淺談“營改增”后房地產開發企業納稅籌劃的幾點思考

[摘要]自2016年5月1日起，我國開始全面實施“營改增”，這給所有的納稅人帶來了深遠的影響，也給財務人員帶來了新的挑戰。房地產開發行業在資金上屬于密集型，成本也較高，資金運轉與回籠的速度又較緩慢，加之房地產開發行業屬于高負稅行業，這都加重了房地產開發企業的成本。而與此同時，國家也在對房價進行宏觀調控。在這種情況下，納稅籌劃就顯得越發重要。企業應在合理合法的前提下，在業務發生之前，對企業納稅進行籌劃，減輕稅務負擔，減少成本支出，從而提高企業的競爭力。文章就營改增實施后對房地產開發企業的影響探討納稅籌劃。

[關鍵詞]房地產開發企業；營改增；納稅籌劃

[DOI]1013939/jcnkizgsc201912140

1引言

“營改增”后對房地產開發企業的稅負、利潤、發票管理等方面都產生了深遠影響。房地產開發企業由營業稅改為增值稅，其他稅種不變。主要涉及印花稅、增值稅、契稅、房產稅、土地增值稅、企業所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業所得稅是房地產開發企業的三大稅種。由此可知，深入研習房地產開發企業的納稅籌劃問題具有很大意義。

2納稅籌劃概述

納稅籌劃是指納稅人為達到減輕稅收負擔和實現稅收零風險的目的，在稅法所允許的范圍內，對企業的經營、投資、理財、組織、交易等各項活動進行事先安排的過程。誠然，我國對納稅籌劃的研究與探索起步比較晚，在20世紀90年代，隨著市場經濟和財務管理的發展與需求，將納稅籌劃從西方引入而來。我國專家學者經過研究并借鑒西方學者文獻，把納稅籌劃理解為一項貫穿于企業整個經營管理全過程的、重要的財務管理活動。并且這種活動是在合理合法的范圍內降低稅負、控制稅收風險的一種經濟行為。

3納稅籌劃的意義

納稅籌劃與企業的經營行為密切相關，它不是簡單的稅務代理，而是一種高層次的理財活動。它把企業的稅負調整控制在最佳合理的范圍內，以達到降低稅收成本的目的。換句話說，節約稅收支出就是增加企業收入。因此，積極進行納稅籌劃，充分利用稅收優惠政策，也是與稅法的立法宗旨相符的。因此，納稅籌劃是一種合理合法的避稅行為。在按照稅法規定的條件下，不同的納稅方案，稅負的輕重程度也往往不同。另外，選擇不同的納稅方案，對投資決策也起著決定性的作用。

對房地產開發企業而言，高稅負的行業如果適時進行納稅籌劃，選取適合企業現狀的納稅方案，不但可以有效地減少企業稅負，還可以減少企業的現金流出，增加企業收益。特別是營改增的全面實施，減少了營業稅中間環節重復征稅問題，在此基礎上，房地產開發企業進一步的納稅籌劃，有利于促進房地產開發企業的健康穩定發展。

4“營改增”前后房地產開發企業增值稅與營業稅對比

41稅率的變化

“營改增”后，房地產開發企業由原來繳納營業稅稅率為5%，改為繳納增值稅稅率為11%。這一變化單從稅率上看，不降反升。但從稅種原理上分析，增值稅是對增值額征稅，并且還可以抵扣，而營業稅是對營業額全額征稅，所以從這個意義上講，“營改增”最終會降低整體企業稅負。因此，能否取得增值稅專用發票將是企業稅負增減的重要因素。

42會計處理的變化

421“營改增”之前

銷售不動產營業稅的稅目和稅率如下。

本稅目征稅范圍包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。銷售不動產適用的營業稅稅率為5%。

例如：某企業銷售商品房取得銷售收入100萬元，城市維護建設稅率7%、教育費附加稅率3%、地方教育附加稅率2%。則相關會計處理如下。

借：銀行存款100貸：主營業務收入100

借：營業稅金及附加5貸：應交稅費——應交營業稅5

借：營業稅金及附加 06貸：應交稅費——應交城市維護建設稅 035應交稅費——應交教育費附加 015應交稅費——應交地方教育附加 01

422營改增之后

一般納稅人適用11%的增值稅稅率繳納增值稅，同時允許抵扣進項稅額。小規模納稅人征收率為3%。

前例，相關的會計處理如下（假設此為一般納稅人并不考慮當月增值稅進項稅額）：

借：銀行存款100貸：主營業務收入9009應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）991

借：營業稅金及附加119貸：應交稅費——應交城市維護建設稅069應交稅費——應交教育費附加03應交稅費——應交地方教育附加02

從這個例子可以發現，營改增前繳納56萬元稅款，“營改增”后，在未考慮增值稅進項稅額的情況下繳納111萬元稅款。所以，進項稅額的高低，增值稅取得可抵扣的增值稅專用發票，是“營改增”后有效降低房地產開發企業稅負的關鍵要素。

5“營改增”后房地產開發企業納稅籌劃措施建議

51建立健全財務制度，加強票據管理

“營改增”不僅是對財務人員的新挑戰，也是對企業各個相關部門的一次新認識。在有條件的情況下，企業可以對銷售部門、招標采購部門、項目施工等相關部門和人員進行相關培訓，讓所有相關人員對營改增的知識有所了解與認知。

企業財務制度也應隨著國家政策而不斷更新完善。特別是“營改增”的實施更加要求房地產開發企業對增值稅發票管理的科學化、合理化。從領購、使用到作廢、論證，每個環節都要嚴格執行。

52加強進項稅抵扣環節管理，提高進項稅抵扣金額

“營改增”后，房地產開發企業通過增加進項稅額抵扣來降低稅負，是一個重要的納稅籌劃方法。增值稅專用發票作為房地產開發企業進項稅額的抵扣憑證，需要企業加大力度管理。與此同時，對不可抵扣的項目也要認真研習與探究，避免取得不可抵扣的發票，為企業帶來經濟損失。比如，房地產開發企業要對原材料供應商進行對比篩選，對施工單位資質提前審查，選取具有一般納稅人資格的單位，以確保能夠取得可抵扣的增值稅專用發票。

另外，鑒于房地產開發企業自身周期較長的特點，而進項稅額抵扣又有時間要求，所以，注意及時進行增值稅專用發票抵扣認證也要引起足夠的重視。

53探析房地產開發企業銷售環節的納稅籌劃

房地產開發企業銷售環節一般涉及大額資金的交易，不同的銷售方式納稅義務發生時間不同。通過調整銷售方式降低房地產開發企業的稅收負擔也是納稅籌劃的方法之一。

結合實踐舉例說明。第一，在未簽訂房地產銷售合同前，銷售行為未成立，房地產企業不必預繳增值稅。第二，在已簽訂房地產銷售合同的情況下，銷售行為已成立，取得的預收款需按3% 預繳增值稅。第三，一次性全額收款，在實際收訖價款或約定的收款日確認收入。第四，分期收款，按銷售合同約定的價款和付款日確認收入，付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

54調整房地產開發企業的發展戰略，增加多元化產品

近年來，國家對房地產行業不斷出臺各種政策，一方面對房地產行業進行宏觀調控，另一方面限價、限購的政策使得房地產行業平穩發展，也使得房地產開發企業的利潤空間逐漸縮減。房地產開發企業的稅負很難再通過單純的提高售價來轉嫁給消費者。因此，嘗試增加多元化的產品組合策略降低整體稅負，根據市場需求向多業態發展，實現企業戰略轉型，是房地產開發企業的又一項籌劃措施。

再者，“營改增”后對新、老房地產項目有不同的征收稅率，需要房地產開發企業根據自身項目的實際開發進度選擇適當的計稅方法，從而降低企業稅負。

6結論

綜上所述，“營改增”的全面實施有利于房地產開發企業在經營過程中避免重復征稅的現象，在總體上可以對房地產開發企業起到減稅的作用。但就目前實際情況看，部分房地產開發企業無法確?？梢匀〉每傻挚鄣倪M項稅額。因而，需要房地產開發企業一方面應對營改增后帶來的財務管理與稅收政策的變化，另一方面也要加強企業財務制度規定，提高企業財務管理和會計核算水平。重視和加強增值稅發票的管理，通過納稅籌劃與稅負測算，選擇適合本企業的計稅方法，合理合法的降低房地產開發企業的稅負成本，促進房地產開發企業持續穩定發展。

參與文獻：

[1]潘曉從零開始學營改增 增值稅實務指引+行業應用+案例分析[M].北京：人民郵電出版社，2017

[2]蘇強營改增后增值稅會計處理和稅會差異調整操作實務[M].北京：經濟科學出版社，2017

[3]郝川明營改增常用手冊[M].成都：西南財經大學出版社，2017

[4]李建軍房地產開發企業營改增操作實務[M].上海：立信會計出版社，2018

[作者簡介]王玥（1981—），女，河北涿州人，本科，財務經理，中級會計師，研究方向：企業納稅籌劃。