淺析房地產項目工程精細化管理

文/胡岳峰 華潤置地（南寧）有限公司 廣西南寧 530022

陳文樂 華潤置地（深圳）有限公司 廣東深圳 518000

我國房地產業自1988年土地轉讓制度確立發展至今，歷經1998年的經濟危機和住房分配貨幣化改革及2008年次貸危機和四萬億計劃，國家宏觀調控和市場起伏變化把樓市推到了中國老百姓心中最為關心的事件之一。2018年總書記提出“房住不炒”重要指示，引領房地產行業趨向高質量發展的結構轉型。未來人們對房地產項目的品質有更高要求和期待，因而地產項目的工程質量管理在新時代背景下顯得尤為重要。如圖1和圖2所示，本文通過介紹引進日本精益化5S 管理和國內PDCA方法論相結合具體案例，展現房地產項目工程精細化管理的重要手段和初步成果。

圖1 日本精益化5S“5 化”管理

圖2 日本精益化5S 管理和國內PDCA 方法論相結合

1、可視化

可視化及數據化是精細管理的第一步。經過可視化后的部分是較為重要的，即根據可視化將快捷且恰當的活動變為可以執行的目的。可視化僅是一種手段，而不能作為目的。在PDCA 及5 個化方面，數據化是后面課題化中很重要的依據。所謂的課題就是“目標與實際的差異”，是PDCA 以及KAIZEN（改善）的基礎。能夠將差異最明確地表現出來的是數據。圖3至圖5分別是我們房地產項目中實際運用的進度質量安全可視化具體案例。

圖3 進度可視化案例圖（進度計劃上墻）

圖4 質量可視化案例圖（質量實測實量統計表）

圖5 安全可視化案例圖(驗收看板+安全色)

2、標準化

標準化是精細管理的基礎。Henry Ford：“Quality means doing it right when no one is looking.”質量是即使在無人監管情況下，也能做出正確的操作。這其中，“正確”的定義有些模糊，在企業內會產生偏差。企業整體水平提升的方面需要平均化，因此存在著作為判定基礎的標準。個人的判斷會有失誤的情況，無論在哪、無論是誰、無論何時，達成相同水平時，企業的“價值”才會得以穩固。日常房地產項目工程管理現場運用標準化動作案例如圖6和圖7所示。

圖6 標準化拍攝(現場驗收牌)

圖7 標準化動作(日安全早班會+反光衣，工具式圍擋+鋁模爬架)

3、系統化

系統化是精細管理的一個終點。良好的狀態、是自然的持續下去。在這里想對系統化做一個定義，也就是所謂“常態化”。這是5 個化的“定型化”要完成此任務，不運用可視化或者標準化、PDCA 等手段是無法達成的。另外，習慣性的因素較多，不僅是管理者，當在現場工作的人員都被完全滲透時，才有可能真的達成。在持續的過程中，改善是必須的。實際執行過程中的持續是改善的持續，即PDCA 和5 個化的不斷“循環活動”。精細化管理也只是一個手段、方法，會隨著時間或周邊情況變化而變化。但是，精細化管理的目的是提高企業的價值，是無論何時都不會改變的。精細化管理效果和系統保障如圖8和圖9所示。

結語：

精細化管理愿景是：高品味+高質量+高管理=高價值，在新時代背景下我國房地產項目高質量發展結構轉型期，房地產項目通過工程精細化管理以實現現場一次做對、減少返工、復制高效來實現高質量，從而推動項目良性循為企業創造價值、實現精細化管理輸出效益。

圖8 精細化管理階段方向矢量圖

圖9 精細化管理系統保障