物業管理中房屋滲漏維修技術研究

吳清

摘要：隨著人們生活質量的不斷提高，人們對住宅環境的要求也越來越高，特別是對物業管理服務的需求越來越多。房屋滲漏會對人們的日常生活造成直接影響，會使居住環境潮濕、家具損壞等，這會使業主對物業管理服務極度不滿，導致物業的主要結構和壽命收到沖擊。本文將以物業管理中房屋滲漏維修技術為研究對象，從房屋滲漏的原因、房屋滲漏維修方法和維修中注意的問題入手，淺析物業管理中房屋滲漏維修技術。

關鍵詞：物業管理;房屋滲漏;維修技術

我國當前城鎮房屋建筑面積中舊房占有很大的比重，大多數已經接近設計規定的基準使用期，功能較為落后，但是現今的經濟狀況和居民居住情況并不允許全部翻新重建，所以房屋維修是居住中的常態。其中，房屋滲漏維修通常在物業房屋維修工作中占有重要的地位，同時也是物業房屋維修工作中難度較大的部分，本文將結合日常工作經驗對此進行探討。

1.房屋滲漏的原因

房屋滲漏主要是由于以下幾個原因所致：

1）基層干燥不充分，防水層在施工之前，保溫層往往有一部分未干燥的水分，在鋪貼卷材時，熱瀝青燙水急劇汽化使得水蒸氣封閉在屋面基層內，溫度持續升高導致水氣蒸發，造成卷材鼓氣而引起的卷材底部、表面腐爛。

2）屋面細部結構及接頭有問題，卷材鋪貼方法不當會導致兩幅卷材之間接縫寬度不夠，有時由于施工人員的失誤，在卷材的兩層之間會出現很多雜物。

3）屋面基層不平整、找平層起砂、強度達不到規范要求，這些都會引起防水層表面積水，從而導致腐爛現象的發生，引起房屋滲漏;另外基層不平整、不清潔、涂料成膜厚度不足，玻璃絲布鋪貼不規整會影響涂料與基層砂漿之間的粘結力。

2.房屋滲漏的日常維護

很多房屋已經過了質保年限，物業的維修人員應按照房屋維修保養的相關制度對屋面、外墻防水性進行定期的檢查，與業主保持聯系，及時獲得房屋滲漏情況反饋，以便于維修人員制定方案，對于滲漏現象進行維修處理。

1）有些部位雖然屋面防水層已經失效，但是屋面滲漏并不嚴重，維修人員可以利用玻纖胎SBS改性瀝青防水卷材（該材料以玻纖氈為胎基），以SBS改性瀝青為涂蓋層，兩面貼以隔離材料制成可卷曲的防水材料，其低溫柔韌性好，但延伸率稍差，適用于基層變形小和一般建筑工程的地下或屋面防水層，這樣一來，在大大降低房屋維修成本的前提下保證了房屋維修的質量。

2）有些部位的防水層并未失效，但是仍有小面積的滲漏發生，對于這種情況，主要是由于施工質量不佳所致，比如常見的防水層起鼓、開裂等現象。維修人員可以隔開起鼓部位對其打補丁修補，也可以在開裂處填充專用防水材料外表打補丁，只要在修補過程中仔細地填充就可以達到很好的修繕效果。

3）有些房屋多處、大面積出現滲漏情況，工程人員應該大面積地進行維修。首先，要拆除原來的防水層，如果找平層已經嚴重酥粉失效致使保溫層蓄水，保溫層將喪失保溫功能，工程人員在修補時必須將保溫層在陽光下曝曬至完全干燥沒有水氣為止。如果保溫層不能在制作防水層時保持干燥，會導致保溫層和找平層間的剩余水分不能蒸發，不僅僅影響保溫效果，防水層受到曝曬后會發生膨脹、鼓泡、開裂的現象，從而導致屋面滲漏。

3 房屋滲漏維修施工各階段的要點

3.1基層處理是基礎

大多數民用住宅在一個年度內竣工，防水工程在雨季或者冬季施工，基層必須保持干燥，基層含水量不能大于8%。基層處理在屋面、外墻防水維修的過程中對于施工質量有著直接的影響，這部分的施工要點是要求基層要有足夠的強度和剛度，避免受重時產生變形。屋面作防水處理時，可采用1：3水泥砂漿作厚度為15毫米基，且必須平整、堅實、清潔，施工時含水率宜控制在8%左右，其找平層砂漿必須有足夠的強度，數值達到5MPa以上。

3.2細部處理是關鍵

通過對各園區出現滲漏部位的統計來看，一般屋面與垂直墻面交接處的泛水構造、屋頂邊緣的檐口構造、伸出屋面的管道接縫、雨水口等防水層被切斷的節點處，作為防水工程的薄弱環節如有處理不當，就會產生屋面滲漏的現象，維修人員在施工時要多加注意。對于天溝及檐溝滲漏部位，除了按設計規定增貼膠條，附加卷材層以外，還要注意在卷材收頭處用密封膏仔細加固。

3.3防水卷材的鋪貼方法要科學

卷材的鋪貼方向以屋面坡度為據，當坡度小于15%時，應該采用平行屋脊鋪貼，從檐口開始，兩幅卷材的長邊搭接，壓邊應順流水方向，短邊搭接應順主導風向;坡度大于15%或屋面有受震動情況，卷材應垂直屋脊鋪貼，且順流水方向，屋脊處不能留搭接縫，必須使卷材相互越過屋脊交錯搭接，以增強防水的耐久性。

4.維修施工中應注意的幾個問題

1）如在鋪貼卷材過程中發現氣泡或空鼓時，應將其割開并用補丁修補。

2）為了防止維修后卷材起鼓、開裂，在日后維修過程中應使其基層充分干燥，并避免雨、霧、霜天氣施工，防止卷材受潮;施工中要保證基層平整，卷材噴烤時使之均勻受熱，封閉嚴密，油氈粘貼密實，以免日后水分蒸發、空氣殘留形成氣囊而使防水層產生起鼓現象。

3）防水層起鼓后，內部氣體受熱膨脹，防水層下部、卷材間的水分積壓，從而會發生腐爛、滲漏現象。所以在選材時也要注意材料的質量和特性，充分考慮到熱脹冷縮等外界條件變化可能帶來的影響。

參考文獻

[1]武旭偉.房屋滲漏的原因分析及維修措施探究[J].居業，2018（04）：125+127.

[2]朱世文.物業管理中房屋滲漏維修關鍵技術探討[J].現代物業（中旬刊），2018（03）：221.

[3]邢勇.淺談房屋防滲漏施工技術[J].居舍，2018（02）：52+172.

[4]李華明.房屋滲漏的原因分析及維修措施探討[J].科技與企業，2014（14）：252.

（作者單位：大慶油田礦區服務事業部物業管理一公司）