配套安置房項目建設(shè)管理實踐研究

姜潔

南京雨花建設(shè)發(fā)展有限公司 江蘇南京 210000

上海市政府首次推出配套安置房這一房產(chǎn)建設(shè)重要舉措，通過此舉措為上海大量動遷居民解決了住房問題，與房價上漲對平，同時又提高了住房條件。眾大建筑開發(fā)商目前需要解決的一個問題就是不斷總結(jié)經(jīng)驗，采取有效手段推動配套安置房項目建設(shè)管理水平的提高。

1 配套安置目管理中存在的共性問題

1.1 項目質(zhì)量管理過程所反映出來的問題

質(zhì)量問題屬于綜合性問題，整個項目建設(shè)過程都涉及到了有質(zhì)量問題，且所有參建單位都必須重視這一問題；項目質(zhì)量控制中，設(shè)計質(zhì)量是關(guān)鍵，土建施工管理是重點；另外要加強對監(jiān)理工作的重視。

1.2 進度計劃控制方面所反映出來的問題

進度計劃所制定的目標不具有預見性和準確性；分包單位之間在進度計劃方面沒有建立有效的溝通；缺乏嚴格的控制標準和計劃，且實施計劃也沒有相應的措施；計劃頻繁變動[1]。

2 提高配套安置房項目管理水平的對策與措施

2.1 加強項目總承包方自身管理能力建設(shè)

一般情況下，配套安置房項目建設(shè)具有影響大、規(guī)模大、要求高的特點，因此無論是行業(yè)，還是政府都比較重視，這就要求承包商要不斷提高自身能力，建立一支高能力、高素質(zhì)的管理隊伍。首先要充分認識到項目承包管理組織在管理方面的自主性、人員的動態(tài)性以及職能的多樣性，以此來制定相應的規(guī)劃；在組織結(jié)構(gòu)建立過程中，要考慮到三個方面：項目承包組織與承包企業(yè)之間的關(guān)系，項目總承包組織內(nèi)部結(jié)構(gòu)，以及項目總承包組織與分包單位之間的關(guān)系。

2.2 重視分包隊伍的選擇和管理

可以說，項目承包方式整個項目建設(shè)的組織者和管理者，與此同時，加入其中的還有各分包單位，例如安保、電力、自來水、通訊、監(jiān)理、設(shè)計等單位，它們在項目不同階段負責不同的工作，但它們?nèi)我庖粋€都可能會影響到項目建設(shè)整體質(zhì)量[2]。

2.3 提高項目總體計劃和階段計劃管理的有效性

整個項目管理過程承包方都會參與進來，承包方要根據(jù)總體目標對總體與階段的實施計劃進行編制，并以此為指導來開展工作；在分解進度目標時，需要用到的方法是分解圖WBS（見圖一），項目實施所涉及的所有活動都包含在此方法之中。

圖1 工程項目分解圖

在對項目進度目標和計劃進行明確后，就需要對其做有效的風險，然后針對每階段制定控制計劃，而每一階段的進度目標都得到了確定。例如，竣工交房、竣工時間、設(shè)計出圖、安裝和土建等進度；根據(jù)進度目標的計劃來確定工程開工與竣工的時間，進而對分包單位進度目標進行明確。

2.4 加強總承包方的設(shè)計管理能力

針對設(shè)計質(zhì)量，承包方應加強管理，嚴格按照相關(guān)法規(guī)、標準來協(xié)調(diào)和處理環(huán)境條件、技術(shù)、資源、資金上的制約，以便設(shè)計與安置房所需功能相適應。設(shè)計管理是以有效控制質(zhì)量目標和項目投資為核心，據(jù)調(diào)查顯示，在我國發(fā)生的質(zhì)量事故中，至少有40%是設(shè)計問題引起的，所以必須嚴格管理設(shè)計質(zhì)量，從而推動配套安置房建設(shè)管理目標的實現(xiàn)。

2.5 把項目質(zhì)量管理放在管理的首要位置

近幾年，配套安置房開發(fā)建設(shè)中或多或少都存在一些質(zhì)量問題，主要表現(xiàn)在地下室和管道滲漏、墻面和樓板開裂、墻面起殼、開關(guān)與電源插座位置設(shè)置不合理等方面，而要解決上述質(zhì)量問題，就必須認真履行政府頒布的相關(guān)條例，總承包方也要按照相關(guān)程序來開展質(zhì)量控制工作，并制定出科學合理的控制措施。嚴格管理設(shè)計質(zhì)量，針對施工圖紙、設(shè)計文件、圖紙交底和會審，制定和遵循相關(guān)制度；加強監(jiān)控工作的開展，通過監(jiān)理來確保項目的整體質(zhì)量；針對供應商和施工單位，加強管理工作，利用有效的方法、程序和制定來對施工過程進行控制[3]。

2.6 重視項目配套建設(shè)的管理

在建設(shè)重大安置房基礎(chǔ)設(shè)施時，需要政府主管部門進行統(tǒng)一的支持和協(xié)調(diào)，使工作開展起來更輕松、更容易，而總承包方首先就要認識到這一點，然后加強重視。就現(xiàn)場環(huán)境進行細致調(diào)查，與有關(guān)單位展開積極地溝通，在發(fā)現(xiàn)問題歸于，及時的制定出解決策略，如果自己無法處理的問題要立刻上報給主管部門。總承包方就安保、綠化、圍墻、小區(qū)道路、有線電路、通訊線路、電力線路污水排放以及市政道路等項目制定一個統(tǒng)一計劃；同時計劃安排要具有合理性，對退場進場時間點進行明確，需要對配套項目進行交叉施工，以做到統(tǒng)一協(xié)調(diào)，進而避免打架返工情況的出現(xiàn)[4]。

3 結(jié)語

綜上所述，與普通住房項目相比，配套安置房更為特殊，其的特殊主要表現(xiàn)在影響大、規(guī)模大、要求高、造價低、定向收購、政府招標、供應對象為拆遷居民等方面，本文針對配套安置房項目建設(shè)管理的方式以及管理水平，制定出了相應的措施和對策，以此來推動項目建設(shè)管理目標的實現(xiàn)。