城市土地一級開發整治投融資模式的探討

姚水平

摘 要：本文以具體項目為例，闡述了城市土地一級開發整治投融資需遵循的原則，分析了當前城市土地一級開發整治投融資管理中存在的缺少明確的融資主體、融資渠道較為單一等問題，并針對這些問題提出了對應的解決措施，以促進城市建設的可持續發展。

關鍵詞：城市土地;一級開發;投融資模式

土地一級開發作為房地領域較為新興且關鍵的一個重要組成部分，隨著我國城鎮化發展速度的不斷加快，其開發實踐會表現得越來越豐富。但針對城市土地一級開發過程中的問題也越來越多，尤其是與城市土地一級開發相關的投融資模式問題，成為當前的一項研究重點。在研究過程中，需要結合當前我國中國土地一級開發投融資模式發展現狀進行切入，針對性地尋找到一套適用性較強的投融資模式。

一、項目背景分析

本文研究案例的土地一級開發項目，為珠海西部城區首期開發區域（A片區）基礎設施工程合作開發項目，是珠海市政府與中鐵建投資集團合作開發項目。合作原則，實施規劃制定、土地取得和項目建設，通過土地出讓收回成本并獲得收益，項目公司按合同的約定獲得投資收益。在整個開發過程中，珠海市政府主要負責規劃制定、土地取得、初步設計（含初步設計）的項目建設工作，負責協調珠海法定部門實施土地出讓;主要包括負責項目建議書、可行性研究報告、方案設計和報批、環境評估、地質災害評估、水土保持論證、初勘、初步設計（含概算）等前期工作及財務結算、接收已具備出讓條件的土地及其他開發建設成果等工作。

項目公司需要負責項目所需全部資金的籌集及組織、實施初步設計后的工程建設;并負責詳勘、施工圖設計（含預算）、施工、竣工驗收、項目移交、質量保修等工作。投融資主要工作包括籌資方式、資金計劃、資金的使用及監管、資金成本等。為了確保項目的順利開展，并有效地降低籌資費用，需要尋找到一套適用性較強的投融資模式，確保執行資金計劃對施工不會形成影響，同時降低資金成本。

二、城市土地一級開發投融資特征表現

當前我國城市土地一級開發是一種政府行為，其主要是針對沒有招、拍、掛之前讓城市土地根據城市總體規劃以及當地發展需求等進行合理化的整理與投資開發。參與城市土地一級開發的開發商，必須要結合政府制定的相關要求，堅持“政府主導、統一規劃、市場性經營”原則，對其開發項目開展現代化管理與組織。例如：項目征地、拆遷、項目建設設計、基礎配套建設等方面都需要開發商的參與。同時，對于此類土地開發需要投入巨額資金，需要由一級開發商開展融資活動，并以此獲取開發過程所需要的資金投入。

三、城市土地一級開發整治投融資原則分析

1.合理預測與規劃原則

城市土地一級開發是一個投資期較長的活動。在此過程中，需要經歷征地補償、拆遷、拆遷補償以及基礎設施建設一系列的相關流程。在一個漫長的投資周期內，回收資金也會變得相對較長。此外，對于城市土地一級開發整治投資金額非常大，需要參與其項目的開發主體結合其項目內容進行：融資金額、時間、模式以及投資風險等多個方面的合理預測，并制定有效的資金使用規劃。在此過程中，需要與相關權威機構進行聯合，并針對項目開發的可行性進行分析，重點對其項目的整體投資進行預算，并預測出資金使用回收周期、融資成本以及對投資者的回報，才能夠為其項目的融資奠定堅實的基礎。

2.融資所需要堅實的時間性原則

城市土地一級開發需要巨額資金投入，必須要通過大量融資的方式來滿足其項目的開發需求。在整個融資過程中，勢必形成相應的融資成本。為了更好地降低整個項目的開發成本，需要對融資資金的使用時間進行合理化預測與規劃，以此來為整個項目的融資活動提供指導。在此過程中，可以結合項目開發進程，合理制定融資時機以及期限。堅持滿足項目開發資金需求基礎上，盡可能不浪費資金。

3.合理選擇最佳的融資方式原則

對于不同項目均會產生不同的融資方，而且其方式的差異性與融資成本、融資難度等方面有著直接的關聯性。所以，對于項目開發主體而言，必須要結合項目發展以及具體的資金需求，合理選擇最佳的融資方式，不僅要能夠滿足項目開發的資金需求，還需要注重控制整體的融資成本。

四、城市土地一級開發整治投融資管理存在的問題

1.缺少明確的融資主體

地方政府作為土地儲備中心執行主體，需要與地方國土資源部門以及相關機構進行統一協作工作。但當前城市土地一級開發的融資主體并沒有得到明確，表現出了各地政府不同的方式。在缺少明確的融資主體情況下，導致資金償還的追責主體也有所缺失，從而造成許多資金提供方不愿意參與其項目融資。

2.融資渠道較為單一

當前我國土地一級開發資金主要是以自有資金、財政撥款以及銀行貸款三種類型。但由于其項目資金需求量較大，前兩種資金來源相對較小，主要是以銀行貸款為主。在這樣較為單一的融資渠道背景下，給其項目開發造成了許多的問題。

（1）提高了銀行經營風險。項目融資主體將其土地儲備作為抵押進行貸款來獲得資金，但城市一級土地并沒有出讓，缺少正規的土地使用權證。將其作為抵押則失去了應有的法律效力。這樣的問題，導致銀行無法及時地在貸款出現風險時，對其進行處理。此外，地方政府對其土地出讓價格形成了非常大的影響，想要回收貸款，則需要將二級土地進行出讓。所以，對于還款來源而言表現出了非常大的不確定性。

（2）提高了城市土地一級開發成本。城市土地一級開發的周期非常長，而且其投資規模較大。雖然可以多銀行貸款進行融資，但需要付出較高的利息成本，提高了其項目開發成本。

（3）提高了城市土地一級開發的不確定性。不同銀行針對其項目開發所要求的貸款條件各有差異，而且存在國家政策的影響，導致許多城市土地一級開發進程與銀行貸款相關聯。在諸多不確定性的影響下，對于其項目開發、規劃以及管理均形成了非常大的難度。

五、城市土地一級開發整治融資渠道的拓展策略

1.明確項目開發融資主體

在此環節中，需要針對城市土地一級開發項目的融資進行明確。同時，需要通過公示的方式，讓社會民眾對其融資主體進行了解。從而有利于在進行融資過程中，能夠讓投資或者貸款方獲知具體的融資主體，為其開展相應的貸款管理工作提供有效、可靠的依據。

2.構建城市土地一級融資法律體系

對金融管理相關法律法規進行分析后發現，當前我國缺少金融機構對城市土地一級開發融資的相關法律法規。目前主要是以銀行房地產開發貸款的規定為參考。在當前出現多元化的土地項目開發融資模式的今天，需要制定出行之有效的法律法規對其進行規范化。通過構建與健全相關法律法規，針對當前市場中主流的融資模式的各個環節進行法律規定。比如：組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等做出規定。從而可以讓所有參與城市土地一級開發的相關利益者都能夠有法可依，并在合規的法律范疇中進行有效的投融資行為。此外，通過加大城市土地一級開發融資法律體系的構建力度，還能夠有效地為投資者利益提供保障，為其項目開發的順利完成奠定基礎。

3.創新城市土地一級開發融資金融產品

為了緩解城市土地一級開發融資渠道單一的現象，相關金融機構需要以其項目開發資金需求、投資回報周期以及投資環境等多個方面進行分析，向社會推出相對應的金融產品，比如：土地信托融資于2001年我國信托投資出臺了相關的管理辦法，這也就意味著信托公司對于房地產資金融市場起到了非常關鍵的作用。其扮演了另一個土地開發融資產品角色，并能夠為城市土地一級開發項目的融資，提供債券發行、私募股權基金等不同類型的金融產品，從而讓其項目能夠以最快的時間獲得資金，在一定程度上降低了其項目開發的融資成本。

綜上所述，當前隨著我國城鎮化發展規范的不斷加大，城市開發需要通過多元化的融資渠道來獲取資金。因此，需要針對我國國情以及金融市場體系，設計出靈活的城市土地一級開發融資金融產品，并通過規范化的法律環境，為城市土地一級開發融資拓展更多的渠道，為城市建設的可持續發展奠定基礎。

參考文獻

1.曾政.城市區域開發建設及投融資模式的研究.華南理工大學，2018.

2.龐梅，張紅梅.普惠金融下農村土地投融資模式研究――以貴州省為例.時代金融，2017（32）.

（責任編輯：蘭卡）