上市公司投資性房地產計量模式變更的動因及規范

施含韻

摘要：房產價格上漲背景下采用公允價值模式計量不僅可以減少企業費用帶來凈利潤的大幅增加，而且能夠提高償債能力與籌資能力增厚管理者報酬并便于企業開展國際業務。要保證變更行為規范進行就必須提高會計人員業務能力與職業道德水平，強化企業內外部監督，完善會計政策披露制度，建立多樣化業績評價體系并加大的違規行為懲罰力度。

關鍵詞：投資性房地產 會計政策變更 誘因動機

一、上市公司會計政策變更現狀

會計政策變更是指在企業的外部或內部環境發生變化時，企業對某一會計事項由原來的會計處理方法改為另一種方法的行為。由于會計政策變更會涉及到收入費用的改變，最后一定會影響到利潤表的利潤數額，從短期來看會對一個企業當期利潤產生很大的影響，這也是為什么很多上市公司為了扭虧為盈，擺脫ST處理，進行盈余管理而自愿進行會計政策變更的誘因。然而由于會計政策的變更需要一定的條件，以投資性房地產的后續計量模式為例，從成本模式變為公允價值模式進行后續計量，必須要具備市場成熟且公允價值可以連續可靠取得的條件。更為重要的一點是，企業一旦采用公允價值模式計量投資性房地產，不得再轉為成本模式，所以現實中進行自愿性會計政策變更的上市公司并不多。據不完全統計，在2016年度內，84%的上市公司沒有采用會計政策變更，16%的上市公司采用了一次會計政策變更。到了2017年，卻有高達92%的上市公司在財務年度內采用了三次會計政策變更。這一對比表明，越來越多的企業愿意隨著內外部環境的變化來靈活變更會計政策，從而進行盈余管理。

二、投資性房地產計量模式變更成因

我國大多數企業愿意采用成本模式對投資性房地產進行計量，因為成本模式簡單易操作，操作成本不高，且可以避免房產市場大幅動蕩對企業業績的影響。投資性房地產采用成本模式計量需要每年對房產計提折舊與攤銷，計提的減值準備不得轉回，這樣企業賬面上房產價值越來越少。但在經濟上行的影響下，房產價格居高不下，國家為了維持宏觀經濟的穩定性，中長期內房價勢必不會大跌，這樣企業賬面價值就與實際情況有較大誤差，導致對企業資產的低估。當采用公允價值模式計量時，不再對投資性房地產計提減值準備，而是根據公允價值與賬面余額的差額確定公允價值變動損益，并采用追溯調整法對期初留存收益進行調整。這樣不僅企業費用減少，隨著房產價格的上漲趨勢，企業資產價值也會持續上漲，這些都會帶來企業凈利潤的大幅增加。在實際會計實務中，不乏一些上市公司為了摘掉ST帽子以確保公司上市資格，將成本模式變更為公允價值模式，從而達到增加企業資產降低資產負債率與權益乘數并提高每股收益數值的目的。

以金地集團為例。金地集團是一家以房地產經營為主的公司，是中國最早上市并完成全國化布局的房地產企業之一，是房地產開發企業國家一級資質單位。2013年11月以前，公司一直采用成本模式計量投資性房地產，但由于這種計量模式與現行市場行情下房產價值相背離，同時也給財務信息得到真實披露帶來困難。于是在2013年，金地集團根據國家企業會計準則的規定，先是把部分存貨與在建工程轉入投資性房地產，增加公允價值變動損益3.11億，增加遞延所得稅負債0.78億，增加資本公積2.34億。再用追溯調整法對公司投資性房地產由成本模式改為公允價值模式計量，直接導致上一會計年度所有者權益增加近21億，凈利潤提高近4億，并由于公允價值變動損益使本年度凈利潤增加近13億。金地集團的會計政策變更極大地改善了公司各項財務指標，不僅帶來了報表層次上短期的巨額收益，也增強了企業償債能力與融資籌資能力。

三、會計政策變更的經濟動機

（一）管理者報酬

由于我國公司治理結構是所有權與經營權分離形式，管理層取得的報酬和公司經營業績直接相掛鉤，而會計政策變更會對企業利潤表產生比較大的影響。這樣管理層作為一個理性經濟人，就可能為了自身利益進行會計政策變更，虛增報表層面企業利潤，從而提高管理者報酬以獲得經濟利益，同時也提高自身競爭力。

（二）企業自身利益

按照我國證券市場相關制度的規定，一家上市公司連續三年虧損就會被股票摘牌強制退市，這不僅會損害各方利益，對企業也無疑是個致命性的打擊，所以會有公司為了避免ST，會抓住變更會計政策這一救命稻草來進行盈余管理。例如在前一會計年度對損失費用提前確認，而對收入利得延期確認，這樣可以保證在第三年有一個正利潤。對金地集團來說進行會計政策變更是出于企業自身利益考慮，采用公允價值模式計量投資性房地產，有利于反映投資性房地產的真實價值，擴大資產規模，調整資產結構，降低企業的資產負債率，提高每股收益。

（三）開展國際業務

最開始我國企業會計準則規定企業對投資性房地產的計量只能采用成本法，而國際會計準則要求無論企業采用成本法還是公允價值模式，都應當對投資性房地產的價值進行公允價值披露。隨著經濟全球化的發展，我國開始允許企業采用公允價值模式計量投資性房地產，這在一定程度上提高了我國房地產在國際市場上的競爭力，企業變更投資性房地產的計量模式，也有利于開展國際業務，開拓國際市場。

四、規范變更行為的建議

（一）提高會計人員業務能力與職業道德

企業可以定期組織對會計人員的培訓和教育，建立考核與獎懲制度，提高員工對企業文化的認同，鼓勵員工對企業未來發展提出建議。人是生產力中最活躍的因素，會計人員的職業道德是一個企業在市場上樹立良好形象的基礎，一個企業要想在激烈的市場競爭中長存，最根本的是要有“德”。因此必須加強對會計人員的職業道德教育，培養會計人員良好的職業習慣，加大對會計人員違背職業道德行為的懲處力度。

（二）強化企業內外部監督，完善會計政策披露制度

上市公司變更投資性房地產計量模式實質上是虛增利潤，并沒有真實的現金流入，很多公司在變更投資性房地產計量模式后每股收益都有上升，可是卻并沒有增加派發現金股利，這樣無疑增加了股票市場上的信息不對稱。相關企業會計監督部門應當加強對企業財務報表尤其是利潤表的監督，企業自身也應當完善內部控制制度，做到不相容職務分離，配合相關審計部門的監督。同時監管部門應當完善相關會計法律法規體系，加強信息披露體系建設，對企業披露會計信息作出嚴格且明確的規定，必要時進行相關利潤報表數據的追溯調整，注冊會不斷加強對企業的外部監督。

（三）建立多樣化業績評價體系

股價不能反映企業真實價值，現實中經常存在上市公司業績下滑股價卻在走高，市盈率高而投資者獲利卻減少的情況，高管過多關注報表層面的業績就會增加財務舞弊的可能性，追根溯源還是我國經濟市場對企業業績的評價標準較為單一，造成各大上市公司專注于追逐顯性的經濟利益，而對一些隱性軟指標沒有給予應有的關注，例如員工對公司文化的認同感與歸屬感，公司治理結構在管理層與所有者利益上的協調度，公司的外在形象等，這些指標可以幫助投資者從另一角度看清企業未來發展的潛力。

（四）加大違規行為懲罰力度

只有提高公司進行財務舞弊的代價，讓公司意識到隨意變更會計政策后果的嚴重性，才能從根本上杜絕這一行為。一方面政府及有關監管部門應當制定完備的法律制度，對惡意違反市場經濟秩序，隨意進行財務舞弊的企業追究法律責任，給予罰款、禁止入市等行政處罰。另一方面，政府應搭建更加公平透明的房地產交易平臺，打擊非法人為操作公允價值的會計活動。這樣才能提高各個公司準守企業會計準則的自覺性，營造一個更加公平競爭的市場環境。

目前的市場環境給上市公司進行盈余管理提供了更多的靈活性，因此不僅企業應當慎用會計政策變更，政府與有關監管部門也應當加強對上市公司會計政策變更的監督，投資者也可以全方位考察企業各方面的業績，而不是僅僅考察幾個單一的財務指標。只有各方攜手才能從根本上規范上市公司進行會計政策變更的行為，營造更加公平競爭的市場環境。

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