關于房地產企業的稅務核算與合理籌劃的研究

戴建成

摘要：隨著新時代的發展和進步，國內各大企業正在不斷的興起和完善，其稅務作為現代企業的工作之一，稅收作為國家財政收入的核心，要求在新時期背景下被給予更多的關注和優化。基于此，本文以房地產企業為對象，簡述其稅務核算的特點和不足，再以此為基礎，重點論述房地產企業的稅務籌劃建議，給出強調全局性、加強階段性籌劃、合理避稅等內容，最后結合企業實例，對上述理論進行系統論證，以期通過分析明晰理論，為企業稅務工作提供參考。

關鍵詞：房地產企業;稅務核算;稅務籌劃;合理避稅

稅務核算與稅務籌劃（Tax accounting and tax planning）是企業財務工作的關鍵性內容，前者強調結合企業運營收支情況，了解應稅項目和額度;后者則以稅務核算為基礎，以現行法律法規為依據，通過合法手段謀求稅負降低，提升自身經濟效益。20世紀末期以來，房地產稱漸漸成為我國國民經濟的支柱行業，相關企業的稅務工作也獲取了更多重視，分析其稅務核算與合理籌劃十分必要。

一、房地產企業的稅務核算

（一）房地產企業的稅務核算特點

房地產企業稅務核算帶有兩個基本特點，一是核算復雜，二是應稅項目多。

1.核算復雜。2016年我國推行“營改增”（營業稅改增值稅）后，相關企業的稅務核算工作看似得到簡化，但由于新稅制下企業應稅額度與增值部分（凈利潤）相關，為避免稅負過重，各企業均在強調增加成本項目，以求在收入不變的情況下減少增值水平，這使得其核算的復雜程度明顯增加。

2.應稅項目多。房地產保有環節、流轉環節、建設過程等均涉及到納稅，建設環節的應稅項目還可以進一步拆分為材料、存放等眾多子項目，值得注意的是，不同項目的應稅額度、標準存在不同，外資項目、內資項目納稅上也存在少許差異，這都為房地產企業的稅務核算工作帶來了困擾和壓力。

（二）房地產企業的稅務核算的不足

當前房地產企業稅務核算的不足體現在稅制結構、稅制明確性兩個方面。

1.稅制結構上，房地產保有環節稅負過輕，而流轉環節的稅負又過重，房地產保有環節稅是指房地產的使用者、所有者在使用或持有房地產時應繳納的稅金。包括房產稅（對內）、城市房地產稅（對外企或個人及港澳臺）、城鎮土地使用稅三種。房地產流轉環節，也即其作為商品在市場上完成出售的環節，購買者需要繳納契稅，企業需要繳納增值稅。

2.稅制明確性的問題，主要指稅、費、租沒有明確的規定，導致以費代稅、以租代稅的情況。上述問題使房地產企業稅務負擔較大、核算混亂，不利于企業正常經營，也影響了行業總體發展態勢[1]。

二、房地產企業的稅務籌劃建議

（一）加強企業的全局性稅務籌劃

從稅務籌劃的角度來看，考慮到現代房地產企業工作牽涉到項目啟動到建設、銷售等諸多階段，每一個階段都與稅務工作相關，需要在稅務籌劃的過程中強調全局性。目前房地產行業一般分為三個主要環節，即建設環節、保有環節和流轉環節，企業也可以以這三個環節為基準，擬定三個階段的稅務籌劃計劃。如流轉環節，可增加支出部分的占比，設置房屋內有害物質檢測、裝修顧問服務等支出項目，在不改變收入總額的基礎上，對該階段的服務內容進行調整、予以增加，作為成本扣除，可降低增值部分總額和應稅額度。建設階段、保有階段，也可以通過類似的方式，在不違法國家法律法規的情況下，爭取更多主動，合理進行籌劃，從全局角度保證經濟效益[2]。

（二）加強企業的階段性稅務籌劃

階段性籌劃是指房地產企業可以根據經營的各個環節，進行會計工作方面的調整，實現稅務負擔的降低。如土地增值稅清算工作，房地產企業負責人可分別細化財務人員的工作，將工作分為稅務核算、清算申請等多個工作重心，增大工作覆蓋面，就每一個納稅標準不同的項目進行單獨核算。建設階段的籌劃同樣如此，我國對不同建筑材料的課稅標準存在差異，如果企業沒有自行區分，則需要參考課稅標準較高材料進行統一收稅，企業經濟效益必然受到影響，單獨進行核算則避免了該弊端，有助于降低稅負。如果企業與其他企業/組織存在合作，也應?協調和分攤，在合同書上寫明，避免重復繳稅或在不知情的情況下出現漏稅。

（三）合理進行避稅

我國對偷稅漏稅情況打擊力度較大，但鼓勵企業通過籌劃進行合理的避稅。該項工作可以借助多條途徑實現，包括會計政策選取、內部監管、建立分析小組等等。會計政策的選取方面，房地產企業可以根據自身業務態勢，設立分公司，進行賬目的分別處理，增加納稅籌劃的空間和靈活性，如企業購買了一批材料，可選兩種會計記賬模式，一種為訂單生成后即進行記錄，另一種為貨物到達后進行記錄，如果貨物到達時間較長，可能牽涉到不同月份甚至不同項目需要，對各個階段的支出總額度也必然產生影響，企業可以斟酌自身收支態勢，做好會計政策的選取，謀求稅金的降低[3]。內部監管方面，建議企業管理人員仍應堅守監督稅務籌劃的崗位，嚴格杜絕有人私自更改房價降低稅基的情況。如果房地產項目確實需要轉讓，那么企業自身要保存好交接時的證明材料，減少不必要的損失。分析小組可選取專業人員組成，專門負責各個項目的避稅分析，合理進行籌劃。

三、實例分析

（一）企業概況和稅務籌劃過程

S企業為房地產開發企業，成立于2002年，位于我國遼寧省某市（該市于2016年推行“營改增”模式），企業成立之初，房地產開發和銷售工作態勢，且當時我國尚未推行“營改增”稅制，企業的稅務核算工作常規進行，沒有針對納稅籌劃進行額外分析。2012以來，遼寧省經濟發展態勢不夠理想，企業開發和銷售工作受阻、市場萎縮，資金方面的運作也出現困擾，開始引入納稅籌劃機制，并在2016年后針對“營改增”模式進行了稅務籌劃的專項活動[4-5]。

S企業稅務籌劃主要措施包括更改會計政策、建立分公司、強化內部控制三個方面。會計政策上，S企業主要強調財務活動時效性的變更，所有資金支出行為，均在業務達成后即納入報表之中，從而始終保持成本評估獲取足夠的數據支持。分公司單獨進行財務核算，但與總公司存在業務關聯，利用地方對新企業的優惠政策，進行合理避稅[6]。內部控制方面，S企業構建了管理小組，針對納稅籌劃的各個條目、各個環節進行拆解評估，以精細化分析的方式，控制增值額度、納稅總額，保證自身經濟效益[7]。

（二）稅務籌劃效果

對企業2012年到2017年的經濟效益和納稅額進行統計，獲取結果如表1：

從結果上看，S企業的經濟效益自2012年以來，基本呈現上漲趨勢，對應的稅金額度則在平穩中漸漸降低，體現了其稅務籌劃的積極作用。

四、總結

綜上，現代房地產行業對我國國民經濟具有非常重要的影響，各房地產企業的運營相關情況也得到了廣泛關注。就房地產企業的稅務核算而言，存在應稅項目多、核算復雜的特點，現有工作也不盡完善。從稅務籌劃的角度上看，各企業可以加強全局性籌劃、階段性籌劃，同時以現有法律法規為基礎，合理進行避稅。實例分析證明了上述理論價值，可作為參考，謀求企業稅務相關工作的完善。

參考文獻：

[1]李金蔓.營改增后房地產企業稅務風險點分析與管控措施[J].經貿實踐，2018，18 （18）：86+88.

[2]丘愛芳.營改增后房地產企業稅務管理風險新特點分析和應對措施探討[J].現代經濟信息，2018，33 （05）：277.

[3]陳姍姍.房地產項目開發各階段稅務籌劃方案設計——以H地產集團的L項目為例[J].財會通訊，2017，39 （17）：112-118.

[4]鄭艷.關于房地產企業稅務風險管理及控制模式分析[J].現代經濟信息，2018，33 （16），196-199.

[5]張永凱.“營改增”背景下房地產企業稅務風險的防范研究[J].財會學習，2018，13 （12），169-170.

[6]姜美娟，孟宵冰.新準則下房地產企業政府補助稅務風險分析[J].時代經貿，2018，16 （14），42-43.

[7]曹坤.營改增全面實施背景下房地產企業稅務風險管理探討[J].時代金融，2018，39 （08），161+168.