試論房地產評估中的建筑物的損耗

【摘要】我國房地產業起步較晚，因此市場機制不夠健全。隨著房地產交易活動的日益頻繁，不完善的市場機制問題日益突出。同時，也造成了一系列的市場問題。最嚴重的問題是缺乏對房地產建筑物損耗的評估。本文主要介紹了我國房地產結構評估體系中存在的問題，探討了相應的對策，希望為我國房地產結構評估體系的完整性提供幫助。

【關鍵詞】房地產；建筑損耗評估；問題；對策

房地產建筑損耗評估體系是否完善直接關系到房地產交易是否公平。不可否認的是，目前我國房地產建筑評估體系存在諸多問題，如法律法規不完善，制度環境不一致等。這些問題的存在嚴重影響了中國房地產業的后續發展，這也應引起有關部門和機構的關注。

1、房地產樓宇評估系統問題

1.1相關法律法規不健全

現階段，我國還沒有制定相應的法律規范房地產建筑的耗損評估行為。因此，在這種情況下，有必要對房地產進行評估，由誰負責評估，如何進行評估等，沒有明確的規定。正因為如此，我國房地產估價程序及相應的手續并不十分規范。在這種情況下，房地產評估很難進行，因為沒有法律依據，糾紛往往是通過行政手段解決的。

1.2房地產建筑損失評估機構設置存在問題

目前我國房地產建筑損耗評估的結構可分為兩類。第一類官方建筑物損耗評估結構是以政府為服務對象。所有開展的活動都要承擔財務責任；第二類結構是房地產交易，所有活動都與房地產市場直接相關。對這兩類評估結構而言，最重要的問題是比例不一致。私營機構的比例很小，絕大多數是官方機構。

1.3評價員的人數和質量需要提高

由于客觀原因，中國現有的大多數評估員都處于起步之中，而且班上的專業評估師很少。他們中的大多數都參加了幾個培訓課程。無論是理論還是實踐經驗，它們仍然缺乏。總體水平仍然相對較低。

1.4缺乏科學可靠和有效的房地產評估方法

目前，我國理論界介紹的方法大多為國外所采用，特別是香港、臺灣地區的大多數方法，不能根據我國的具體國情加以調整，只能照搬、套用。畢竟，這些方法不是土生土長的，可能不完全適合我國的國情。例如，我國房地產估價中常用的成本法，適用于交易數據不夠充分、成本項目相對清晰的項目。該方法更科學合理，更適合我國國情，但成本法評估往往與實際建筑損失相比較。這主要是因為一方面，申請沒有完全按照成本法的要求處理，所以雖然方法是正確的，但由于程序不完整仍然會有出入。另一方面，成本法的應用往往只考慮建筑物的價值，而忽略了地價，所以你不能得到正確的結果。

2、房地產建筑損失評估體系的對策

2.1完善相應法規

相應法規的完善應從以下幾個方面入手：第一，對于我國現階段房地產建筑損失評估制度，但未能執行相應的規定，相關人員需要進行全面調查，然后根據調查結果迅速制定，避免后續問題的出現；其次，對現有的法規，有關部門要統一，淘汰門戶，讓各部門按照一套規定進行房地產建筑物損失評估，避免相互之間的嚴重問題。干擾。法規必須規定個別問題，例如允許房地產建筑損失評估的情況，誰可以負責評估等，評估需要遵循相應的法律依據。

2.2統一房地產結構評估行業管理

現階段，房地產建筑損耗評估管理混亂，政府和產出存在諸多問題，房地產行業的管理是統一的。在橫向方面，應明確界定房地產評估的管理部門，并對其進行歸屬化管理。屬性管理的內容包括兩個方面：單元管理和建筑物磨損管理。單位歸屬管理是指那些跨行業、跨系統的房地產管理組織和集團，無論其經營形式和隸屬關系如何，都應歸屬于房地產管理部門進行統一管理。房屋耗損管理是指房地產商品的銷售、抵押等建筑物損耗的確定和調整，所有這些都必須經過房地產管理部門的批準、監督和檢查。

2.3為評估員建立資格和質量管理體系

房地產評估涉及面廣，影響大，公平合理的評估，關鍵在于是否有更高質量的評估團隊。評價者不僅需要高水平的專業水平，而且需要高水平的職業道德，以及豐富的實踐經驗，對問題的敏銳分析和解決問題的能力。熟悉和理解國家和地方政府頒布的房地產政策法規。

2.4根據我國的國情，制定了具有中國特色的評價方法。

由于我國房地產評估所采用的方法大多是進口的，不能完全適應我國的實際情況，因此需要進行加工改造，使其既符合國際慣例，又能滿足具體要求。這也是房地產評估面臨的一個迫切問題，需要房地產評估人員特別是理論研究者的努力。建筑物損失分為有形損失和無形損失。前者是指由于自然力的使用和影響而造成的價值損失。后者是指技術進步的消費觀念等功能和經濟因素造成的價值損失。由于變化等原因造成的價值損失，GB/T50291 1999房地產估價準則規定，建筑物的損耗是折舊。有些評論也被稱為折舊。我們應該注意到，會計折舊和資產損失是兩個目的。完全不同但相互關聯的概念，因此在資產評估中確定損失不能被年數折舊率直接折舊是由損耗決定的，而折舊不是磨損。

2.4.1折舊是一種高度政策化的損失

資產使用價值的變動后，以價值損失價值轉移和價值補償階段折舊作為轉移價格價值是以損失為基礎確定的，但會計中的折舊率或折舊期是一個高度集中的理論系數或常數，對于某一類資產的會計處理和統一標準而言，雖然資產中的第一資產具有普遍的身份和方法，但并不具有實際的磨損意義或特點，不能用折舊來代替損耗。

2.4.2建筑物折舊

確定年數是基于確保資產的正常維護和正常使用的前提。由于維護和維修的不同條件，損耗和實際操作功能是不同的。在工作或超額服務之前的許多資產是由于不同的維護和修理。使用這種情況會產生不同的結果，因此評估中通常提到的完全相同的資產很少見。也就是說，類似的建筑物在同一時間有不同的損失。

2.4.3建筑物使用年限不同

各建筑的設計要求隨所用建筑材料的設計年代而不同，使得實際使用壽命必然不同。可以確定，所有房地產的損耗通常從建筑物被收購的那一刻起減少，而效用隨著使用而減少。這些因素不是獨立的物理損失因素會導致功能的喪失，會反映在經濟損失上，三個損失時間之間有一定的因果關系，分別討論和衡量這三個因素。但是，由于這些因素，損失是由于這些因素造成的。在實際的評價操作中，很難單獨計算。一般來說，這三種方法被視為一個整體，以計算折舊額，但對于具有一定價值的高價值建筑物，則應盡可能進行分類計算。

結語：

綜上所述，可以看出，相關部門需要正視房地產建設損失評估體系中存在的問題，針對這些問題，相關部門應進行充分的市場調研，并采取相應的對策。同時，我們也需要做好長期的心理準備，因為我國房地產業的許多方面還不夠成熟，為了完善建筑物損失評估體系，必然涉及其他方面，這需要很長的時間。

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作者簡介：

蘇麗娜，黑龍江中和力得爾工程咨詢有限責任公司，黑龍江哈爾濱。