住宅房地產(chǎn)平穩(wěn)高周轉(zhuǎn)的研究

文/吳超雄 建新時(shí)代項(xiàng)目管理有限公司 福建泉州 362000

企業(yè)追求的是高利潤(rùn)。在面臨著不斷加碼的調(diào)控政策以及不斷攀升的資金成本等現(xiàn)狀下，企業(yè)只能通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化穿插流水施工提升項(xiàng)目運(yùn)作速度，最終提高企業(yè)收益。高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為絕大部分房企無(wú)法避免的選擇。高周轉(zhuǎn)提高了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，擴(kuò)張了房企規(guī)模，而規(guī)模優(yōu)勢(shì)促使高周轉(zhuǎn)速度加快。但是，當(dāng)高周轉(zhuǎn)速度超過(guò)了企業(yè)的承受能力時(shí)，項(xiàng)目資金鏈緊繃、設(shè)計(jì)進(jìn)度滯后、材料和勞動(dòng)力供給不足及項(xiàng)目管理人員緊缺等問(wèn)題接踵而至。房地產(chǎn)企業(yè)不斷出現(xiàn)的質(zhì)量安全問(wèn)題一時(shí)間成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

1、住宅房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)概況

住宅房地產(chǎn)企業(yè)是逐利的，其瘋狂高周轉(zhuǎn)所追求的核心目標(biāo)不是一味的縮短工期，而是盡量高的凈資產(chǎn)收益率和年化收益率。

1.1 凈資產(chǎn)收益率和年化收益率

凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)。其中，因政府不斷推出各種限價(jià)政策使得銷售價(jià)格被限制，而地價(jià)不斷提高導(dǎo)致房企的開發(fā)成本不斷上升，使得銷售凈利潤(rùn)率被限制；其次，權(quán)益乘數(shù)（即提升杠桿）也被政府調(diào)控，同樣無(wú)法繼續(xù)提高。因此，提高凈資產(chǎn)收益率最高效的方式就是提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，即提高周期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)，追求利潤(rùn)絕對(duì)額的增加。

年化收益率=（投資內(nèi)收益/本金）/（投資天數(shù)/365）×100%=銷售凈利潤(rùn)率/（投資天數(shù)/365）×100%；由于銷售凈利潤(rùn)率沒有提升空間，要提高年華收益率最有效的方式就是縮短投資天數(shù)。縮短投資天數(shù)的主要指的是縮短資金回流時(shí)間。資金回流時(shí)間越短，資金需求的峰值越小，項(xiàng)目收益越大。

附圖1：資金回流分析圖

企業(yè)需要縮短資金回流時(shí)間，就是以最快的速度售樓和得到銀行貸款的放款，并盡量延遲支付建設(shè)資金，使得企業(yè)能盡可能長(zhǎng)時(shí)間地占用資金。各地預(yù)售和放款的條件不一，按照本文案例項(xiàng)目情況，就是壓縮項(xiàng)目從拿地到完成預(yù)售節(jié)點(diǎn)樓層的時(shí)間以盡快開始售樓，以及壓縮項(xiàng)目封頂時(shí)間以盡快使銀行貸款可以放款。因?yàn)槠渌矫娌痪邆錁?biāo)準(zhǔn)化施工的條件，所以高周轉(zhuǎn)最常用的方式是采用新工藝、新技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)化施工，使得工作穿插前置，通過(guò)壓縮工序間隔時(shí)間來(lái)壓縮工期。

2、項(xiàng)目案例高周轉(zhuǎn)分析

以某大型房地產(chǎn)在福建閩南地區(qū)的項(xiàng)目為例，項(xiàng)目建筑面積30萬(wàn)平方，由30棟別墅和12棟洋房組成。整個(gè)樓盤分為四期，確保項(xiàng)目即可以統(tǒng)一竣工備案，也可以拆分為四塊進(jìn)行備案。同時(shí)，為了在拿地后以最快的速度推出第一波房源，在項(xiàng)目策劃時(shí)，項(xiàng)目將第一期再拆分為兩批進(jìn)行建設(shè)，即盡可能縮短首推區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)的準(zhǔn)備工作量。首推區(qū)僅包含1棟高層和2棟別墅。首推區(qū)從開工到竣工備案建設(shè)周期12個(gè)月。該項(xiàng)目實(shí)行高周轉(zhuǎn)。

3、單體工程流水作業(yè)模型的分析

3.1 建立單體工程流水作業(yè)進(jìn)度模型

所謂單體工程流水作業(yè)施工就通過(guò)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層的標(biāo)準(zhǔn)化施工，使所有工作可前置，所有建筑材料可提前下單并批量生產(chǎn)。本單體工程流水作業(yè)模型是按照樓層進(jìn)行施工區(qū)段劃分，每一樓層作為一個(gè)流水節(jié)拍，按5天/層的速度安排工作及配備勞動(dòng)力，以一棟30層的高層建筑為例，具體流程可劃分為：

表1：?jiǎn)误w工程流水作業(yè)模型

3.2 保障單體工程流水作業(yè)施工的措施：

單體工程流水作業(yè)施工的關(guān)鍵在于每道工序的科學(xué)合理，以及快速工完場(chǎng)清。為保證單體工程流水作業(yè)施工的順利進(jìn)行，本案例項(xiàng)目采用了如下一些措施：

①為節(jié)省外架搭設(shè)及制作懸挑支撐的時(shí)間，本案例項(xiàng)目采用了爬架工藝，每層外架爬升時(shí)間僅為三小時(shí)，遠(yuǎn)低于鋼管外腳手架的搭設(shè)時(shí)間。爬架由工廠統(tǒng)一生產(chǎn)，具有良好的安全性。

②為了節(jié)省木模施工中加工制作的時(shí)間以及等待頂板模板拆除的時(shí)間，本案例項(xiàng)目采用了鋁模模板工藝。鋁模由工廠統(tǒng)一制作加工，定型化生存，不占用現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)間，按拆速度快，現(xiàn)場(chǎng)能做到工完場(chǎng)清，安全文明施工；

③考慮到項(xiàng)目使用了爬架工藝，且為節(jié)省外墻砌筑抹灰及部分構(gòu)建二次澆注的時(shí)間，本案例項(xiàng)目以鋁模工藝為依托，采用了全現(xiàn)澆外墻的施工工藝，一次成型效果好。

④對(duì)所有施工工序有嚴(yán)格管理，比如由于樓梯井及電梯井部分的鋁模施工難度大，墻柱鋼筋綁扎時(shí)應(yīng)先綁扎該部分，驗(yàn)收通過(guò)后該區(qū)域立刻進(jìn)入鋁模工序穿插拼裝施工。以本案例項(xiàng)目為例，制定了鋁模5天/層工期詳細(xì)計(jì)劃及進(jìn)度跟蹤表如下表2：

?

①由于采用了爬架+鋁模+全現(xiàn)澆的工藝，使得外墻膩?zhàn)涌梢噪S主體進(jìn)度施工，但由于外墻膩?zhàn)油瓿珊笮杪短旆胖幂^長(zhǎng)時(shí)間，故本項(xiàng)目選擇了灰色外墻納米保溫膩?zhàn)樱壤诔善繁Ｗo(hù)，又省去了做保溫層的時(shí)間。最后一道面漆待爬架拆除后用吊籃施工。

②為節(jié)約項(xiàng)目臨時(shí)設(shè)施施工時(shí)間，本案例項(xiàng)目臨邊防護(hù)欄桿直接采用正式欄桿一步到位，即在爬架隨主體上升時(shí)，所有臨邊防護(hù)已完成。

③由于上部結(jié)構(gòu)還在進(jìn)行濕作業(yè)時(shí)，下部樓層已經(jīng)進(jìn)入成品保護(hù)階段，這就使得對(duì)成品的保護(hù)尤為重要。本案例項(xiàng)目采用的是樓層截水的方式處理成品保護(hù)問(wèn)題。

3.3 單體工程流水作業(yè)工序進(jìn)度策劃

從單體工程流水作業(yè)工序進(jìn)度模型可以看出，從地下室頂板完成后，直至施工至屋面結(jié)構(gòu)層，合計(jì)工期7+7+6+5＊26+10=160天。當(dāng)屋面層結(jié)構(gòu)施工時(shí)，第19層以下樓層的精裝作業(yè)均已完成，第19層及以上樓層全部精裝作業(yè)施工完成需5＊12=60天，軟裝等干作業(yè)預(yù)留時(shí)間40天，即封頂后100天完成所有精裝。而預(yù)留屋面施工的時(shí)間30天，外墻真石漆施工時(shí)間70天，即封頂后100天完成外裝，該期間室外工程穿插流水施工，做到主體竣工和室外工程竣工同步完成。

同時(shí)，為了滿足流水節(jié)拍要求，反向倒逼設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)前置，倒逼成本部門招采前置，倒逼施工單位配足勞務(wù)人員，及時(shí)調(diào)配相關(guān)建設(shè)材料，配合項(xiàng)目建設(shè)高周轉(zhuǎn)的需要。

4、住宅房地產(chǎn)完整項(xiàng)目穿插模型分析：

只有單體工程流水作業(yè)施工還不足以將整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度提高極致，還需要有整個(gè)完整項(xiàng)目的全盤穿插流水施工。完整項(xiàng)目的流水作業(yè)包括開發(fā)推盤策劃、勘察設(shè)計(jì)前置、招采前置及工程策劃前置。

4.1 開發(fā)推盤策劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，項(xiàng)目開發(fā)必須時(shí)刻把握市場(chǎng)動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整開發(fā)策略，故一個(gè)完整的項(xiàng)目往往根據(jù)其體量的大小及市場(chǎng)情況制定合適的推盤計(jì)劃。該推盤方案的優(yōu)點(diǎn)在于：①在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，也是項(xiàng)目最困的時(shí)候能集中所有優(yōu)勢(shì)資源，確保以最快的速度推出房源；②可根據(jù)首推區(qū)銷售的情況及業(yè)主提出的意見，對(duì)戶型、布局等問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，以便對(duì)后期建設(shè)提供參考；③首推區(qū)作為試點(diǎn)區(qū)域，在圖紙深化及建設(shè)施工過(guò)程中容易發(fā)現(xiàn)圖紙問(wèn)題或不合理的地方并進(jìn)行調(diào)整。

4.2 勘察設(shè)計(jì)前置

高周轉(zhuǎn)首要技術(shù)支持是施工圖紙的及時(shí)到位。根據(jù)拿地即啟動(dòng)項(xiàng)目的原則，拿地的當(dāng)天應(yīng)該將全套方案設(shè)計(jì)文本送達(dá)規(guī)劃局。最可行的方法就是提前建立成熟的圖庫(kù)，以及針對(duì)首推區(qū)先行地勘。這樣不但可以確保一旦開工所有圖紙地勘都備齊，更能提前啟動(dòng)采購(gòu)程序確保施工物資需求。

4.3 招采前置

設(shè)計(jì)前置的目的是為了提前進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)和施工進(jìn)場(chǎng)，通過(guò)施工單位提前介入壓縮施工措施準(zhǔn)備時(shí)間，壓縮備料時(shí)間，壓縮圖紙自審的時(shí)間。

4.4 工程策劃前置

進(jìn)行工程策劃的目的是為了更合理地安排工序穿插，對(duì)設(shè)計(jì)及招標(biāo)采購(gòu)提出需求和建議，以便縮短工期，避免修改返工。工程策劃必須具有兼容性，必須根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃確定科學(xué)的施工方案，確保現(xiàn)場(chǎng)布置合理、方便材料轉(zhuǎn)運(yùn)、道路順暢，確保施工不間斷滿負(fù)荷地運(yùn)作。

綜上所述，單體工程流水作業(yè)施工更多的是依靠先進(jìn)的工藝和設(shè)備，以及合理的工序穿插來(lái)實(shí)現(xiàn)。而完整項(xiàng)目流水作業(yè)施工則需要大量的設(shè)計(jì)、采購(gòu)和工程前置工作，同時(shí)必須配合項(xiàng)目開發(fā)推盤的節(jié)奏，通過(guò)科學(xué)合理的穿插現(xiàn)場(chǎng)施工，最大限度縮短工序間歇時(shí)間，壓縮工期。

5、高周轉(zhuǎn)在案例項(xiàng)目中運(yùn)用

根據(jù)對(duì)單體工程流水作業(yè)及完整項(xiàng)目流水作業(yè)的分析，證明了標(biāo)準(zhǔn)化高周轉(zhuǎn)的可行性。按道理來(lái)說(shuō)，住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該都能按照高周轉(zhuǎn)的這套理論很平穩(wěn)地高速運(yùn)轉(zhuǎn)，但是事實(shí)上高周轉(zhuǎn)卻是受到了各種口誅筆伐。所以，接下來(lái)根據(jù)案例項(xiàng)目的情況，針對(duì)高周轉(zhuǎn)的適用性進(jìn)行分析。

5.1 拿地之前階段高周轉(zhuǎn)情況分析

采用公司標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù)，且方案圖、地勘、施工圖設(shè)計(jì)及審圖工作提前啟動(dòng)，圖紙準(zhǔn)備充足；采用新工藝新技術(shù)并提前下單，為高周轉(zhuǎn)提供技術(shù)上的保證。因前期時(shí)間較充裕，拿地前工作可前置，故該階段容易實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)要求。

5.2 開工后至開盤前階段高周轉(zhuǎn)情況分析

方案報(bào)批存在政策風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)間把控有難度；針對(duì)首推區(qū)進(jìn)行突擊地勘和施工圖設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目以最快速度開盤回款；及時(shí)出裝修圖，所有配套材料及時(shí)下單；各施工單位提前進(jìn)場(chǎng)，施工圖確定后立刻開工；由于時(shí)間緊迫，鋁模爬架來(lái)不及進(jìn)場(chǎng)，預(yù)售前階段施工均采用木模工藝和人海戰(zhàn)術(shù)。

5.3 開盤后階段

到達(dá)開盤后階段，主要工作集中在工程策劃。根據(jù)單體工程流水作業(yè)策劃和完整項(xiàng)目流水作業(yè)策劃，采用設(shè)計(jì)和采購(gòu)前置以及多項(xiàng)新技術(shù)和新工藝，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)速度運(yùn)行。

所以，從以上的分析可以看出案例項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)基本符合本文模型的要求，并且確實(shí)取得了成績(jī)。后期由于市場(chǎng)的因素，在項(xiàng)目需要減速時(shí)，高周轉(zhuǎn)能根據(jù)要求降速，符合項(xiàng)目利益，其高周轉(zhuǎn)速度匹配項(xiàng)目情況。

6、高周轉(zhuǎn)難點(diǎn)分析

通過(guò)以上分析，可以明確高周轉(zhuǎn)不僅是一個(gè)很復(fù)雜的管理過(guò)程，其中涉及到建筑工程建設(shè)全過(guò)程的所有環(huán)節(jié)；正是由于高周轉(zhuǎn)的難度大，所以高周轉(zhuǎn)的過(guò)程匯總?cè)菀壮霈F(xiàn)問(wèn)題，其中最需要關(guān)注的方面包括：

（1）開發(fā)推盤策劃需考慮能整體推盤，又能保證分階段推盤時(shí)各功能區(qū)的劃分。使得項(xiàng)目建設(shè)能根據(jù)市場(chǎng)行情隨時(shí)調(diào)整。

（2）開發(fā)部門需要深耕當(dāng)?shù)卣煜さ胤揭螅鶕?jù)各地特點(diǎn)指導(dǎo)設(shè)計(jì)，加快規(guī)劃審批速度。

（3）設(shè)計(jì)工作前置，建立豐富的成品圖庫(kù)，盡可能做到拿地后立刻能報(bào)規(guī)劃審批，減少重復(fù)設(shè)計(jì)的費(fèi)用和時(shí)間。

（4）招采前置，確保鋁模、爬架、防水卷材、鋼筋及混凝土供應(yīng)及時(shí)，為高周轉(zhuǎn)提供物質(zhì)保障。

（5）工程策劃前置，做好穿插流水施工策劃，既可以避免交叉施工，提高功效，又能提前備料，確保項(xiàng)目建設(shè)需要。

（6）嚴(yán)格把控各道工序交接，確保每道工序質(zhì)量，避免因質(zhì)量不合格導(dǎo)致大面積返工而影響進(jìn)度。

（7）加強(qiáng)質(zhì)量巡視工作，做到隨時(shí)做隨時(shí)檢測(cè)，對(duì)有問(wèn)題的地方立即要求整改，及時(shí)糾正工人的錯(cuò)誤做法，避免了大面積返工。

（8）定期排查現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力和材料供應(yīng)情況，及時(shí)排除現(xiàn)場(chǎng)不穩(wěn)定因素，確保高周轉(zhuǎn)順利進(jìn)行。

（9）加強(qiáng)材料到場(chǎng)驗(yàn)收管理和內(nèi)業(yè)資料管理，確保施工和監(jiān)理管理到位，確保材料達(dá)到合格要求，確保工序合理，隱蔽驗(yàn)收合格。避免因質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致返工，影響建設(shè)進(jìn)度。

（10）公司加強(qiáng)自律管理，給項(xiàng)目確定合理的建設(shè)工期指標(biāo)。如果公司一直強(qiáng)化進(jìn)度考核，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)為確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，自然會(huì)放松質(zhì)量和安全管理。

由此可見，高周轉(zhuǎn)的難點(diǎn)眾多，其中任何一條出問(wèn)題都將對(duì)高周轉(zhuǎn)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，甚至出現(xiàn)質(zhì)量和安全隱患。同時(shí)，這些難點(diǎn)都是可以通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)克服的。

7、高周轉(zhuǎn)的展望

高周轉(zhuǎn)蘊(yùn)含著管理者的智慧，是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)努力的結(jié)晶，更是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)。高周轉(zhuǎn)在技術(shù)層面上已經(jīng)沒有障礙，其可行性和適用性無(wú)需置疑。然而，高周轉(zhuǎn)的流水施工模型又沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，高周轉(zhuǎn)的速度也因項(xiàng)目而異。企業(yè)只有根據(jù)自身?xiàng)l件選擇最合適的穿插模型，確定最合理的工期，量力而行，才能使得高周轉(zhuǎn)真正高速平穩(wěn)地運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。