣泛好評。

中國物業管理協會會長沈建忠指出：從物業管理行業近40年的發展歷程來看，物業管理的重要性越來越凸顯，物業服務與美好生活的關系越來越密切，物業服務的價值也越來越被社會所認同，但是要主動地擁抱互聯網技術，分享新技術革命帶來的紅利，這樣傳統行業才能降低成本，才能真正發揮物業管理的特殊作用。因此，物業管理服務企業在主動服務樓宇經濟時，首先要樹立良好的服務樓宇經濟“物小二”意識，在塑造樓宇經濟品牌、提升樓宇服務質量、優化樓宇工作環境、豐富樓宇企業文化、保障樓宇運行安全、完善樓宇設施配套、實現樓宇資源共享等方面，充分發揮物業管理企業主導作用。在“互聯網+”和現代服務業的背景下，物業企業要逐步從傳統的“汗水驅動增長”向“智慧驅動增長”階段邁進，物業企業必須發揚“物小二”精神，推動新一輪的樓宇經濟發展。

發揚“物小二”精神，物業企業除了以實際行動塑造“物小二”的品牌外，更要全面提升物業管理企業的綜合服務能力。

在新時期、新時代、新使命的偉大征程中，物業管理行業經過近40年的努力奮斗，已成為人們生活和工作不可或缺的組成部分，初步培育了人們的物業服務消費意識。隨著物業管理規模不斷擴大，物業服務企業及其從業人員數量不斷增長，其行業地位也已初步確定。但是，我們必須清醒地認識到，物業管理作為我國社會的一個行業，仍處于初級發展階段。長期以來，管理模式的簡單復制，體制機制的粗放設計，使得物業管理實踐根基始終在粗放型產生的邊緣徘徊而難以突破。

樓宇經濟專家夏效鴻指出：“樓宇經濟是由于土地資源越來越稀缺而被迫產生的，土地資源稀缺，要素更需要集約利用，產品更需要集約發展，企業更需要集約經營。”從這個角度理解，實際上樓宇經濟已經成為現代服務業的具體形態，為物業管理企業拓展市場提供了較大的發展空間。如果說樓宇是“面子”物業是“里子”，那么要把“面子”和“里子”融合成一條“被子”，充分發揮“面子”和“里子”的各自功能，物業企業必須努力下一番功夫。

三、探索高端商務樓宇物業管理新模式

不同物業類型的價值取向差異，決定了客戶核心需求的多樣性。普通小區業主要求的是方便和實惠，而樓宇客戶特別是高端樓宇客戶追求的是享受和尊重。因此，物業企業在樓宇經濟發展中，首先要應對的是大數據、云計算、物聯網、移動互聯網在樓宇建筑中的廣泛運用，特別是“智慧樓宇”建筑不再是設備的堆積，不再停留在系統整合、數字自動化等層面，而是以大數據為基點，以綠色生態為導向，以移動互聯網為助力，“智慧樓宇”中綠色建筑、自動化集成、現代物業管理、智慧城市建筑等為主導的技術轉型升級。

探索樓宇物業的轉型創新發展模式，除了給物業企業帶來新的理念、新的趨勢、新的服務、新的技術、新的標準外，還造成了許多困難和挑戰。比如物業企業運營成本大幅增加，專業人員尤其是高端人才嚴重缺乏，加上房地產行業發展受阻，物業企業拓展市場進入了環境巨變的時代。雖然轉型升級在短期內能幫助企業渡過難關，但從長期發展來看，仍然存在很多問題。現代樓宇不但涉及先進的建筑、機電、電子、信息、工程等高端技術，還涉及社會科學、人文科學、管理科學等創新性科學技術的成果，須將這些成果應用于樓宇經濟。總之，管理服務一幢技術高新、性能超強、形體豪華且總體結構復雜、統籌協調較多的樓宇，需要強大的物業管理團隊予以支持，在樓宇經濟轉型升級過程中，物業企業是“急轉”還是“緩轉”，是彎道超車還是變道超車，所有這些都在考驗物業企業的應變能力和應對能力。

因此，高質量的樓宇經濟發展更需要高質量的物業管理，要正確處理協調好“面子”與“里子”的關系。“物小二”在新的樓宇經濟條件下，需要構筑新優勢，培育新動能，提供新服務，對樓宇服務做到有求必應、無事不擾，對照樓宇服務標準，堅持自我加壓、自我完善、自我提高，全心全意甘當樓宇服務的“物小二”。

四、推進樓宇物業管理的幾點思考

一是樓宇物業管理人員要有宏觀整體思維。作為樓宇物業服務的從業人員，首先要站在樓宇經濟發展的戰略高度，自覺增強政治意識、大局意識、團隊意識、合作意識、服務意識，全力配合樓宇業主和客戶，做好各項物業管理服務。

二是加強商務樓宇之間的信息共享、資源共享。尤其是在經濟增長緩慢、客戶需求減少、存量辦公面積增多的情況下，要加強樓宇之間可租、待租信息的交流溝通，避免信息不對稱而形成價格戰。

三是政府部門要加強對樓宇經濟的扶持力度。政府相關部門應定期召集樓宇專題會，分析研究樓宇經濟運行過程中的存量問題和增量問題，幫助樓宇解決實際困難，如物業企業普遍存在人員結構老化、中高端人才難招難留、專業工程技術人員再學習培訓難等問題。政府部門應出臺樓宇經濟扶持政策，由政府相關部門與行業協會、專家組成評審小組，設定評審標準，通過公開、公平、公正評審，每年評選一些示范達標樓宇，并給予精神鼓勵和資金獎勵。

四是搭建商務樓宇間相互借鑒交流的平臺。開展樓宇文化交流活動和樓宇節能降耗智能化、數字化、網絡化、商務化等專項業務交流，使樓宇真正成為安全、舒適、高效、節能的工作和生活環境。組織具有樓宇共性需求的培訓活動，如樓宇禮儀接待、會務接待、商務接待、客服接待等。

五是加強樓宇物業管理信息化專業人才培養。樓宇經濟發展與物業管理服務還存在相當的差距，人才需求上更是問題多多，所有這些問題都制約和阻礙了物業企業的快速發展。在許多樓宇設備管理中，物業企業挖掘人才潛力，已將大數據、“物聯網+”、節能降耗、綠色環保等科技手段運用在樓宇設備管理中。比如：原來機房設備巡檢是工程專業人員每天2-4次的人工巡檢，現在運用“物聯網+”技術，每5秒采集一次設備數據，包括溫度、壓力等運行數據自動上傳到平臺并記入數據庫，不但減少了人員，更重要的是全覆蓋、無盲區、無縫隙、全天候對設備進行監控，管理人員通過手機進入系統平臺，可及時了解設備運行情況，這些都是物業企業在轉型升級中自我提升、自我完善的縮影。

綜上所述，在巨變時代，每個行業都在整合，都在交叉滲透。在這個跨界經營、迅速變更的時代，無論樓宇經濟還是物業服務均如履薄冰。無論時代如何變遷，樓宇建筑如何變化，物業企業永遠提供“物小二”服務。所做、所思、所見、所聞，物業企業始終在努力，在深刻多元的思想和溫暖心靈的情懷中共同創造樓宇經濟的嶄新未來。