“對接上海示范區”背景下嘉興市房產價格研究

杜勉 涂序平 馬艷蒙 余柯

摘 要：基于嘉興“對接上海示范區”的背景，選取嘉興市1998—2018年相關研究指標，采用“人口—信貸—房價”模型，對嘉興市房產價格的影響因素進行實證檢驗。研究表明：單獨考察人口因素對房地產價格的影響，在人口紅利階段，人口數量增加、撫養比下降及經濟增速提高，會導致房地產價格上漲；單獨考察信貸因素對房地產價格的影響，信貸因素對于房地產價格存在放大效應；綜合考察人口和信貸因素對房價的影響，兩者存在明顯的相互促進和放大效應。

關鍵詞：“對接上海示范區”；房價；“人口—信貸—房價”模型

文章編號：1004-7026（2019）03-0005-02 中國圖書分類號：F127 文獻標志碼：A

嘉興市在“對接成為上海示范區”的背景下，成為了全國房價漲幅最高的城市之一。學術界開始越來越多地關注嘉興的房價增長趨勢。

國外房地產市場關于人口和信貸的研究較成熟，理論與實證方面的文獻豐富。Takats（2010）1970—2009年對22個發達國家的面板數據的研究發現，發現GDP、消費與房地產投資之間存在正向相關關系。西村清彥（2012）認為1990年前后日本金融危機與2008年美國金融危機爆發前，人口結構和信貸均發生了大幅度的變化，房地產泡沫化現象嚴重[1]。我國人口的老齡化等人口結構轉變現象出現較晚，房地產市場化起步較晚，關于人口結構變化對房屋價格的影響的研究還在初步階段，大都是在國外模型的基礎上進行實證檢驗。鄒達川（2008）采用生命周期假說的分析方法，發現由于風險投資者在不同年齡階段的投資偏好不同，結合代際交替模型，深入研究人口結構變化對資產價格的影響，發現人口老齡化會造成資產價格下降，供過于求[2]。陳國進、李威和周潔（2013）的研究也基于生命周期理論，建立代際交疊模型，研究發現我國房價持續上漲的人口因素，是青少兒撫養比例的下降和老齡人撫養比的上升[3]。王拉娣、安勇和王佳（2014）認為銀行信貸對房價有單向引導關系[4]。綜上，目前的文獻大多僅從實證單個角度研究分析了人口結構或者信貸對于房價的影響，并沒有把它們結合起來系統性地探討人口結構和信貸整體變化對房價的影響機制。

1.1 模型構造

本文構造的“人口—信貸—房價”模型為：

V =c+？琢 V +？琢 V +？琢 V +？琢 V +？孜t

其中，V =1n（pt/pt-1）為時期t的房地產價格的變化率；V =1n（mt/mt-1）為人口總量的變化率；V =1n（？姿t/？姿t-1）為人口結構（以老齡人口撫養比表示）的變化率；V =1n（1t/1t-1）為銀行信貸的變化率；V =1n（GDP /GDP ）為實際人均GDP；？孜t為誤差項。

1.2 數據來源與指標說明

選取1998—2018年嘉興市房價作為實證研究樣本，在嘉興對接上海示范區的政策下，以人口、信貸、人均GDP、居民收入、人口撫養比為變量，構建“人口—信貸—房價”模型，對嘉興未來的房價進行預測。數據來源于CSMAR數據庫、嘉興市統計年鑒、金融統計年鑒等，表1為各個變量的描述性統計指標。

為了驗證“人口—信貸—房價”模型在嘉興市房地產市場的適用性，本文采用了多元回歸的方法對影響因素因素進行分析計算，對模型進行驗證并與實際數據進行比較，表2展示了“人口—信貸—房價”模型中，各影響因的回歸系數以及回歸系數的t統計量。

模型一，考察人口總量變化率V 和人口結構變化率V 對房地產價格波動率的影響，而模型二加入了控制變量——實際人均GDP變化率V 。對比模型一和模型二可以發現，在加入V 后，V 和V 對V 影響程度都增大了。這表明，人口變化和經濟變化對于嘉興市房價的影響存在放大效應，其中，實際人均GDP變化在人口數量變化和人口老齡化變化對房地產價格的影響方面，存在明顯的強化效應。模型中變量系數代表了該變量的彈性。

模型二中，V 的系數為0.191 605，表明人口數量增加1%，房地產價格會隨之增加約0.19%；而V 的系數的為-0.903 012，表明老齡人口撫養率增加1%，房地產價格會隨之減少0.9%。

模型三，考察了銀行信貸變化率V 對房地產價格波動V 的影響，而模型四加入了實際人均GDP變化率V 。對比模型三和模型四可以發現，在加入V 后，V 的影響系數增加了約0.011。這表明，模型二估計出的V 系數可能包含有銀行信貸的影響。模型四中的V 系數約為0.21，表明銀行信貸余額增加1%，房地產價格會隨之增加0.21%。

模型五，考察的是人口數量變化率V 、人口結構變率V 和銀行信貸變化率V 對房地產價格波動V 的影響，而模型六加入了實際人均GDP變化率V 。對比模型二和模型六可以發現，在加入V 后，V 和V 的系數絕對值都得到了不同程度的變化，V 的系數從0.191 605增加到了0.194 865，而V 的系數從-0.903 012變為了-0.827 876。

根據研究結論，橫向對比數據分析結果，可以發現在對房地產價格波動的影響上，人口與信貸因素存在明顯的相互推動和放大效應。

基于嘉興在“對接成為上海示范區”背景下，將信貸因素加入傳統的“人口—資產泡沫模型”，構建分析人口因素、信貸因素、房地產泡沫化3者之間的關系變化對金融市場影響的“人口—信貸—房價模型”。根據模型的實證結果表明，人口因素和信貸因素對房地價變化的影響因素存在明顯的相互推動和放大效應。以期分析過程和所得結論，在維持金融市場穩定性方面具有一定的啟示作用。