“營改增”對房地產開發企業的稅負影響分析

黃海梅

摘要：隨著“營改增”稅收制度的改革，房地產行業作為國民經濟支柱產業，也落實“營改增”稅務制度，但是房地產企業由于“營改增”實施細則的落實時間比較短，因此在“營改增”稅收制度的開展中還存在很多的問題。本文主要對“營改增”稅收制度對房地產開發企業的稅負影響進行分析，并提出相應的解決對策。

關鍵詞：“營改增”;房地產開發企業;稅負;影響

從2016年5月，我國房地產行業也被正式納入到“營改增”的試點，使得我國的財政稅收制度得到不斷的規范和完善。而稅收體制的建設和完善使得收稅制度更加復雜，對企業稅務成本控制帶來一定的挑戰。所以如何對“營改增”稅收改革制度進行完善，并保證其稅收的合法權益是當前急需考慮的問題。

一、“營改增”對房地產開發企業稅負的影響

（一）進項稅抵扣問題

房地產開發企業是一個綜合的、系統的產業，其中包括土地的應用、建筑的設計施工、金融等多個行業的發展。如果銷售額是固定的，那么營業稅稅負的征收始終趨于穩定。但是“營改增”后，企業的稅負主要依據進項稅額。而且“營改增”的進項抵扣嚴重不足，進而導致稅負大幅度提升。首先前期費用中設計、勘探、招標、公證和竣工驗收后的備案、決算等業務流程均屬于鑒證咨詢或現代服務，稅目為6%或征收率為3%，遠遠不足于抵扣10%的銷項稅。其次對于房地產開發此類資本密集型的行業來說，企業每年支付給銀行或相關金融機構的利息費用通常是巨額的。根據營改增政策規定，“購進的貸款服務”不得從銷項稅額中抵扣，并同時規定，納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣[1]。這意味著，企業所支付的利息費用及直接相關的其他費用在營改增之后需要繳納6%的增值稅，且這部分的稅額無法做進項抵扣。

（二）賬務核算復雜，涉稅風險大

“營改增”稅務制度的改革在我國的稅收制度上是一次比較重大的改革動作，對稅收制度的調整力度大，將傳統的營業稅和增值稅都統一為增值稅。這種稅務的變更形式有效的降低了房地產行業的稅務負擔，但是同時也導致企業核算工作面臨著諸多的問題，提升稅務改革的工作量和難度。尤其對于企業財務人員來說，其必須要針對當前的稅收制度工作進行調整[2]。比如，對財務核算方法的改革、范圍的變化等都導致財務核算的難度進一步增加。一是重點關注甲方重復抵扣問題。甲方自行購買建筑材料時從供貨方（一般納稅人）處取得增值稅專用發票，認證通過后可以將購買時支付的增值稅計入甲方進項稅額。然而盡管甲方截留了部分款項，乙方仍按合同價款全額開具增值稅發票，收到全額發票后甲方全額計入進項稅，也就是說，材料款部分發生了重復抵扣。二是乙方承擔了增值稅和所得稅雙重風險。施工方按全額開具增值稅發票繳納增值稅計入銷項稅，而進項方面，甲方購買建筑材料取得的增值稅發票，如果是由供貨方直接開具給甲方，施工方則不能將該部分稅款計入進項從而進行抵扣。同時企業所得稅方面，盡管甲方截留了部分款項，施工方還應將合同收入全額計入企業所得稅應納稅所得額，不得扣除截留款項。

（三）發票處理流程變化，進項稅管理難度提升

“營改增”稅收制度在房地產行業進行試點后，使得房地產行業的會計核算方式以及科目等都發生了重大變革，從而使得發票的處理流程也發生改變。傳統的營業稅核算服務發票中包括服務收入、實際發生的成本，具體來說，稅收等于收入額與稅率的乘積。“營改增”稅收制度實施后，則稅額等于本期銷項與本期進項的差值，同時進項稅以及銷項稅都是根據具體的繳稅金額進行核算的。由此可見，稅金的核算、購入的服務以及收入的核算等都發生了比較大的改變。而且這種變化也導致發票處理流程的變化，比如進項稅發票管理中必須要對可抵扣與不可抵扣的進項稅項目進行區分，而且“營改增”稅收制度實施后，企業會計核算流程環節更多，管理難度更大。

二、“營改增”稅收制度對房地產開發企業稅負影響的對策

（一）提升成本結構抵扣比例以及項目管理能力

為了有效的對“營改增”稅收制度改革中可抵扣進項不足進行彌補，企業必須要保證行業財會人員全面了解可抵扣以及不可抵扣額度比較小的項目[3]。同時，加強對房地產企業所有員工進行稅收制度的培訓，使企業的所有人員都能夠熟悉財務以及稅務等方面的知識。并以此為基礎，提升成本架構可抵扣比例，從而解決進項不足的問題。

（二）加強培訓，有效應對納稅籌劃風險

“營改增”稅收制度在房地產行業的核算具有重要的影響，同時也提升了稅收的風險，為了有效的解決房地產稅務問題，必須要加強對企業財務人員的培訓和管理。企業在稅制改革前必須要做好企業新稅收知識以及技能等方面的培訓，從而有效應對稅收制度改革中可能會存在的納稅風險。在企業財會人才的培養中主要的措施包括，通過對移動課堂以及大課的方式對新稅收制度的普及，并針對培訓的內容進行考核，保證企業的員工都熟悉新制度的各項條例。其次，從核算技術以及新稅收知識等方面來看，不僅要加強理論方面的培訓，同時還需要組織部分能力較強的人員進行實踐學習，并通過這種方式對其他的工作人員進行技術的指導。

（三）提升企業員工“營改增”意識，做好票據跟蹤工作

隨著發票處理流程的變化，加大了進項稅票管理的難度，所以還需要注重對員工素養和能力的提升，對員工“營改增”意識進行強化，使員工認識到新稅改對企業、社會的影響，以及對本行業發展的作用，通過稅務制度改革促進企業間的利益均衡分配。同時，在稅務改革試運營前，還需要保證企業員工能夠掌握新稅務業務以及發票的處理辦法，防止在稅務管理中出現紕漏，做好對財務人員、管理人員以及監管部門等方面增值稅票據的跟蹤管理。

（四）加強財稅內部控制管理

“營改增”后企業經營業務出現一定的差異，而且增值稅發票的管理和業務流程等方面都具有更緊密的聯系，有利于對稅制改革產生的利潤測算、稅金平衡以及資金周轉等問題進行解決。此外，還需要加強對企業財務、稅務等數據的統計以及管理，做好增值稅發票的管理以及稅務管理程序優化等方面的控制工作，全面了解增值稅會計核算的流程和制度，并做好對發票的管理以及增值稅會計和稅務的處理工作，有效降低房地產開發企業的稅務負擔，提升“營改增”稅務制度的效能。

（五）加強增值稅發票管理

“營改增”稅務制度下，房地產開發企業需要摒棄傳統的采購以及勞務聘請不要發票或者不核對納稅身份等不良情況。增值稅模式發展下，如果采購的價格相同，采購商的選擇中需要選擇一般納稅人，并開具增值稅專用發票，在小規模的采購中，需要盡可能的壓低采購價格，對增值稅的抵扣損失進行有效的彌補。工程決算過程中，必須要保證決算的及時性，并需要對方開具增值稅專用發票，從而有效降低當期的稅負。此外，取得正規的發票后還需要做好增值專用發票的管理工作，作為增值稅進項稅額抵扣的依據。企業可以根據需要設置專門的增值稅發票管理人員，加強對增值稅發票的管理，促進“營改增”稅改制度的有效落實。

三、結論

從當前“營改增”稅收制度在我國房地產開發行業的試行可以發現，雖然促進我國房地產行業的發展，但是同時也存在一定的挑戰。因此必須要加強稅收制度對房地產稅負情況影響的分析。針對“營改增”稅收制度可能存在的問題和風險，做好稅收改制的準備工作，進而有利于“營改增”稅收制度的落實，有效降低房地產行業的賦稅負擔。

參考文獻：

[1] 陸珂 .“營改增”后房地產開發企業增值稅收籌劃建議[J].商業會計，2017 （18）：78-80.

[2]張立軍.營改增后房地產開發企業增值稅及相關業務處理[J].財會學習，2018 （17）：163-164.

[3]滕惜惜.營改增對房地產開發企業的影響研究[J].現代營銷，2018 （6）：194-197.