試論住房公積金貸款對我國城鎮居民住房需求的影響

徐春英

摘要：近幾年來，我國的房地產投資熱呈現出白熱化的發展趨勢，在房價不斷上漲，物價不斷提高的經濟形勢下，保護國計民生，保證我國中低收入家庭住有所居，全國紛紛出臺了關于住房公積金貸款的相關措施。本文將就目前我國住房公積金貸款對城鎮居民住房需求的影響進行分析。

關鍵詞：住房公積金貸款;城鎮居民;住房需求;影響

住房作為人們的基本需求，隨著經濟的快速發展、人們收入差距的不斷擴大，使得住房的價格不斷上漲，為了確保我國社會的和諧發展，國家和各級政府紛紛采取相應的措施來解決我國中低收入家庭的住房問題。住房公積金制度是目前我國實行的由計劃體制為主導的市場向市場體制為主導的轉變的一項住房制度。自我國住房制度改革與住房公積金建立20多年以來，我國的住房公積金制度得到了不斷地完善與發展，住房公積金制度的完善表現在：覆蓋面在不斷的擴大、公積金的使用效率不斷提高、公積金的繳存規模逐年擴大、住房公積金的功能得到了不斷的完善。

一、住房公積金貸款相關概念及性質分析

（一）住房公積金貸款的基本內涵

住房公積金貸款主要是指在我國城鎮中以企事業單位員工繳納的住房公積金作為購房的主要資金來源，各地的住房公積金管理委員會委托當地的商業銀行向廣大企事業單位足額繳納公積金的員工發放的，具有政策性的、低息的住房貸款。職工用住房公積金主要用于購買房屋、自住房建設等。本文所指的住房公積金貸款主要是廣大企業事業單位中足額繳存公積金的員工購買房屋的貸款。

（二）住房公積金貸款的基本性質

住房公積金制度主要是以互助機制作為理論基礎的。它由專門的管理機構將職工繳存的部分閑置資金集中在一起，形成一種比較長期的、穩定的資金來源，通過購房者發放公積金貸款，并采取低于商業貸款利息、放寬貸款使用范圍、以及貸款后加大公積金提取力度等政策，來實現有效的降低購房成本、增強公積金使用效率，從而提高普通家庭購買住房的能力。可見，住房公積金貸款從本質上看就是一種互助性的貸款，它真正做到了專款專用，惠民利民。

但是，縱觀目前我國城鎮住房公積金制度的實施現狀來看，我國由于各地經濟發展水平存在差異，公積金相關政策和使用效率在全國各地也出現良莠不齊的狀況。在我國，除了上海、北京、南京等大城市中的公積金制度還算完善，其他中小城市的住房公積金受經濟發展水平的制約，還存在繳存制度不規范，繳存范圍窄，公積金貸款政策相對狹隘，貸款使用率不高等問題。這也在很大程度上限制了住房公積金的受益對象和群體。一般在城市中繳納住房公積金的群體都具有穩定的收入水平。例如：在北京等這些住房公積金貸款比較完善的城市，盡管房價的水平較高，但對于中等收入的職工家庭而言，可以通過公積金貸款低息購買住房，緩解購房壓力，而對于那些真正需要住房的低收入家庭與人群而言，很難通過住房公積金貸款來解決住房問題。

因此，上述分析可知，我國現行的住房公積金貸款的覆蓋面還受到住房公積金貸款制度的影響，住房公積金貸款的互助性主要是體現對一部分人的互惠互利，同樣這也在不同的階層之間拉大了他們的住房差距和生活水平。

二、住房公積金貸款對我國城鎮居民住房需求的影響分析

如前所述：我國的住房公積金貸款主要是用于廣大企事業單位足額繳納住房公積金的職工購買經濟適用房、普通商品房。但是，在實際房地產市場中，按照不同的住宅類型，可以將住房分為三類。下面將就在我國城鎮中處于不同的收入層級、繳納住房公積金的職工，用公積金貸款購買住房的需求進行深入分析。

（一）住房公積金貸款對經濟適用房市場需求的影響分析

我國尚處于發展中國家，雖然近年來經濟發展增速較快，但是由于經濟條件的限制，一些具有中低收入的家庭或群體所承受的房價十分有限，大部分是以自住型需求為主。例如：我國大部分一線城市中的中低收入家庭或群體住房消費的類型為經濟適用房、保障性住房。目前，我國的經濟適用房主要是針對那些經濟收入處于中低層的群體的、具有保障性質的住房形式。因此，對申請經濟適用房的人群或家庭的審核條件非常嚴格。特別是在二級房地產市場中，對于經濟適用房的買賣也做出了嚴格的約束和條件限制。當中低收入群體在使用住房公積金貸款購房時，由于經濟適用房在國家政策的嚴格控制下購房成本不高，因此，該群體的購房能力明顯得到提升，可以承受相對高一些的價格，因此，在相同的房價水平下，購房群體可購入的住房面積增加，改善住房條件，從而增大住房市場的需求量，但是，任何開發商不能根據市場的需求進行自主開發，不能根據市場行情的變化而隨意調整經濟適用房的售價。可見，在微利情況下，很多開發商的積極性并不高。另外，由于經濟適用房的消費群體上還屬于中低收入家庭，受到其低收入水平、公積金低繳存額等因素的影響，該群體的住房消費需求增長極為有限，因此，不會出現價與量的長期長效攀升。

從上述分析中我們可以確定的一點是：當處于中低層收入的群體準備利用住房公積金貸款來購買自住型住房時，不會選擇普通的市場商品房、不會選擇高檔住宅，而是將目光集中在經濟適用房上，這種愿望將拉動我國住宅的供給量的增加，最終使處于中低層收入的家庭或群體改善目前的住房條件。但從總體上來講，公積金貸款對該類消費市場的影響不大。

（二）住房公積金貸款對普通住宅市場需求的影響

這種普通住宅市場的主要消費群體，占據了整個住宅市場消費的大部分。這部分群體對住房的購買能力相對較強，一般對住房的需要不僅僅局限于自住、改善性需求，還包括一定的投資性需求。與我國的經濟適用房市場相比，普通住宅的市場機制已經趨于完善。面對相對較高的市場價格，對于那些購買普通住宅的中高收入群體，經常會在購房時采用住房公積金與商業貸款相結合的方式來完成貸款。這部分消費者的公積金繳存額度高，對于購房能力有一定的保障，因此，中高等收入群體在使用低成本的公積金貸款后其購房能力提升，普通住宅市場也會受到影響。目前，我國公積金貸款的市場中，中高等收入群體是主要的使用群體和適用對象，因此，針對這一部分群體的公積金貸款對普通住宅市場的需求影響遠遠大于經濟適用房市場。就目前，房產市場在國家調控、市場機制綜合作用的情況下，出現疲軟的態勢，而為了穩固社會經濟，促進和諧發展，各地區紛紛出臺公積金新政策，尤其提高公積金貸款額度，促進異地貸款，降低貸款利率等等，都為進一步化解住房市場壓力不遺余力。可見住房公積金貸款，對普通住宅市場的巨大影響。例如：河北省住房和城鄉建設廳日前發布《關于進一步加強和改進服務提高住房公積金使用效率的通知》，進一步放寬住房公積金政策，將住房公積金個人住房貸款最高額度由40萬元提高到60萬元，并在關于住房公積金貸款的通知稱，積極推進住房公積金貸款與個人住房商業性貸款組合貸業務和“商轉公”個人住房貸款業務，開展省內非戶籍所在地繳存職工在戶籍所在地購買普通自住住房使用住房公積金貸款業務和住房公積金余額抵沖還貸業務。

（三）住房公積金貸款對高檔住宅市場需求的影響

高檔住宅的消費群體為我國的高收入群體，這一群體的購房能力是最強的，他們的購房需求也比較旺盛，群體也比較穩定。但是，高檔住宅并不適合普通人群的實際住房消費需求。因此，該類住宅供給的增加并不會對住宅市場的供給需求矛盾進行緩解和調整，反而會增加我國城市用地的緊張。由于目前我國住房公積金貸款的功能主要是針對中低收入群體的，因此，目前大部分城市對于公積金貸款來購買高檔住宅的要求非常嚴格，即使使用公積金貸款，相對于高房價來說，所占的資金比例也比較低，因此，住房公積金貸款政策及其調整并不會對高檔住宅需求帶來直接影響。

總之，要切實利用住房公積金貸款政策對住宅需求市場的影響，還必須結合不同城市的經濟發展水平、房地產開發程度、公積金完善程度、住宅市場結構、消費者的支付能力等進行綜合分析。我們堅信，隨著我國公積金制度的不斷健全、完善，住房公積金貸款政策將更貼近群眾民生，對各城市的房地產市場的調控產生更積極的影響，老百姓的住房需求將切實得以解決。

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