關于不動產測繪中房屋面積預測和實測對比分析

文/熊國棟 浙江省第三地質大隊 浙江金華 321000

房地產行業是我國經濟發展的重要推動力；近年來，日益上漲到的房價使得人們對于房屋面積的把控更加嚴格。基于此，房地產得以迅速發展。然而受諸多因素影響，不動產測繪中房屋面積預測和實測數據存在一定偏差，對業主的切身利益造成較大影響。新時期，實現房屋面積預測和實測偏差的控制已成為不動產測繪管理的重要內容。

1、房屋面積預測和實測偏差影響因素

房屋預測面積是測繪單位在《房產測量規范》GB/T17986.1-2000 指導下，利用測繪軟件獲得的房屋建設指標，其是房產開發企業合法銷售的依據。而在實踐中，業主會在實地量距法和建筑模數法的應用下，對實際建設面積進行測量，此即為房屋實測面積[1]。實踐中，兩者的偏差主要受到以下因素影響：

1.1 設計圖紙發生變更

設計圖紙是測繪人員房屋面積預測的基本依據，其也對工程建設具有重大指導。施工過程中，一旦設計圖紙發生變更，則建筑物的進深、開間和使用功能會隨之發生變化，導致房屋面積與實測面積的差異。譬如，為確保房屋使用功能滿足，公用部分的設計變更就會導致建筑面積分攤的變化，影響實際的測量結果。

1.2 工藝應用導致偏差

房屋建設過程中，施工工藝的應用對于房屋面積具有較大影響。如墻體施工中，建筑物墻后的差異會導致一定的面積變化，然該誤差指標較小，尚屬于誤差允許范圍。而在部分項目施工中，受施工人員及專業水平參差不齊等因素的影響，其對于設備、材料應用和工藝把控出現偏差，導致了工程細部面積控制的偏差，造成了房屋面積預測和實測的差異。

1.3 測量過程造成偏差

房產面積測繪工作的開展容易受到多種因素影響。具體而言，不動產測繪操作具有一定的專業性、復雜性。預測實踐中，測量人員需要在計算軟件的支撐下，實現圖紙設計中各項數據的準確導入，而在實測過程中，實地量距法和建筑模數法都是其把控的重要內容（見圖1）。而這些因素容易受到測量人員的主觀影響，導致不動產測繪偏差的發生。譬如，預測委托書是房屋面積預測實時的重要依據，一旦委托書內容不全面，就會導致預測偏差的發生，影響不動產的實際管理。

圖1 不動產實地測量

2、不動產測繪中房屋面積預測和實測偏差控制

不動產測繪中，房屋面積預測和實測的指標直接影響著業主的權益。要實現不動產預測和實測偏差的規范控制，就必須從開發商、施工單位和測繪單位三個層面進行嚴格規范。

2.1 房產開發偏差控制

房產開發過程中，為實現各方權益的統籌，開發商與會業主進行《商品房買賣合同簽訂》，該環節中，部分開發商會以自身的設計面積作為預測面積，并將其應用于合同簽訂，導致建設前后的房屋面積偏差。對此，在合同簽訂前，業主和開發商應組織測繪人員進行設計數據的具體預測，確保合同簽訂中預測面積的規范。同時，一旦設計內容發生變更，則開發商應技術的溝通業主，并組織測量單位進行變更后建筑面積的預測。此外，房產開發過程中，為避免后期測繪糾紛的產后，業主和開發商應就偏差問題進行規定，確保不動產預測和實測偏差控制的合法、規范。

2.2 房屋施工偏差控制

房屋施工是不動產測繪偏差最主要的影響因素。要實現施工環節的房屋面積偏差控制，房屋建設人員就必須注重以下腰帶內的把控：其一，嚴格按照施工圖紙進行工程建設，確保具體設計內容的有效落實，建設施工內容與設計圖紙之間的偏差。而當不可抗拒因素發生造成施工變更時，應及時的通知開發企業、業主和測量人員，進行預測面積的重新測量。若偏差對于建筑整體功能和面積具有較大影響，應進行返工處理。其二，注重施工過程的嚴格監管，確保施工人員能夠規范的進行設備、材料和工藝應用，在減少設備、材料等因素對房屋面積的影響的同時，將實際的建設偏差控制的允許范圍。其三，不動產測繪中，房屋實測和預測面積之間存在差異是不可避免的，作為建設人員，其只有不斷的進行自身專業水平的提升，確保自身具備較高的建設施工能力，才能確保預測和實測偏差的有效縮小。

2.3 測繪過程偏差控制

不動產測繪管理中，測繪落實過程對于房屋面積預測和實測偏差控制具有較大影響。具體也然，不動產測繪實踐中，測繪工作人員應注重以下要點把控：其一，實現外業數據采集注意事項把控和測量成果利用。一方面，其必須在先整體后局部、先外圍后內部的原則下，進行測量設備的規范應用，確保其滿足不動產測繪的相關標準。另一方面，測繪數據收集整理完成后，應于開發商進行具體溝通，核實并確認具體偏差規范，實現建設過程的整改優化。其二，確保測量過程的規范。就目前而言，建設工程的建設規模不斷復雜，部分建筑的形式較為復雜，且內部功能分區多樣，這會對整體的測量實施造成較大阻礙。基于此，測繪人員應對測量現場實際情況進行勘察，確保測量設備的規范應用，從而實現實際建設面積的有效把控。其三，測量人員專業水平對于不動產測繪結果具有較大影響。因此，測繪人員應注重自身測繪能力的提升，確保其能有效地操控測量設備和數據處理設施，從而為不動產測繪管理提供有效的數據支撐。

結論：

房屋面積預測和實測偏差控制對于不動產測繪管理質量提升具有重大影響。實際過程中，房產所有人只有充分認識到不動產測繪管理的必要性，并在明確房屋面積預測和實測偏差原因的基礎上，進行高效化的測繪偏差控制，才能確保房屋面積測量的精確化，進而實現不動產管理質量的有效提升。