物業管理公司的財務及風險管理分析

馮華

摘 要：物業管理公司主要經營內容為小區日常物業管理運營，以及維護小區內公共設施，為小區業主日常生活提供服務，物業管理對人們的日常生活有著直接的影響，加強對企業財務及風險的管理，可促進物業管理公司服務水平的提升，從而在競爭中占據優勢地位。

關鍵詞：物業管理公司? 財務管理? 風險管理

國內房地產行業的快速發展，及業主對物業管理水平要求的不斷提高，推進了物業管理行業的進步，使得物業行業競爭變得更加激烈，物業管理公司的財務管理即對資金運行設施有效管控，包括投資融資、固定資產管理、租金收入等多個項目，其面臨的主要為財務、經營及市場開拓等方面風險，分析財務及風險管理中的問題，可促進公司不斷改善經營中的不足之處，提升整體管理水平，促進公司健康發展。

一、物業管理公司財務管理

物業公司財務管理主要是對資金運行進行管理，包括資金籌集管理、固定資產租金管理、出租房租金管理、租金收支管理、服務管理費管理、流動資金管理、專用資金管理、資金分配管理、收支匯總平衡管理等。物業公司財務管理任務是在加強預算編制及管理同時，做好收費工作，管理服務費用、押金、水電費等各種款項是公司資金的主要來源，選擇適合公司模式的費用收取方式，強化資金管理效率;通過做好投資管理，對各項支持進行嚴格控制，保證物業公司的正常運行，充分發揮資金效果;并且積極組織資金，開拓經營市場，不斷尋找新的生長點，形成競爭優勢;還要加強財務分析及經濟核算，節約經營成本，對各項經濟指標執行情況進行嚴格考核，促進經管水平提升;同時還要做好財務監督，根據相關法律法規，結合財務計劃對預算、開支及各項經濟指標監督，使管理更加科學高效，調動多方面積極性，確保正確的經營方向。在財務管理中最常見風險為預算風險，在物業管理公司的財務預算管理中，上報、審核、咨詢、確定等各環節中都存在風險，預算制定人員相對而言更加注重短期的利益，預算審核人員則更加重視公司長期效益，有時需要犧牲部分利益實現整體效益增長，因此預算與戰略目標間有著偏離的風險。加強對公司財務的管理，制定科學的考核指標，定期核對財務資料，建立完善的內部財務管理制度，形成適應公司財務核算及管理的體系和機制，規范公司財務管理行為，并且通過提高公司成本意識，加強對經營管理各環節的成本控制及優化人力資源，可降低低效勞動，提升服務質量，促進公司的健康發展。

二、物業管理公司常見風險因素

物業管理服務容易受到多種因素影響，包括自然因素、技術因素、安全管理因素、決策因素等等。自然風險指氣溫、暴雨、暴風、雷擊等自然因素導致經濟損失，常見事故有火災、房屋倒塌、人員傷亡等;技術風險指應用新材料、新工藝和新方法帶來的成本及質量風險，由于新的技術在應用時間及應用范圍上都還具有一定的局限，具有較高的不確定性，影響因素較多，容易使質量和成本受到影響，若為了規避新技術帶來的風險而僅是沿用傳統技術，則影響管理質量和水平;管理者素質風險是指管理者綜合素質對物業管理公司的管理水平和經濟效益有著直接的影響;決策風險即指包括管理層決策及技術人員的決策都會帶來風險，如技術改造、設備維修等項目若出現決策失誤，容易造成經濟損失;經營風險為物業管理在經營和開拓市場中，若選擇經營的項目沒有充足的市場調查作為基礎，則容易導致類型、定位及價格等的制定與市場需求發生偏離，導致公司經營成本增加，但經營效益降低;合同風險是指物業管理服務的合同在具體內容、范圍、費用等方面缺乏明確規定，對違約責任的規定也不夠具體，并且對權利和義務劃分不夠詳盡，在履行合同時會出現矛盾和糾紛;物業承接驗收風險即物業管理公司驗收人員在進行房屋接管驗收中，若沒有嚴格執行相關標準或有疏忽，會為房屋及設備使用留下潛在問題，可能增加日后維修成本、工作量及維修難度，若風險處理不當，則會引發與施工方、開發方及業主間的矛盾;裝修風險為物業管理在裝修管理中，對裝修方案及施工進行審核并監督和驗收裝修施工時，若未能嚴格審核及驗收，則會使房屋結構及設備存在公共安全隱患，對其正常使用造成影響，物業管理公司此時需要承擔相應的法律責任;維修管理風險多由于物業管理公司多缺乏完善的維修管理及巡查制度，因此對一些房屋及設備隱患不能及時發現和處理，或是在發現損壞后無法及時采取措施進行維護和保養，導致房屋及設備損壞程度加重。而一些物業管理公司則缺少有效維修安全管理制度及措施，因此在物業管理維修中會造成業主財產受損、員工高考墜落、員工觸電等情況，增加了公司承擔的經濟賠償;安全管理風險指其管理區域內的安全管理活動中，員工工作出現過失、管理不善等，可能會造成意外事故，如盜竊、兇殺、火災等，造成業主財產損失或人身傷亡，物業管理公司則需要承擔賠償責任風險;服務費收繳風險指業主用服務質量不到位、管理不善等原由拒交或拖欠物業管理服務費用，會對物業管理公司的經費管理造成影響，依靠經營收益支撐服務經費時，則會存在經費支出管理困難，影響管理服務的正常進行，若拒交及拖欠的費用比例過高，則物業管理公司只能放棄項目管理;業主投訴風險指業主對物業管理范圍、質量、態度及收費標準等項目，若存在不滿引發爭議及糾紛，可能會導致業主向公司行政主管部門、相關行政管理機關或人民法院提起訴訟，進而對物業管理信譽造成影響，增加經濟損失。

三、財務及風險管理中的問題

（一）缺少對財務及風險管理的重視

隨著國內物業行業發展，物業管理已經由傳統的開發商負責轉為承包經營模式，物業管理公司承接項目，并提供專業化的物業管理服務。一些物業管理公司在經營中將小區公共設施維護、環境綠化及清潔等作為主要內容，缺少企業發展規劃，對財務與風險管理工作沒有給予足夠的重視，進而造成企業資源浪費及信息不對稱等情況。

（二）缺乏健全的內部控制制度

物業管理公司多具有較強的地域性，公司規模相對較小，業務多為勞動力密集型，公司經營運營中投入成本主要為人力成本，并且物業管理公司涉及的資金金額較小，而業務量大，令公司在控制人力成本方面存在一定的難度。很多物業管理公司由于缺乏有效的內部控制制度，導致公司無法實現有效的人力成本管控，造成工作中存在大量重復性工作，增加了人力資源的浪費，為公司日常工作開展帶來了一定的難度，同時由于多數公司規模較小，并且還沒有設置具有一定專業水平的內部控制部門，由此使得公司的日常開銷和成本等財務管理方面存在紕漏，為物業管理公司的日常經管帶來了較高的風險。

（三）會計核算及風險管理制度不完善

目前很多物業管理公司在會計核算方面存在較多問題，缺少全面系統的內部會計核算制度，不能完成公司經管中靈活會計項目的核算，不同物業管理公司的會計指標不具有可比性，進而無法有效衡量公司會計管理水平。有些物業管理公司缺少完善的內部風險管理制度，無法對面臨的風險進行有效防范，可能會導致經營中出現巨大風險。并且很多物業管理公司的風險意識較差，對內部風險管理重視度不夠，無法正確處理風險容易造成損失，使公司經營受到影響。

（四）財務管理人員業務水平有待提升

物業管理公司發展時間較短，內部組織結構有待優化，其財務管理人員的專業水平大多較低，掌握的相關業務知識較少，對公司財務管理缺乏長期規劃，在籌資資金時運用的方法過為單一，不能全面滿足企業發展的資金需求，并且管理人員不能進行合理的資金統籌分配，無法進行長期投資或物業服務，管理人員對業務中的預算管理無法施行有效控制，導致流動資金少，公司無法使資金利用達到最大化。

（五）信息管理水平有待加強

物業管理公司在管理中會涉及到信息管理，而財務信息占比相對較多，在管理中財務信息提供具有一定的滯后性，大部分是根據會計歷史成本原則核算，在網絡、媒體等信息高水平發展的環境中，企業需要及時、全面的信息為其決策和監管提供有力的數據支撐。再有大量的經營管理信息會增加相關工作人員的工作難度，為了提升公司信息管理水平，多數公司都采取了電算化管理，但在實際管理中公司在信息利用方面有效率較低，并且信息傳遞存在中較大的安全性問題。

四、提升財務及風險管理水平的對策

（一）完善內部控制制度

物業管理公司需要結合自身情況和特點，制定更加適合公司經營發展的內部控制制度，認真分析內部控制中存在的問題，并針對影響較大的問題進行及時有效的處理。在完善內控制度中要將日常運營、后勤、財務等多方面均考慮在內，從而形成更加完整、系統且具有連貫性的內部控制，進而實現對財務的有效管理和對風險的及時規避。

（二）健全會計核算及風險管理制度

通過對物業管理業務進行充分的調查分析，并結合公司實際制定更加完善的會計核算體系，提高財務管理水平。在公司會計核算中對不能明確的款項和存在問題的項目進行嚴格的核查，防止出現虛假報款等情況。同時對企業的風險管理制定進行不斷的完善，根據收集到的數據和信息，對投招標項目進行項目預算分析，在風險應對管理中不斷改進管理制度，提升企業抗風險能力，使企業能夠及時有效的預測和防范風險，從而保證企業的正常運營。

（三）健全財務管理體系

嚴格依據國家有關法規，并融入自身經營特點制定健全的財務管理體系，對經營中的資金項目進行明確規定，并對有關管理人員進行嚴格考核，建立有效的獎懲機制，詳細記錄和監督公司資金的流向和使用情況，從而為優化資源利用提供數據參考。定期對員工進行考核，對進行違反規定操作的人員進行懲罰，對表現優秀的員工進行獎勵，促進員工整體素質提升。在管理中不斷完善財務管理制度，提高公司財務管理工作效率，促進物業管理公司的穩定發展。

（四）完善風險識別管理

物業管理服務范圍廣、收費難、法規不健全，在管理服務中多種因素影響會導致公司面臨各種風險，若不能有效防范控制，則會對物業管理服務造成直接影響。物業公司面臨的風險包括自然風險、社會風險、組織風險、法律風險等，加強風險識別管理，應用識別問詢法、流程圖法、財務報表法、現場勘測法、環境分析法等多種方法，可以有效的加強物業管理公司的財務管理，提高風險應對能力。在項目開發投資決策階段，需要做好開發方案風險評估，權衡項目收益和風險，采取有效措施預防風險事件。

（五）健全公司管理信息系統

現代網絡快速發展，對物業管理公司經營管理信息化水平提出了更高的要求，公司財務及風險信息管理需要更加具有全面性和實效性，提高整個公司信息管理透明度，健全公司信息管理系統，做好數據的收集和分析，促進物業管理公司工作透明化和高效化。同時加強信息系統建設，可以提高財務管理規劃及預估水平，及對風險的預測和分析能力，從而提高公司的整體管理水平，保證公司的健康持續發展。

（六）提高相關人員專業素質

人力因素是管理工作的重要基礎，物業管理公司的財務管理及風險管理都具有一定的復雜性，對員工的素質要求較高，因此在管理中需要加強對有關工作人員的培訓，提高其專業技能和綜合素質，保證財務和風險管理工作能夠順利開展。將人才培養放到人力資源管理戰略性高度，聘請高素質人才，并定期舉辦培訓活動，提高員工財務管理、法律等方面知識水平，增強員工責任意識及法律意識，組織員工學習新制度，通過提高員工財務管理意識及風險防范意識，保障經營管理工作順利開展。

五、結束語

目前國內物業管理行業正在快速發展，在新的形勢下，物業管理公司要充分發揮自身優勢，不斷改善內部控制水平，加強對財務和風險管理的重視，并不斷拓寬經營范圍，提升經濟利益，實現價值最大化，提高物業管理公司整體財務與風險管理的水平，從而在競爭中取得穩定地位，獲得長遠發展。

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