借名買房的所有權(quán)歸屬

摘 要：在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行多種管制如限購(gòu)政策、限貸政策和經(jīng)濟(jì)適用房特殊限制等，有購(gòu)房需求而無(wú)購(gòu)房資格的主體通常選擇借名買房，由此產(chǎn)生一系列所有權(quán)糾紛。在法律無(wú)規(guī)制，司法實(shí)踐混亂的情形之下，堅(jiān)持債物二分原則，分析當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，進(jìn)而確認(rèn)房屋所有權(quán)歸屬。

關(guān)鍵詞：借名買房;所有權(quán);債物二分;借名協(xié)議;債權(quán);請(qǐng)求權(quán)

一、借名買房的基本問題

（一）借名買房行為界定

在借名買房這一語(yǔ)境中，“借名”從文義來(lái)看，即為借用他人名義;而“買房”通常以簽訂房屋買賣合同的方式來(lái)進(jìn)行，根據(jù)《合同法》第一百三十條的規(guī)定，買賣合同是出賣人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。同時(shí)，在借名買房中，通常存在著三方主體，即借用他人名義的人（借名人）、名義載體（出名人）和房屋出賣人，與出賣人簽訂房屋買賣合同的即可能是借名人，也可能是出名人。因此，借名買房應(yīng)是行為人以名義載體的名義與出賣人簽訂房屋買賣合同，并以名義載體的名義進(jìn)行房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的行為。

對(duì)于借名買房這一借用他人名義實(shí)施的法律行為，我國(guó)民法并未予以明確規(guī)定，學(xué)者們對(duì)其多有討論，但目前仍未形成一致觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，借名買房實(shí)為借名行為的一種具體形式，對(duì)于其性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)與以下行為進(jìn)行區(qū)分：

1.借名行為與冒名行為

借名行為和冒名行為從表現(xiàn)形式上來(lái)看，都是使用他人名義而實(shí)施的法律行為。冒名行為中，行為人以名義載體的名義實(shí)施民事行為并未獲得授權(quán)，而是通過偽造名義載體的身份證或簽章等方式，使交易相對(duì)人誤信其就是名義載體，以此獲得相對(duì)人的信賴從而獲取某種利益。而在借名行為中，借名人使用名義載體的名義是經(jīng)過其同意的，名義載體往往還會(huì)協(xié)助提供相關(guān)身份資料等。

將此置于房屋買賣中，也存在明顯區(qū)別。就冒名行為而言，被冒用名義的人并未實(shí)際參與到該過程之中，冒用他人名義的行為人才是真正實(shí)施房屋買賣合同行為的人，買賣房屋的法律效果應(yīng)發(fā)生在具備真實(shí)意思表示的雙方當(dāng)事人之間。而在借名行為中，出名人并無(wú)取得房屋所有權(quán)的意思表示，其出借名義或者參與訂立房屋買賣合同只是為了幫助借名人獲得房屋所有權(quán)，對(duì)于房屋出賣人（特別是在房屋買賣有特殊限制條件之場(chǎng)合）而言，相對(duì)人的身份及其真實(shí)意思表示就尤為重要，此時(shí)必然產(chǎn)生購(gòu)房之“名”與“實(shí)”不一致的問題，由此便引發(fā)一系列法律糾紛。

2.借名行為與代理

上文所述，借名行為屬于使用他人名義實(shí)施的法律行為，此時(shí)，行為人努力使自己表現(xiàn)為名義載體本身，混淆自己與名義載體之身份，以實(shí)現(xiàn)自己的某種利益。而代理是代理人“以被代理人名義”實(shí)施民事法律行為，也即“以他人名義實(shí)施法律行為”。由此來(lái)看，借名行為與代理存在以下兩點(diǎn)主要區(qū)別：

（1）借名行為中，行為人意欲混淆其與名義載體的身份，表明自己與名義載體是同一個(gè)人。而在代理中，當(dāng)事人是知道代理人與被代理人之間的代理關(guān)系的;

（2）代理中行為人實(shí)施法律行為的名義和法律效果同屬于被代理人，而借名行為中行為人往往將實(shí)施法律行為的法律效果歸屬于借名人。

盡管借名行為與代理存在著諸多不同，但是在法律沒有對(duì)借名行為予以明確規(guī)定的情形下，是否可以將借名行為類推適用于代理尚無(wú)定論，對(duì)借名購(gòu)房如何處理，是否類推適用代理制度，則要結(jié)合司法實(shí)踐進(jìn)行論述，此處不贅。

（二）借名買房現(xiàn)象成因

在我國(guó)，行為人實(shí)施借名買房行為，多是為了規(guī)避相關(guān)法規(guī)或政策的限制。房屋買賣原本是雙方當(dāng)事人之間意思自治的體現(xiàn)，但國(guó)家通過各種方式對(duì)此進(jìn)行了限制，此種限制與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮、國(guó)民消費(fèi)傳統(tǒng)、宏觀價(jià)格調(diào)控和公共利益保護(hù)不無(wú)關(guān)聯(lián)。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于房屋買賣的限制主要包括以下幾個(gè)方面：

1.房屋限購(gòu)

自2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》以來(lái)，各地都陸續(xù)出臺(tái)了“限購(gòu)令”。以長(zhǎng)沙為例，其先后于2017年3月18日和5月20日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，實(shí)行區(qū)域性住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策，對(duì)于省外戶口和省內(nèi)非長(zhǎng)沙市戶口居民購(gòu)房數(shù)量和購(gòu)房首付款項(xiàng)進(jìn)行限制。

2.房屋限貸

對(duì)于個(gè)人住房，除中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》外，各大銀行也有其具體的住房貸款條件。此外，各地的限購(gòu)政策中大多也都規(guī)定了住房信貸條件的限制，如深圳市政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知（深府辦[2016]12號(hào)中，第六點(diǎn)關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的要求中，對(duì)無(wú)房且無(wú)貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行三成首付;對(duì)無(wú)房但有貸款記錄的，首付不低于五成;已有1套住房的，首付提高到七成以上。

3.購(gòu)房主體限制

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，即政府提供優(yōu)惠政策，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，面向城市低收入住房困難家庭公共，具有保障性質(zhì)的政策性住房。《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第24、25條明確了購(gòu)買該類型房屋的主體。而集體經(jīng)濟(jì)組織中的農(nóng)村房屋原則上也只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行流通。

從根本上說(shuō)，這其實(shí)是國(guó)家管制與個(gè)人自由之間價(jià)值衡量的問題，上述規(guī)章或政策制定的最主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)公共利益的維護(hù)，但這勢(shì)必對(duì)個(gè)人自由有所侵犯。而對(duì)于有購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)，因?yàn)樯鲜鱿拗疲鲇谙硎芷┤绮疬w安置房、單位福利房等價(jià)格優(yōu)惠或隱匿真實(shí)財(cái)產(chǎn)狀況的目的，借名購(gòu)房則成為其選擇。

二、借名買房的所有權(quán)歸屬

（一）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)規(guī)則

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物。在《物權(quán)法》第五章中，對(duì)國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)都進(jìn)行了明確的劃分，私人只對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。同時(shí)，法律禁止國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)依民事程序轉(zhuǎn)讓，所以不存在物權(quán)法上的土地所有權(quán)變動(dòng)問題。因此，私法上不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)規(guī)則所調(diào)整的基本是房屋所有權(quán)。

本文所討論的房屋買賣是基于法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，結(jié)合《民法通則》中債權(quán)一節(jié)及沿襲的《合同法》和另行規(guī)定物權(quán)的《物權(quán)法》，我國(guó)民事立法在債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系上是采取分離原則的。從《民法總則》第114條和第118條分別規(guī)定物權(quán)和債權(quán)來(lái)看，也是以債物二分為邏輯展開。

根據(jù)《合同法》第133條的規(guī)定，買賣合同中，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付起移轉(zhuǎn);《物權(quán)法》第6條、第9條和第14條則將登記作為其所有權(quán)移轉(zhuǎn)生效的要件。而《物權(quán)法》第15條又規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”由此可以看出，買賣合同中不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)需要一個(gè)生效的債權(quán)契約和不動(dòng)產(chǎn)登記，我國(guó)所采取的是債權(quán)形式主義。

（二）借名買房所有權(quán)歸屬認(rèn)定司法實(shí)踐

以2014年6月5日～2017年6月5日為區(qū)間，以“借名”、“房屋所有權(quán)”為關(guān)鍵詞在中國(guó)裁判文書網(wǎng)的民事案由分類下進(jìn)行檢索，共得到1131個(gè)結(jié)果。在進(jìn)一步將關(guān)鍵詞精確到“借名買房”和“借名購(gòu)房”時(shí)，分別得到611和424個(gè)結(jié)果。以此為基礎(chǔ)，筆者將結(jié)合司法實(shí)踐對(duì)借名買房的所有權(quán)歸屬進(jìn)行探討。此時(shí)，法院的裁判主要存在以下兩種思路：

1.規(guī)避對(duì)該房屋買賣是否是借名買房進(jìn)行認(rèn)定

從登記錯(cuò)誤的角度進(jìn)行認(rèn)定（如（2016）魯02民再52號(hào)，（2015）寧民終字第5049號(hào)），筆者認(rèn)為，不論是否對(duì)借名買房關(guān)系進(jìn)行認(rèn)定，都只是對(duì)此種行為作何解釋的問題。區(qū)分登記簿上記載的物權(quán)人和真實(shí)物權(quán)人并確認(rèn)真實(shí)物權(quán)人的做法，實(shí)際上承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在錯(cuò)誤。如果出現(xiàn)登記簿記載的權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不一致的情形，真實(shí)權(quán)利人可以提出證據(jù)證明登記簿的錯(cuò)誤，進(jìn)而申請(qǐng)更正登記。登記錯(cuò)誤的情形自登記之時(shí)既已存在，且該登記錯(cuò)誤并不是當(dāng)事人主動(dòng)造成或主動(dòng)追求所造成的后果，而是源于記載事項(xiàng)遺漏或者虛假材料等。在借名買房中，當(dāng)事人是主動(dòng)追求這一不一致的結(jié)果的，因此此處并不具有登記錯(cuò)誤適用的前提。

2.認(rèn)定存在借名買房行為，再進(jìn)一步對(duì)房屋所有權(quán)歸屬進(jìn)行認(rèn)定

（1）借名買房中相關(guān)合同的效力。在借名買房中，存在行為人和出賣人之間的房屋買賣合同和借名人與出名人之間的借名買房協(xié)議兩個(gè)合同關(guān)系。

①房屋買賣合同。在借名買房情形中，在買賣合同雙方當(dāng)事人之間是具有買賣房屋和轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于名義載體的合意，至于以名義載體的名義購(gòu)房的行為人是否具有享受該房屋所有權(quán)的目的，不成為影響該合同成立的因素。此時(shí)合同效力如何，應(yīng)考慮出賣人是否善意即是否知曉借名事實(shí)。當(dāng)出賣人明知時(shí)，雙方是基于真實(shí)的意思表示，合同在雙方當(dāng)事人之間生效。而當(dāng)出賣人為善意時(shí)，從信賴?yán)姹Ｗo(hù)的角度出發(fā)，合同應(yīng)在出賣人與出名人之間、生效，若出賣人之后知曉借名事實(shí)且只愿將房屋出賣給名義載體時(shí)，其可以欺詐為由主張撤銷合同，此時(shí)，出賣人可以通過行使返還原物請(qǐng)求權(quán)使房屋所有權(quán)歸屬恢復(fù)原狀。而從借名買房糾紛來(lái)看，出賣人處分房產(chǎn)的主要目的即獲取相應(yīng)價(jià)款，只要所期望的價(jià)款得到履行，其利益實(shí)現(xiàn)，基本不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議。

②借名買房協(xié)議。在所檢索的案件中，對(duì)于借名買房物權(quán)歸屬的爭(zhēng)議基本是圍繞其主體是借名人還是出名人展開，此時(shí)，法院就需對(duì)借名買房協(xié)議的效力進(jìn)行認(rèn)定。借名買房協(xié)議均出于雙方真實(shí)意思表示，對(duì)其效力產(chǎn)生影響的即為前文所述的特殊限制。但“限購(gòu)令”、限貸政策都只是屬于國(guó)家政策，《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》也只是部門規(guī)章位階。根據(jù)《合同法》第52（5）條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，需以違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為由否定合同效力，則前述相關(guān)政策和規(guī)章并不能否定合同效力。法院通常不以此判斷合同效力，即使當(dāng)事人提出該項(xiàng)請(qǐng)求，也以上述理由駁回，如（2013）東二法朗民一初字第476號(hào)民事判決書中，二審法院的理由為“借名購(gòu)房的行為有違反國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策之嫌，但相關(guān)調(diào)控政策并非法律或者行政法規(guī)，不能因此認(rèn)定借名購(gòu)房的行為無(wú)效。”但也存在著法院以借名購(gòu)房合同違反國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定而直接認(rèn)定無(wú)效的情形（如（2013）昌民初字第4988號(hào)）。

筆者認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房屋買賣進(jìn)行管制的目的在于維護(hù)不特定多數(shù)人的利益、維護(hù)正常的金融交易秩序等，以社會(huì)公共利益是否受到損害來(lái)對(duì)借名買房合同進(jìn)行效力認(rèn)定更為合理。

（2）房屋所有權(quán)歸屬認(rèn)定。在認(rèn)定借名買房關(guān)系存在的前提下，法院對(duì)房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定也存在著差異，這與當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求也有關(guān)。在當(dāng)事人提起確權(quán)請(qǐng)求時(shí)，法院直接認(rèn)定履行房屋買賣合同義務(wù)的借名人為房屋所有權(quán)人（如（2013）東二法朗民一初字第476號(hào)民事判決書，（2014）并民終字第956號(hào)民事判決書）;在當(dāng)事人提起確權(quán)請(qǐng)求并請(qǐng)求對(duì)方協(xié)助辦理過戶登記或僅請(qǐng)求辦理過戶登記時(shí)，法院多在認(rèn)定借名協(xié)議效力后，要求當(dāng)事人按照合同約定履行相應(yīng)辦理過戶登記的義務(wù)（如國(guó)子厚與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛（2014）一民終字第341號(hào)），二審法院認(rèn)為雙方簽訂借名購(gòu)房協(xié)議系真實(shí)意思表示，并互相履行了相應(yīng)義務(wù)，國(guó)子厚應(yīng)當(dāng)依照協(xié)議約定履行，辦理過戶手續(xù)。

但實(shí)踐中還存在兩種思路混雜適用的情況，在王偉輝與楊志萍物權(quán)確認(rèn)糾紛一案（（2013）鄭民一終字第1037號(hào)）中，一審法院作出了如下認(rèn)定“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。當(dāng)事人一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同要求登記人辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，應(yīng)予支持。”法院從登記簿上權(quán)利人出名人與真實(shí)權(quán)利人不符合出發(fā)，又在判決中認(rèn)定借名人為所有權(quán)人，但又認(rèn)定其以合同約定要求移轉(zhuǎn)登記，這種混亂邏輯值得反思。

（三）借名買房的所有權(quán)歸屬認(rèn)定

在對(duì)借名買房所有權(quán)歸屬進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持債物兩分的基本立場(chǎng)，再進(jìn)行具體分析，結(jié)合上文，如下所述：

由前文可知，房屋的所有權(quán)變動(dòng)需要有效的買賣合同和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。在房屋買賣合同未因善意的出賣人行使撤銷權(quán)而歸于無(wú)效的情形下，該房屋買賣合同有效，依合同約定，該所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于出名人名下。由不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利正確性推定，此時(shí)出名人即為房屋所有權(quán)人。而由于在此并不存在登記錯(cuò)誤的情形，在所有權(quán)登記已確定出名人為所有權(quán)人的情形下，借名人并不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)使自己直接獲得房屋所有權(quán)。

此時(shí)，借名人獲取房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)應(yīng)該是基于借名協(xié)議產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，依此請(qǐng)求出名人履行合同義務(wù)，辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。此種邏輯在《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第15條得到體現(xiàn)。但該借名協(xié)議效力并非一定有效，借名人也不一定能取得房屋所有權(quán)。具體分析如下：

（1）若該房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，國(guó)家建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的是為了保障生活困難居民的基本利益。此時(shí)，借名協(xié)議可能因損害社會(huì)公共利益而歸于無(wú)效，借名人不能獲得房屋所有權(quán)，只能向出名人請(qǐng)求返還支付的價(jià)款。筆者認(rèn)為，若當(dāng)事人在借名協(xié)議中約定當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房具備轉(zhuǎn)讓條件時(shí)再進(jìn)行移轉(zhuǎn)，該合同就不再歸為無(wú)效，借名人也可依照合同約定取得房屋所有權(quán);

（2）若該房屋為限購(gòu)政策獲限貸政策房屋，筆者并不認(rèn)為其對(duì)公共利益造成損害。但即使借名協(xié)議有效，該協(xié)議也可能因?yàn)檎呦拗贫萑肼男胁荒埽藭r(shí)，借名人不能依據(jù)合同獲取房屋所有權(quán)。

三、結(jié)語(yǔ)

在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行諸多管制的背景之下，借名買房成為許多具有購(gòu)房需求者的選擇，由此引發(fā)所有權(quán)歸屬糾紛。我國(guó)尚未在法律層面對(duì)此進(jìn)行規(guī)制，在理論混亂之中，司法實(shí)踐也存在認(rèn)定不一、邏輯矛盾和說(shuō)理粗糙等情形。結(jié)合司法實(shí)踐，在債物二分的原則之下，理清當(dāng)事人之間的關(guān)系，慎用合同效力否定條款，依此來(lái)判斷房屋所有權(quán)的歸屬顯得尤為重要。

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[14]胡立峰.借名登記引發(fā)的房屋權(quán)屬認(rèn)定問題探討——以中國(guó)裁判文書網(wǎng)上76個(gè)一審案例為分析對(duì)象[J].法律適用.2016，（07）：88-94.

[15]李德通.規(guī)避限購(gòu)令之借名購(gòu)房行為的性質(zhì)與效力探討[J].法治研究.2012，4（02）：88-94.

[16]孫憲忠，常鵬翱.論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分[J].法學(xué)研究.2001，（05）：81-94.

作者簡(jiǎn)介：

湯文琪（1995～ ），女，漢族，湖南益陽(yáng)人，湖南大學(xué)法學(xué)院，2016級(jí)碩士研究生，法學(xué)專業(yè)。