官員任期與房地產(chǎn)投資

文/湯莫亞 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院 江蘇南京 210000

1、引言

中國(guó)政治上的集權(quán)制度，中央政府在官員的任命上具有高度的決定權(quán)。一個(gè)官員的評(píng)價(jià)指標(biāo)主要是從德、能、勤、績(jī)、廉。其中唯一能夠量化的指標(biāo)就是績(jī)，實(shí)績(jī)是官員的主要晉升考核指標(biāo)。官員為獲得晉升機(jī)會(huì)，不得不做出超越其他競(jìng)爭(zhēng)者的業(yè)績(jī)。主要以GDP 增長(zhǎng)率為實(shí)績(jī)考察的標(biāo)準(zhǔn)，使得官員更加關(guān)注所任轄區(qū)GDP 增長(zhǎng)率以及財(cái)政收入等。房地產(chǎn)投資通過(guò)促進(jìn)需求，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。何云等（2017）、徐麗杰（2014）根據(jù)Granger 因果關(guān)系檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資每增加1 個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就會(huì)提高1.37 個(gè)百分點(diǎn)，而且這種因果關(guān)系是單向的。即只有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡也會(huì)影響到整體的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。黃忠華（2008）、張屹山（2018）則進(jìn)一步證實(shí)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的區(qū)位效應(yīng)，并發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)的房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)大于中西部地區(qū)。

官員往往將上任官員的經(jīng)濟(jì)績(jī)效視為其“標(biāo)桿”，在任期內(nèi)的相對(duì)經(jīng)濟(jì)增速與晉升是呈正相關(guān)的（羅黨倫，2015）。龐保慶（2016）以縣級(jí)政府?dāng)?shù)據(jù)為依據(jù)得出官員任期與經(jīng)濟(jì)績(jī)效間是呈直線關(guān)系。

2、官員任期對(duì)房地產(chǎn)投資的理論分析

有研究發(fā)現(xiàn)，官員的晉升與任期內(nèi)地區(qū)經(jīng)濟(jì)效率顯著負(fù)相關(guān)（蔣德權(quán)，2015）。這意味著地方政府為了得到晉升的機(jī)會(huì)集中注意力發(fā)展經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)速度。理性官員則會(huì)認(rèn)為在任職的早期，經(jīng)濟(jì)績(jī)效對(duì)晉升的影響不是很大。官員想要獲得晉升的機(jī)會(huì)，則其政績(jī)應(yīng)該是任職后期強(qiáng)于前期。若前期就擁有較好的經(jīng)濟(jì)績(jī)效則會(huì)提高了后期政績(jī)的評(píng)價(jià)門檻。理性的官員在任職前期不會(huì)竭盡所能開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)氐馁Y源。在任期的晉升關(guān)鍵時(shí)期，官員會(huì)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，實(shí)施一系列措施刺激經(jīng)濟(jì)。任期較短時(shí)官員能夠調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)刭Y源的能力就會(huì)有限，一般官員任職時(shí)間越長(zhǎng)，就越能整合當(dāng)?shù)刭Y源。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展自身具有鮮明的特征，受政府政策影響較大。

3、官員任期對(duì)房地產(chǎn)投資的實(shí)證分析

本文的被解釋變量是房地產(chǎn)投資，以房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比重作為衡量指標(biāo)，解釋變量是官員任期。

3.1 官員任期與房地產(chǎn)投資的回歸模型

模型的i 代表城市，表示t 時(shí)間，mterm 代表市長(zhǎng)任期，sterm 代表市委書(shū)記的任期，房地產(chǎn)投資hi，本文加入控制變量分別為：第二產(chǎn)業(yè)占GDP 的比重（gdps），第三產(chǎn)業(yè)占GDP 的比重（gdpt），人均GDP（agdp）。其中，μ為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

3.2 實(shí)證結(jié)果分析

表1 官員任期與房地產(chǎn)投資實(shí)證結(jié)果

以上表格的實(shí)證結(jié)果顯示，官員任期對(duì)房地產(chǎn)投資的影響不管有沒(méi)有工具變量，其結(jié)果都是顯著的。分析表格可知，官員任期與房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)的結(jié)果是負(fù)相關(guān)。一般官員任職對(duì)年齡要求較高，低級(jí)官員年齡到50 歲就自動(dòng)默認(rèn)為沒(méi)有上調(diào)的可能。當(dāng)官員任期較長(zhǎng)時(shí)，其發(fā)展經(jīng)濟(jì)的短視行為就會(huì)減弱。為了維持經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控會(huì)比較嚴(yán)格。

結(jié)論：

官員任期對(duì)房地產(chǎn)投資的影響是負(fù)向的。實(shí)證顯示的相關(guān)系數(shù)是負(fù)的，其實(shí)在正常情況下也很好理解。官員任職前期的時(shí)候經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能很差，至少要在上任經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上保持平衡。若任職的初期就實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)，那么官員的績(jī)效考評(píng)將嚴(yán)重受損。官員任職對(duì)年齡的要求比較高，當(dāng)一個(gè)官員在任時(shí)間太長(zhǎng)時(shí)，他的晉升動(dòng)機(jī)將減弱，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的干勁沒(méi)有以前足。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)不強(qiáng)烈則會(huì)影響房地產(chǎn)投資的動(dòng)機(jī)就會(huì)減少。