公募REITs穩步推進 助力國企資產盤活

摘? 要：大力推動公募REITs的發展，是金融切實為實體經濟服好務、構建多層次資本市場體系的十分重要的工作內容，是推動實體經濟去杠桿、防范化解系統性金融風險的切實可行的途徑，是貫徹落實中共中央全面深化改革重要舉措的有效抓手，是實現金融工具與地產行業良性互動的重要方式。近年來，伴隨一系列利好政策的出臺，深化國有企業改革已正式駛入快車道。從中央辦公廳到各省國資委，陸續發文鼓勵國有企業盤活存量資產，提高資產使用效率，積極合規開展資產證券化業務。公募REITs的穩步推進，對于擁有商業、倉庫、產業園、專業市場、機場、公路等多種資產業態、海量存量資產的國企而言，蘊藏著巨大的機遇。隨著資產管理進入精細化運營管理時代，國有企業亟待借助REITs這一金融工具，有效、可持續地盤活存量資產，實現國有資產保值增值。

關鍵詞：公募REITs;國有企業;存量資產

中圖分類號：F832.3? ? 文獻標識碼：A? ? 文章編號：1671-2064（2019）24-0000-00

1 中國版公募REITs發展展望

1.1 現狀——尚無真正公募REITs

房地產信托投資基金（REITs：Real Estate Investment Trust）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托投資產品。

REITs的核心是將成熟不動產物業在資本市場予以證券化操作，因此REITs兼具金融和不動產的雙重屬性。具體來看，其金融屬性體現在：REITs作為一種金融投資產品，可為投資者提供更加豐富的不動產投資選擇，同時，運用資產證券化的方式，將流動性不佳的不動產資產轉化為流動性強的REITs份額，提高了不動產資產的變現能力，有利于拓展資本機制，并結合并購、融資等資本運作手段實現規模擴張;REITs的不動產屬性體現在：REITs專注投資于可產生定期租金收入的成熟不動產資產，并可少量投資于土地和在建工程等，擁有專業的不動產管理團隊，有助于提升物業價值，實現長期穩定的回報。

相比海外成熟資本市場，截至目前，我國尚無真正意義上的公募REITs產品，僅僅是符合REITs標準，但是在各個方面均與REITs存在差異的“類REITs”產品。盡管如此，已發行的“類REITs”產品極大地滿足了不動產持有者存量資產盤活的需求，為最終推出公募REITs培育了投融資市場，奠定了很好地理論基礎，并積累了相當寶貴的商業經驗[1]。

1.2 探索——大力推進中國REITs發展

在2019年2月刊發的《清華金融評論》上，中國證券監督管理委員會原主席肖鋼就目前制約我國公募REITs發展的原因和解決思路發表署名文章，深入分析了制約我國公募REITs發展的障礙，并提出相應的破解路徑。2019年初，上海證券交易所發文明確指出將推動公募REITs試點。同時，深圳證券交易所在2019～2020年的發展戰略規劃綱要中亦明確指出，將大力推動公募REITs發展。

1.3 展望——公募REITs的發展路徑

我國的公募REITs可能采取“公募基金+類REITs”結構，該模式充分借鑒了現有的制度框架，具有可操作性。通過制度安排，在類REITs的發行階段將產品設定為公募模式，可以有效解決類REITs產品私募發行、缺乏流動性等弊端。因此，結合證監會及國家相關法律制度規定、我國資本市場特性以及REITs發展現狀，類REITs結構嵌套公募基金將是我國REITs發展進程中極具里程碑意義的突破。

2 公募REITs助力國企盤活存量資產

2.1 優勢——REITs是提升國企資本經營管理的有效方式

對于大多數國有企業而言，受企業歷史沿革、產業結構調整、國家宏觀政策、市場環境更迭等多重因素影響，相當多的存量物業資產未能達到充分利用，實現利潤最大化以及最終的存量資產盤活更是無從談及。隨著城市空間不斷拓展、城市產業功能不斷優化，國有企業的存量物業資產無不存在轉型升級和重新利用的訴求。

存量物業資產項目如何重新進行整體包裝和定位，以符合新的發展要求，是擺在國有企業存量資產運營面前的首要問題。對于國有企業來說，存量資產盤活是目的，金融工具是手段，存量資產最終需要通過運營實現價值創造和提升。公募REITs即是可以實現國有企業資本經營管理能力切實提升、存量物業資產價值有效發掘的十分理想的金融工具。

首先，運用公募REITs這一新型的金融工具，國有企業嚴格按照其發行要求，做好資產梳理、資產整合、重新定位、改造提升（如需）等存量資產經營各個環節的工作，進而重新進入市場，實現長期持有的投資回報。其次，運用REITs方式獲得的融資，可用于償還國有企業存量負債，進而有效降低國有企業資產負債比率，實現降兩金、去杠桿的雙重目的。再次，REITs可助力國有企業實現輕資產轉型，并為企業提供行業布局的資金支持，進而實現上下游整合，打通全產業鏈，以進一步壯大市場占有率與影響力，深度挖掘資本市場價值。

2.2 思變——國企海量存量資產需借助REITs有效盤活

在國有經濟布局及結構調整的進程中，國有企業扮演著重要的角色。目前，國家在政策層面鼓勵國有企業進行深化改革并實現存量資產收益最大化。

從目前情況來看，大多數國有企業對存量資產的運營及管理手段較為單一：有些企業沒有完備的運營管理制度;有些企業雖有制度，但在執行中缺乏約束力，管理手段單一，內部流程繁瑣、節奏慢，沒有真正起到有效的管理運營作用。如何將海量資產分類管理，避免國有資產流失？如何有效盤活，提高資產使用效率？如何借助資產證券化工具優化債務結構？這些都成為國有企業資產管理的常見痛點。因此，大多數國有企業的資產管理能力仍亟待提升。

全面深化改革面臨的最大障礙是國有企業內部能否接受市場化的運作，以及現實存在的冗長審批和決策程序。借助REITs這一金融工具，則可有效倒逼國有企業從傳統的“管人、管事、管資產、管企業”的模式切換到“管資本”的軌道上來。因此，在本輪深化改革的浪潮中，國有企業應抓住公募REITs這一發展良機，加速改革以及與市場接軌，勇于面對市場挑戰，用市場化的思維和資產管理全生命周期的視野來實現存量資產的盤活。為此，國有企業應敢于突破傳統思維的局限，重新審視自身的存量物業資產，有效運用REITs這種金融工具，從全生命周期資產運營的戰略角度出發，從項目的梳理、現狀分析、重新定位、規劃設計、標的采購、工程建設、投入運營、維護翻新、重新投入市場、正常運營來實現穩定的持有收益，抑或退出處置等。上述各個階段均需要專業團隊來協助實施，以此來幫助國有企業最快速度的實現存量資產的優化、提升[2]。

目前，隨著國有企業的不斷發展變化以及為順應時代做出的內部改革，國有企業存量資產的規模日益壯大，種類也愈加繁多，屬于國有企業資產管理的大時代已經來臨。借助REITs這一金融工具，通過運營來發掘價值、創造價值、實現價值，是國有企業有效盤活存量資產的可行有效途徑。

3 公募REITs對國企改革的意義

盤活物業存量資產，助力國企轉型發展。公募REITs是將國有企業表內存量不動產資產作為標的資產開展運作，其本質作用是將國有企業的存量資產進行有效盤活，深度挖掘并有效提升物業的資產價值，提高國企資產運營水平，提升資產使用效率。另一方面，REITs項目獲得的融資，又可為國有企業轉型發展起到重要的資金支持作用。

實現國有資產保值增值。通過公募REITs方式將存量物業資產進行交易安排，可通過交易環節資產評估的方式體現物業的增值，從而使國有資產能夠回歸實際價值，實現國有資產保值增值的效果。另一方面，通過嵌入優先購買的權利安排，可進一步提高國有企業對于相關資產的后續控制能力，以進一步提高國有資產保值增值的可行性。

盤活長期固定資產，改善資產負債結構。公募REITs項目通過創新型資產管理產品的設計，將實業物業資產轉化為期限長、成本低的現金流，為盤活存量國有資產提供有效路徑;另一方面，公募REITs有助于國有企業吸引國際資本，推動國有企業突破國內市場，走向國際化。

參考文獻

[1] 北京大學光華管理學院.《中國公募REITs發展白皮書》[Z].2017-7-4.

[2] 李丹，李金波.我國國有企業資產證券化的實證研究[J].學術交流，2019（4）：127-136.

收稿日期：2019-11-04

作者簡介：陳寧（1982—），女，山東聊城人，博士，高級經濟師，研究方向：國有資本投資運營、經濟管理等。