新時(shí)代背景下臨沂市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究

宋小園 張志強(qiáng) 夏定浩

【摘要】近年來(lái)，人口老齡化問(wèn)題成為我國(guó)所面臨的嚴(yán)峻課題。中國(guó)已經(jīng)成為世界上老年人口最多的國(guó)家，為了從根本上緩解養(yǎng)老壓力，解決人口老齡化所帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，我國(guó)政府部門高度重視，各類養(yǎng)老新政策陸續(xù)出臺(tái)，從中央到地方，從意見征集到政策落實(shí)，從國(guó)務(wù)院到民政部、財(cái)政部，相繼頒發(fā)、制定了一系列有針對(duì)性的養(yǎng)老服務(wù)政策、法規(guī)，但在臨沂，養(yǎng)老地產(chǎn)究竟在多大程度上能夠承載起養(yǎng)老服務(wù)的功能，目前看來(lái)仍然是一個(gè)很大的未知數(shù)。本文根據(jù)臨沂市實(shí)際情況對(duì)其發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性進(jìn)行分析，并對(duì)其建設(shè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，提出具體可行、有針對(duì)性的解決方案和應(yīng)對(duì)策略。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn);政策

1、臨沂市養(yǎng)老現(xiàn)狀

臨沂市截至2016年底，60歲以上老年人總數(shù) 為207.3萬(wàn)，占總?cè)丝诘?8.2%，超過(guò)全國(guó)平均水平1.5個(gè)百分點(diǎn)，已成為全省老年人口第一大市，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到252 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?2°%以上，失能半失能老人11.3萬(wàn)人，空巢 老人家庭33.9萬(wàn)個(gè)，空巢老人55.9萬(wàn)人，老齡化、失能化、 空巢化程度十分嚴(yán)重，養(yǎng)老服務(wù)工作水平急待提升。目前，臨沂市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 178家，床位33702張，其中醫(yī)養(yǎng)融合機(jī)構(gòu)76家，護(hù)理型養(yǎng)老床位數(shù)量5390張;社區(qū)老年人日間照料中心331處，基本實(shí)現(xiàn)城市社區(qū)全覆蓋;農(nóng)村幸福院1166處，占農(nóng)村社區(qū)總數(shù)的 79.5%;12349居家養(yǎng)老服務(wù)信息平臺(tái)已覆蓋12縣區(qū)，整合各類社會(huì)服務(wù)組織4600佘家，入網(wǎng)居家老年人34萬(wàn)，年服務(wù)老人10萬(wàn)佘人次;以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系初步建立。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中遇到的問(wèn)題

（1）多選在景區(qū)和交通不便的市郊，形成居住孤島，老人與社會(huì)的接觸面少，歸屬感差。（2）老年人集體缺乏生機(jī)，老人不喜歡在有特定年齡層之別的住區(qū)居住。（3）集中式養(yǎng)老社區(qū)和嵌入式的養(yǎng)老公寓，管理成本高，服務(wù)率低。（4）現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性化和人性化居住服務(wù)。（5）建設(shè)投資額巨大，資金回收期長(zhǎng)，盈利風(fēng)險(xiǎn)大。

3、居民養(yǎng)老地產(chǎn)入住意愿調(diào)查

綜合考慮，選擇養(yǎng) 老 地 產(chǎn) 的關(guān)鍵因素 及入住養(yǎng)老地產(chǎn)的人群特征，對(duì) 臨沂市市區(qū) 的 居 民 進(jìn) 行 訪 談，進(jìn)一步了 解 居 民 對(duì)養(yǎng) 老 地 產(chǎn) 的 態(tài) 度 及 老 人 們 是否真正想入住養(yǎng)老地產(chǎn)。 根 據(jù) 研 究 目 的 ，事 先 設(shè) 計(jì) 好 調(diào)查 內(nèi)容大 綱，采 用 聊天的 方 式，與受訪者進(jìn)行訪談，根據(jù)設(shè)計(jì)大綱引 導(dǎo) 受 訪 者 回 答關(guān)注的問(wèn)題 ，并在其 回 答的 基礎(chǔ) 上 適 當(dāng) 擴(kuò) 充 題 目，以便 更 詳 細(xì)的 了 解 問(wèn) 題 背 后 的 細(xì) 節(jié) 。

盡管訪談的人數(shù)不多，但通過(guò)訪談也發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，在臨沂能不能很好的發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)要考慮以下三個(gè)因素：（1）考慮中國(guó)的傳統(tǒng)觀念，中國(guó)的傳統(tǒng)還是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一個(gè)小區(qū)。老年住區(qū)中生活的人群應(yīng)該是復(fù)合的，老人希望能夠看到兒童。（2）服務(wù)功能的復(fù)合，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)不能只是賣房子，開發(fā)企業(yè)要真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，需要學(xué)習(xí)如何在養(yǎng)老住區(qū)中配套必要的養(yǎng)老設(shè)施，需要專業(yè)的服務(wù)和護(hù)理 人員，這樣才能可持續(xù)發(fā)展。（3）產(chǎn)業(yè)的復(fù)合 發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈必須要盡快形成，來(lái)支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。產(chǎn)業(yè)鏈中應(yīng)該包括老人專用的設(shè)施設(shè)備、生活用品，老年大學(xué)，醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、家政 服務(wù)等環(huán)節(jié)。

4、養(yǎng)老地產(chǎn)問(wèn)題的解決策略

（1）選擇有一定城市配套及交通條件的地區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會(huì)、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)，開發(fā)老年人與其他人一起居住的全齡社區(qū)，保持老人原有的生活方式和獨(dú)立性，延續(xù)已經(jīng)形成的鄰里關(guān)系和情感環(huán)境，保持老人與各種年齡群體的交往和生活。能有效解決了各方利益主體的相關(guān)訴求。

化整為零，在普通社區(qū)內(nèi)設(shè)立適當(dāng)比例的老年組團(tuán)和適老住宅，促進(jìn)代際之間的互助互惠。

（2）擴(kuò)大住宅的多樣性的同時(shí)保持適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)老住宅比例，有效的利用養(yǎng)老服務(wù)，避免建設(shè)的盲目性和資金的浪費(fèi)，（3）讓養(yǎng)老住區(qū)建設(shè)更多的惠澤到絕大多數(shù)老人。

（4）引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施，與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式。

（5）與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)，與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)。

5、配套政策支持

（1）支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。鼓勵(lì)支持各類投資主體參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，進(jìn)一步降低社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻，簡(jiǎn)化手續(xù)，規(guī)范程序，公開信息，提供便捷服務(wù)，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。營(yíng)利性和非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，享受同等的財(cái)政補(bǔ)助政策。允許民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提取一定比例的年度盈余收益，用于獎(jiǎng)勵(lì)投資者。將營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)列入工商部門登記范圍。支持企業(yè)、社會(huì)組織、個(gè)人參與管理運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，開展養(yǎng)老教育培訓(xùn)、咨詢?cè)u(píng)估、標(biāo)準(zhǔn)制定、質(zhì)量監(jiān)督及第三方認(rèn)證等服務(wù)。

（2）積極推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。積極推進(jìn)養(yǎng)護(hù)型和醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，提升養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療服務(wù)功能。規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)護(hù)理院，有條件的可以申請(qǐng)?jiān)O(shè)置康復(fù)醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，為老年慢性病患者提供防治和康復(fù)護(hù)理;規(guī)模較小的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可與周邊醫(yī)院、基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)合作開展醫(yī)療服務(wù)，實(shí)現(xiàn)資源共享。鼓勵(lì)有條件的醫(yī)療機(jī)構(gòu)拓展養(yǎng)老服務(wù)或向老年養(yǎng)護(hù)院、康復(fù)醫(yī)院轉(zhuǎn)型，支持醫(yī)療機(jī)構(gòu)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立派駐機(jī)構(gòu)和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。鼓勵(lì)社會(huì)資本直接投資醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，舉辦康復(fù)醫(yī)院、老年病醫(yī)院、護(hù)理院、臨終關(guān)懷醫(yī)院等專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮中醫(yī)藥在保健、康復(fù)方面的優(yōu)勢(shì)，支持中醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)發(fā)展中醫(yī)藥老年保健康復(fù)服務(wù)。

（3）完善投融資政策。要通過(guò)完善扶持政策，吸引更多民間資本，培育和扶持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和企業(yè)發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式的創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。積極利用財(cái)政貼息、小額貸款等方式，加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸投入。

（4）鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投保責(zé)任保險(xiǎn)，鼓勵(lì)老年人投保健康保險(xiǎn)、長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等，鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以商業(yè)化運(yùn)作模式參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，鼓勵(lì)社會(huì)力量捐資設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)類非公募基金會(huì)。探索建立社會(huì)化的職工長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)制度，以解決失去生活自理能力的老年人護(hù)理問(wèn)題為重點(diǎn)，以基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)和老年護(hù)理機(jī)構(gòu)為依托，多渠道籌集資金，切實(shí)減輕參保患者家庭的事務(wù)性和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。充分發(fā)揮各類基金組織的作用，積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)老齡事業(yè)慈善捐贈(zèng)。

（5）完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策。對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)收入，免征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，占用耕地的免征耕地占用稅。對(duì)其自用房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免繳城市基設(shè)施配套費(fèi)、有線（數(shù)字）電視建設(shè)費(fèi)（入網(wǎng)費(fèi)），減半繳納有線（數(shù)字）電視終端用戶收視維護(hù)費(fèi)。因地質(zhì)等條件限制不宜建設(shè)防空地下室的，減半繳納防空地下室易地建設(shè)費(fèi)。

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