淺談建筑工程經濟和住宅產業化

【摘要】房地產產業的迅猛發展也啟發了大家對于建筑經濟產業鏈的熱烈討論，而住宅產業化為當前建筑經濟產業的必走之路，簡簡單單的運營流程明顯已經不能適應目前建筑產業的發展，在這方面，效率問題也在可觀利潤之下幾乎被忽視，而住宅產業化的進程也經常很難切實加快。

【關鍵詞】建筑工程經濟；住宅產業化；住宅產業化；工業化流程

工業化流程是整個行業壓縮成本，提高市場認可度的關鍵，而在整個的建筑行業中，住宅產業化指的就是住宅生產、供應等方面的工業化。換句話說，工業化流程就相當于流水線生產，這一系統實現的關鍵就是“制作模型”，所以住宅成品的標準化就代表了住宅產業化。

1、傳統建筑經濟體系的阻礙

提到傳統的建筑產業，就會讓人想到過去的粗放型經濟體，盡管依靠“類資源性產業”的先天優勢能夠保證取得相當不錯的利潤收益，但隨著原材料成本、人力勞動資源成本和消費者實際需求等多方面壓力越來越重，建筑經濟產業不得不考慮如何在利潤維持的基礎上滿足業主的生活需求，而要解決質量和利潤之間的矛盾，首先就是要從內部挖掘原因，從產業性狀上進行深入分析，從而找到有效的改善方案。

住宅建筑所面向的是廣大購房業主，其切身生活需求當然是最重要的，所以滿足消費者需求應該放在住宅建筑在設計和建造的首位。在這方面，我們可以借鑒汽車生產制造業已經取得的經驗，從整車銷售到維修保養到維修的配件，一整套的服務流程滿足了購車業主對于長期消費品消費的所有需求，而我們所做的也跟住宅的消費使用周期有密切的關系。

2、住宅產業化的要素

當一開始提出住宅產業化概念時，其全部含義是住宅領域產業化，但隨著建筑行業經濟體的逐漸完善，包括住宅物業等周邊用途產業也被包含在內，基于這個概念，住宅產業化本來只是強調住宅領域的產業化，但不應局限于住宅建設領域的產業化，而應是包括住宅在內的，也包含其它一切用途物業的產業化。故原詞housing industrialization “住宅產業化”，似乎不盡準確，有收窄其涵義之嫌。事實上“住宅產業化”中的“住宅”，應理解為一切建筑產品。

住宅產業化是指用工業化生產的方式來建造住宅，是機械化程度不高和粗放式生產的生產方式升級換代的必然要求，以提高住宅生產的勞動生產率，提高住宅的整體質量，降低成本，降低物耗、能耗。 主要涵義：（1）住宅建筑的標準化；（2）住宅建筑的工業化；（3）住宅生產、經營的一體化；（4）住宅協作服務的社會化。住宅產業現代化是住宅產業化發展的更高階段。住宅產業現代化是指以科技進步為核心，用現代科學技術改造傳統的住宅產業，進一步通過住宅設計的標準化，住宅生產的工業化，采用“四新” 技術（新技術、新工藝、新材料、新設備，以下簡稱“四新”）的大量推廣應用，提高科技進步對住宅產業的貢獻率，大幅提高住宅建設、管理的勞動生產率和住宅的整體質量水平，全面改善住宅的使用功能和居住質量，高速度、高質量、高效率地建設符合市場需求的高品質住宅。

3、制約住宅產業化的因素

3.1市場態度較軟弱

由于目前的商品住宅多為期房銷售，消費者對于成品房屋的要求仍比較模糊，對于高科技住宅的缺乏一定的認可度，同時住宅周邊環境的影響，后期物業管理方面也幾乎不提多少要求，往往是針對住宅去談住宅，并沒有將自身需求上升到更為全面的層次，但這同時也帶來另一個問題，這所有的不重視都是產生于購房階段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，這就導致入住之后會產生很多不滿。

3.2缺乏危機意識

在整個建筑經濟體系中，首當其沖的是房地產開發商，從住宅定位到設計理念，還有一直到建筑風格和后期的管理，開發商都起到決定性的作用。而經歷了房價的高速上升之后，對于建筑品質在很多開發商心目中也并不覺得太重要。他們大部分人覺得只要能中標地塊就不會沒有利潤的樓市，這樣的觀點也影響著住宅產業化的前進，也就是說從利益追求的角度來講，目前的行業氛圍尚對于相關企業來說還沒有帶來危機意識。也就等于說并沒有形成產業化競爭的格局。

4、住宅產業化的可采取的措施

4.1提高房產企業規劃設計能力：規劃設計環節在住宅開發建設當中很重要，七成建造成本都取決于規劃設計環節。但目前房地產企業的規劃設計一般由設計院負責，自身規劃設計能力的培養不足，由此導致整個行業的粗放型競爭態勢。造成這種現象的原因是因為設計院沒有直接面向客戶，規劃設計與客戶需求之間增加了房地產開發企業這一信息交換中介，不同房地產企業的要求不同，住宅產業化必然會受到影響，不能實現住宅產品的大規模生產，整個產業鏈的效率因此而降低。

4.2提高專業化水平：商品住宅的標準化是住宅產業的最終商品，提到住宅產業化首先要提到商品住宅的標準化，按照住宅的建造和使用過程，前后延伸，并帶動相關產業，因而就形成產業鏈。在整個住宅產業鏈體系中，房地產企業、施工企業、原材料及設備與部品供應商是產業鏈的主要成員，供應鏈中的各成員通過土地獲取、工程施工、規劃、銷售、建材生產、物業管理這幾個環節，完成住宅開發建設的整個流程。

4.3推廣精裝修住宅：精裝修住宅的概念直到近兩年才在我們的房產市場中出現，而且盡管宣傳不斷，推行起來仍然是有很多的困難，但值得慶幸的是政府政策的鼓勵和市場認可度在逐漸提高，精裝修住宅依舊是有很大的上升空間的。

4.4在傳統模式下，購房到入住，中間往往夾著裝修環節，而這一環節恰恰是我國的一個特有現象，這一現象背后的缺點也是有很多的，業主自行裝修給房屋結構安全、電氣規劃改造和生態環境都帶來一定的影響，一個裝修過程會帶來十分嚴重的物資浪費，形成很多的建筑垃圾。精裝修住宅是符合住宅建筑產業發展趨勢的，而要想市場認可度進一步提升，要進一步合理化裝修風格，提升裝修材料和造價的透明度也是很關鍵的。

結語：

住宅產業化是住宅建設先進生產力的代表，在住宅有效供給方面有十分重大的意義，而就建筑經濟的可持續發展來看，資源的合理利用也是唯一出路。因此我們要轉而向高科技、低能耗、低污染、高效能的產業化方向，這是建筑經濟長期發展至關重要的方面，住宅產業化使住宅建設由勞動密集型向技術密集型，由手工勞動分散型，向產品勞動集約型生產方式轉變，機械化、自動化生產不僅減輕了勞動強度，提高的產品質量，降低了產品成本，節約了資源，保護了環境，而且還會帶動一大批產業轉型升級，推動我國社會和經濟飛速發展。

參考文獻：

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[2]婁乃琳.中國住宅性能認定制度的實施與發展[J].智能建筑與城市信息，2003（01）.

作者簡介：

李大偉，青島西海岸新區住房和城鄉建設局，山東青島。