房地產去庫存文獻綜述

摘要：房地產市場高庫存不僅是對公共資源的浪費，也影響著房地產市場的健康穩定發展。關于房地產去庫存的研究文獻有很多，研究內容涉及庫存的衡量方法、高庫存的成因、商品房庫存的影響因素以及政策措施的成效等。本文對房地產去庫存相關的研究文獻進行梳理與總結，最后做簡單評述。

關鍵詞：去庫存；文獻綜述；房地產市場

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1008-4428（2019）03-0044-03

一、 前言

房地產去庫存是我國供給側改革中的重要內容，有效化解三四線城市房地產市場高庫存能夠促進房地產市場的健康持續發展，避免資源的浪費。房地產庫存相關的研究文獻有很多，研究人員從不同的角度出發具體分析研究房地產市場去庫存相關的問題，得到很多研究成果。本文將從四個角度對房地產去庫存相關研究文獻進行梳理。

二、 房地產庫存衡量方法的研究文獻

在房地產開發經營活動中，一般都需要經歷好幾個階段，根據房地產項目開發建設的具體階段，可以有多種衡量庫存的方法。現在最常用的指標就是“待售面積”，但是學術界很多人認為這一指標用來衡量房地產庫存并不準確。

（一）狹義庫存與廣義庫存

在衡量房地產庫存問題上，胡祖銓（2017）認為，房地產庫存可以分為狹義房地產庫存和廣義房地產庫存，狹義上的房地產庫存就是指報告期末已竣工的待售現房，廣義上的房地產庫存就是可售現期房，包括現房庫存和期房庫存。盛松成、宋紅衛（2018）用新開工面積和銷售面積的差值來估算廣義住宅庫存面積。章蓓蓓（2018）認為，可以根據市場和行業管理的需要定義四個層次的房地產庫存，這四個層次的房地產庫存統計口徑越來越寬：第一層次庫存指現房庫存；第二層次的庫存是在第一層次庫存的基礎上增加了待售期房；第三層次的房地產庫存包括可售現房、期房庫存以及已開工但是還沒有取得商品房預售許可證的商品房建筑面積；第四層次庫存口徑最寬，在第三層次庫存的基礎上又增加了已經購地但是尚未開工建設的未來商品房可能性庫存。

（二）空置率

王小廣（2017）認為，房地產庫存不僅是增量概念也是存量概念，使用商品房的待售面積來衡量房地產市場庫存情況不夠全面也不符合真實情況，可以使用空置率來衡量房地產庫存，空置率可以是增量空置率也可以是存量空置率。國家統計局于2003年對空置率作了區間劃分，認為空置率處于15%—30%之間，說明供求基本平衡；空置率在31%—40%之間，說明存在庫存積壓；空置率高于41%說明空置情況十分嚴重，房地產市場存在高庫存問題。

（三）在建庫存指標

王宇（2018）在分析研究房地產庫存問題時，構建了在建庫存指標，在建庫存就是指已經開工但還沒有銷售出去的面積，在建庫存=施工面積-竣工面積-期房銷售面積，并認為在建庫存可以更好地反映房地產庫存的規模，因為在建庫存中不僅包含在建可售面積，還包含在建不可售面積，這兩者之間的區別就是是否取得預售許可。

（四）去化周期

在衡量不同城市房地產市場庫存情況時，還有一個常見的指標就是去化周期，因為對于不同的城市，消化庫存的能力與速度不同，這樣一來總庫存量相同的兩個城市由于消化庫存速度不同，也不能認為其房地產市場庫存情況一樣。去化周期概念來源于財務會計中的存貨周轉時間概念，用某一個時間點上的總庫存除以商品銷售速度。王宇（2018）在計算去化周期時，為了避免季節因素的影響，使用房地產銷售面積的12個月移動平均值作為分子，在建庫存作為分母，來計算具體時間點上城市的去化周期。使用去化周期來衡量一個城市房地產庫存情況時，目前對于合理的房地產庫存范圍并沒有嚴格的界定，但是一般認為去化周期高于18個月屬于高庫存。

（五）去庫存壓力指數

在房地產市場庫存的衡量方法上，也有學者創造性地提出新的方法。王先柱、吳義東（2017）從房地產市場供給和需求的角度出發，計算各個城市商品房的均衡價格，利用均衡價格與實際銷售價格的偏差構建去庫存壓力指數，用這一指數來衡量各個城市商品房市場的庫存情況。

三、 房地產庫存差異研究文獻

房地產市場受到多方面因素的影響，對于不同的城市，其經濟發展水平、人口情況、產業結構、土地面積與土地供應政策都不一樣，這些都會對當地房地產市場的供給與需求情況產生影響，進而影響房地產市場的庫存情況，研究房地產庫存的區域差異也是很有意義的。另一方面，不同用途的商品房其庫存情況也是不同的，分析研究不同用途商品房的庫存情況也很有意義。

（一）不同級別城市房地產庫存的差異

熊曼（2017）認為，我國三四線城市比一二線城市面臨更大的去庫存壓力，房地產市場庫存去化周期也更長，從總量上來看，全國大部分的房地產庫存增量集中于三四線城市。具體到不同的三四線城市，其房地產市場去庫存壓力也是不一樣的。肖龍秀（2017）認為解決三四線城市庫存問題是我國目前房地產市場去庫存的主要目標，并認為三四線城市不僅房地產總量過剩，而且銷量彈性較小、庫存化解周期較長。王秀國（2017）認為，三四線城市商品房庫存壓力大于一二線城市，并分析原因認為一二線城市房價的上漲拉動三四線城市房價的增長，三四線城市對于房價的調控不夠嚴，這些城市加速推行棚戶區改造更是導致住房供給量的上升，加上三四線城市人口流入不夠，商品房需求量得不到持續增長，最終導致庫存問題更加嚴重。

（二）不同區域房地產庫存的差異

潘家華（2016）認為，中西部地區的二線城市和三四線城市分化十分嚴重，中西部“大三四線”城市房地產市場潛力較大，東部地區城鎮化水平較高、房地產市場已接近飽和，房地產市場已經沒有太大潛力，未來的需求量也不會很大。

王先柱，吳義東（2017）對全國35個城市的數據進行了分析研究，認為在近十年期間，我國中西部城市的住宅商品房庫存壓力指數迅速上漲，總的來說中西部城市住宅商品房庫存情況比東部城市嚴重，去庫存壓力更大。王亞紅，閆珍（2016）對河南省商品房庫存進行研究分析后，認為河南省商品房庫存總量較多并且分布不均。

（三）不同用途商品房庫存的差異

對于不同用途的商品房，榮晨、曾錚（2017）認為，非住宅商品房的去化周期收縮快于住宅，辦公、商業用房庫存壓力比住宅商品房庫存壓力大。李聃（2017）認為，住宅商品房庫存問題主要出現在三四線城市，一二線城市主要是辦公樓、商業經營用房庫存問題更突出。

四、 房地產市場庫存影響因素的研究文獻

在房地產庫存影響因素方面，很多學者分別從不同的角度和層次來對去庫存的影響因素進行分析研究，也使用了各種實證研究的方法，包括主成分分析、聚類分析、灰色關聯分析等。

（一）土地供應政策

房地產市場的供給受土地供應政策影響很大，因為它決定了土地的供應量，影響房地產市場的供給。Shen、Huang、Li和Zhao（2018）研究了城市土地供應政策對房地產市場去庫存的影響，研究發現，不同時期和不同發展水平的城市，土地供應政策對房地產去庫存影響是不同的。在房價較低的城市，土地供應政策的調控能顯著促進房地產市場去庫存，研究認為政府在制定政策時應該更加謹慎，也要考慮到當地的具體情況。

（二）城鎮化水平

王宇（2018）認為，城鎮化率的提高對于各省區住宅商品房銷售的影響程度不同，對于中西部地區來說，提高城鎮化率能夠有效化解房地產庫存，但是東部地區城鎮化率水平已經較高，城鎮化水平的提高對于房地產庫存沒有太大影響。

劉斌、孫九倫和姚瑤（2017）認為，城鎮化率的上升會顯著減少商品房存銷比（商品房存銷比就是用商品房待售面積除以商品房銷售面積），東部地區提高城鎮化水平更加有利于去庫存，在中西部地區城鎮化水平的提高對于房地產去庫存作用有限。

（三）經濟發展水平

經濟發展水平會對房地產市場的需求和供給都產生一定影響，進而影響房地產庫存。邸妍妍（2018）經過實證研究，認為在房屋空置的影響因素中，影響最大的就是經濟水平，使用的指標是GDP，其次才是房屋價格、城鎮化水平。王宇（2018）認為房地產發展最終的影響因素是經濟發展水平，東部地區經濟發展水平較高，產業結構合理，吸引大量外地人口，提高了東部地區城市的房地產市場需求。

（四）貨幣政策

貨幣政策不僅會影響商品房供給，也會影響房地產市場的需求，最終對房地產庫存帶來影響。張協奎、鄔思怡（2016）認為，貸款利率、廣義貨幣供應量會反向影響全國住宅商品房庫存，房地產商國內貸款規模會正向影響全國住宅商品房庫存。

五、 房地產去庫存政策措施的研究文獻

在關于房地產去庫存的具體建議上，不同的研究文獻中給出了不同的具體措施，涉及房地產開發經營銷售的各個方面。對于不同區域，房地產市場庫存情況不同，并且產業結構、經濟發展情況、人口狀況等其他方面也不同，有學者對具體省份或城市的房地產市場進行分析研究，提出了更具有針對性的建議。

（一）嚴格控制土地供應

牛犁和胡祖銓（2016）針對化解房地產庫存，提出如下建議：加強對土地供應的管控，各個城市應該依據本地房地產庫存情況，科學制定土地供應計劃。政府要采取措施，引導降低住宅商品房價格。除了北上廣大城市，其他城市要加快農民工市民化進程，調動農民工進城的積極性，積極培育潛在的購房需求。

許光建、陸穎婷和馬小雨（2017）分析了無錫市的房地產市場，對高庫存的三四線城市提出的建議也包括合理制定土地供應的數量與結構，嚴格控制土地供應。

（二）加快城鎮化發展，刺激住房需求

許光建、陸穎婷和馬小雨（2017）認為三四線城市應該努力推進農村居民轉化成城鎮居民，并且完善相關醫療教育服務，吸引更多的人在城市買房定居。胡祖銓（2016）認為除了少數大城市外，高庫存的城市應該支持農民工市民化進程，這樣可以培育潛在的購房需求，有效化解住宅商品房庫存。

（三）鼓勵房地產企業轉型

周幼曼（2016）對加快房地產去庫存提出的一個建議就是房地產企業積極轉型地產各個細分領域，可以在內部整合資源，并且從外部尋找新的資源，與其他行業進行融合，擴展細分業務。胡祖銓（2016）認為可以鼓勵房地產企業進行產品創新，更加注重樓盤的細節，滿足人們更加多元個性的居住需求，支持引導房地產企業跨界發展。

（四）公積金新政

在公積金新政促進去庫存方面，胡祖銓（2016）提出放寬住房公積金的提取條件、擴大住房公積金制度范圍等具體措施。洪建國、鄧蔚、陳峰、付振奇（2018）認為總體來說，公積金新政能在一定程度上促進住房成交量的上漲，幫助高庫存的城市去庫存，因為公積金政策主要調整方向就是降低公積金貸款門檻，這能夠帶來有效購房需求的增長。

六、 文獻評述

以上是對房地產市場庫存方面的研究文獻進行的梳理，主要涉及以下幾個方面：房地產庫存的衡量方法，不同級別以及不同地理區域城市之間房地產庫存的差異，房地產庫存的影響因素，化解房地產高庫存的政策建議。

基于前面的文獻綜述，可以發現存在以下幾個問題：一是在做房地產庫存相關的實證研究中，采用各種不同的指標與口徑來衡量庫存，這就導致研究結論缺乏可比性。二是在研究房地產庫存區域之間的差異時，缺乏對造成房地產庫存差異原因的深入分析與研究，不同用途的商品房庫存情況存在差異，但是現有文獻缺乏對這一問題具體的分析研究。

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作者簡介：

錢景，女，安徽繁昌人，南京財經大學碩士研究生，研究方向：住房市場與政策。