商業資產輕資產轉型戰略實施策略之我見

崔艷

摘 要：企業競爭環境在二十一世紀發生顯著變化，同時也歷經了大規模生產往專業化分工再到產業鏈的經濟全球化環節，愈加多的企業更加注重通過輕資產戰略模式來逐漸取代傳統重資產模式。輕資產戰略是由美國管理咨詢行業麥肯錫公司所提出的模式擴張戰略。本文主要是通過萬達商業通過輕資產戰略模式轉型的成功案例，結合企業落實輕資產戰略模式實際情況進行分析，從而提出合理有效的對策。

關鍵詞：商業資產；輕資產；轉型戰略

一、輕資產概念

對于輕資產定義主要從企業內部資源開始，同時也是企業核心競爭力相關因素，涵蓋比較稀缺的、無法模仿替代以及整合資源創造價值的能力。資源主要是涵蓋品牌與專利、知識產權、客戶關系、渠道運營、人力資源以及模式創新等無形資產。主要是通過品牌優勢，在長期運營環節中積累的無形資產，從而形成企業競爭優勢。

輕資產戰略運營模式通過對企業各方資源的綜合性運用，以運營作為基礎，通過最低的產業投入最終實現企業財務機制最大化。在輕資產戰略模式下，將品牌、技術、資源等優勢進行充分發揮，以價值作為驅動力，人力資源管理作為紐帶，構建管理平臺促進企業良好向上發展。整個運營模式的特征就是具有可持續性發展，重點強調高附加值與高排他性戰略。而且在價值鏈中能夠發揮出絕對的領導性作用，通過資本的不斷運作使得多方資源能夠快速整合，同時結合企業特點，落實企業運營模式，而且整個資金投入不大，、資產規模較小，能夠使得投資效率大大增加。

二、萬達商業中資產模式及存在問題

萬達商業地產的主打項目就是城市綜合體，也就是在城市中心通過構建萬達廣場的形式，在四周配套建設商鋪、寫字樓以及住宅等，通過配套物業銷售為主所形成的現金流投資持有的萬達廣場。在該重資產模式下萬達商業必須要將整體的投資、建設全部包攬，同時在該地產項目投入使用后獲得所有的租金效益。萬達重資產模式中最關鍵的就是現金流滾動資產，通過物業銷售回款以及籌資模式，諸如通過抵押所獲得融資為各個萬達地產項目提供資本。

在該模式下的財務問題主要就是整個投入資金巨大，回收周期緩慢，資本運營成本較高。使得萬達地產的凈資產收益率大大降低，長期擁有較高的資產負債率，使得創新能力大大降低。

三、萬達商業輕資產戰略轉型策略

萬達商業在通過同國內多家金融機構構建戰略合作方式。通過不斷的引入金融機構注資或者戰略投資者，協同構建數十個商業地產項目。在輕資產運營模式下，萬達商業只需要將選址、建設落實，同時賦予冠名、招商、運營與管理的職責，完成后的地產項目的資金收益通過比例進行分紅。

首先就是構建項目融資基金。主要是通過外部的融資渠道進行融資，將信托、基金、保險等多方金融機構作為資金中介，由投資者提供必需資金；其次就是開拓內部融資渠道，其內部構建商務財務公司，同時將快錢支付公司進行收購，從而推出新的項目理財產品的形式，充分的將網絡眾籌的作用徹底的發揮出來，能夠為萬達商業地產募集更多的項目資金。

其次就是將品牌與運營管理模式進行完全輸出。萬達商業已經在國內開發出各類型的地產項目，多年的成功經驗使得其品牌價值取得市場的充分認可。而通過戰略投資者或者是機構投資者所提供的資金又極大的幫助萬達商業解放資金壓力，從而將品牌、運營模式進行充分的輸出，逐漸的完成從重資產向輕資產模式的轉變。

最后就是收益分享。由于萬達商業只是將品牌與運營模式進行輸出，更多的是相當于通過知識產權的形式投入到地產項目，同時其他資金提供者也需要獲得相應的效益。分享租金收益其實就是分紅的環節，萬達商業能夠在其中占據更高的主動性，同是投資方也能夠獲得更高的回報效益，達到共贏目的。

四、企業輕資產戰略模式方向

結合萬達商業輕資產戰略轉型的案例，能夠從中獲得輕資產戰略模式轉型的重要啟示，通過與多方合作者簽訂合約，由第三方提供項目所需資金，從而解放企業自身資金壓力，能夠更好地打造自身品牌與運營管理模式，為輕資產核心競爭力打下堅實的基礎。

首先就是需要將企業的輕資產核心競爭力進行確定；一定要將能夠發揮出企業核心競爭力的業務進行保留，將其他非核心業務通過外包的方式脫手。但是企業不能夠簡單的通過策略外包就減少對新興技術的研發以及從前技術的改革優化，不然企業必將會喪失自身的核心競爭優勢。

其次落實標準化管理；盡管輕資產模式是將重資產進行脫離，但是輕資產運營模式仍然是基于重資產才能夠運作的。企業通過落實輕資產戰略進行資源的優化配置，在構建新平臺放大優勢的環節中將重資產項目進行剝離。選擇重資產合作企業一定要是行業中十分優秀的企業，同時具有嚴格的標準化管理模式，才能夠與輕資產戰略模式更好的結合 。

最后就是必須要擁有品牌運營能力；作為無形資產，品牌集中體現了企業的核心競爭力，也是企業輕資產中最具價值的因素。一些低成本擴張的企業，均是以品牌引領其輕資產擴張模式；強化輕資產戰略運營實施的管理。企業在品牌優勢突出時，可以考慮將品牌與運營結合，在運營管理的過程中融入品牌優勢，形成良好的運營管理水平。

五、結語

總而言之，對于擁有大量重資產的企業應該結合自身品牌與運營模式適當選擇輕資產戰略模式，在轉型的過程中也要結合大量案例，結合自身實際情況才能夠制定出符合自身的輕資產戰略模式。

參考文獻

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