傳統國企轉型創新的“術”與 “道”

田勇

當前房地產行業進入深度調整時期，以調控、構建長效機制和高質量發展為基調的宏觀環境給行業和業界企業帶來很大的沖擊，這種沖擊既是挑戰，也是契機。在客觀上推動著企業轉型和產業升級，業界紛紛探索產業轉型和產品創新，以求在嚴酷的市場中打造核心競爭力。

站在新的歷史節點上，如何看待當前的行業發展態勢，如何尋找企業新的發展對策，值得全行業探討和思考。作為地方知名的房地產開發企業，陜西金泰恒業房地產有限公司（以下簡稱“金泰恒業”）在與城市共成長的進程中秉持高度的社會責任感，并不斷進行產品創新。本刊記者就相關話題對金泰恒業展開采訪。

《中國房地產業》：金泰恒業作為責任國企，主營業務與城市發展緊密相聯。請簡要介紹一下公司這方面的實踐，并請談談對房企社會責任的理解。

馬亞鵬：在國家“一帶一路”的戰略指引和陜投集團轉型升級的大背景下，我們金泰恒業正處在“轉型升級”和“十三五”發展的關鍵階段，正在按照“圍繞大西安建設規劃，加快新產業布局，積極推動公司由傳統的地產開發商向城市運營綜合服務商轉型”。目前，已經形成了以城市運營服務為核心，以住宅業務、不動產業務、地產+、地產服務為主體的“1+4”戰略布局，積極推動從“創造金泰恒業”向“再造金泰恒業”的歷史跨越，在前進中完成公司“轉型升級”的目標。比如，我們“十三五”期間，在向城市運營服務商轉型的過程當中，強強聯合，打造的西安SKP項目成功開業，彌補了西安市高端消費品的不足，開業不到半年，單店銷售突破20億元，有力地支撐了西安市國際化大都市的形象地位。還有，我們長安夢想小鎮項目，以科技成果轉化為主，立足大學城，旨在打造一個集產、學、研為一體的高端服務平臺，更好地服務大西安建設。在高端養老項目方面，我們開發的

白鹿溪谷生態康養小鎮項目成功簽約，正在抓緊推進，建成后將有效緩解目前大西安高端養老項目不足的問題。在旅游休閑以及高端養老、養生項目方面，我們打造的海南金泰18°海項目正在積極推進，隨著項目的開工建設，將真正實現高端旅游、養老養生項目的正式落地，公司產業結構將得到進一步優化調整，主營業務布局將進一步服務于地方經濟建設和城市化進程，為建設美麗中國踐行我們國有企業的社會責任。

《中國房地產業》：作為國有企業、地方龍頭企業，金泰恒業在承擔城市建設、項目開發等方面積淀了成熟模式和經驗。請簡要闡述金泰恒業主要業務及商業模式。

馬亞鵬：簡單來說，就是“一個核心，四大主體”：以城市運營服務為核心，以住宅業務、不動產業務、地產+、地產服務為主體的“1+4”戰略布局，最終目標是實現由傳統的地產開發商向城市運營綜合服務商轉型。在商業模式方面，我們主要是結合公司發展規劃，有計劃、有步驟地進行了一些嘗試，首先在“傳統開發業務”和“不動產運營業務”兩大方面嘗試“購租并舉”經營方式。一是在能源生活基地項目上嘗試“以租代售”的經營方式；二是通過集中式公寓經營介入公寓市場，快速建立品牌形象，實現項目租賃溢價。后期通過加入分布式公寓迅速擴大規模。目前，我公司正在高新區、重點中小學、知名醫院周邊尋找性價比高的具備改造為公寓的資產；同時，將怡景花園經濟適用房項目部分產品轉化為公寓進行租賃，這項工作正在與政府職能部門對接。三是通過公寓物業的租賃經營與住宅物業的銷售互相促進，租賃客戶和購房客戶實現互相轉換；四是通過不動產運營業務的積累，最終具備開展地產金融業務的條件。

《中國房地產業》：金泰恒業成為業界一個標桿，企業發展過程中經歷了哪些關鍵的環節，克服了什么樣的困難和障礙？

馬亞鵬：客觀地說，我覺得目前我們距離業界標桿還有一定的差距，只能說我們這幾年在西安這塊市場上基本重新返回了第一梯隊，距離最好時候2008年全國百強的成績還有很多不足。對此，我們從上到下都有清醒的認識，這也是我們今后的一個持續奮斗的目標和前進的動力。金泰恒業成立17年來，大致可以分為：起步階段；跨區域多項目運作階段；省內布局、業務擴張階段；多元化運作，混改上市四大階段。經過17年、4個階段的持續發展，金泰恒業逐步形成陜西、山東、海南、上海四地共同發展的區域布局，實現住宅、商業、旅游等產品業態的全面覆蓋，連續13年保持經濟效益和資產規模的持續增長，初步實現了“立足西安、輻射全省、跨區域發展”的戰略格局，在西北地區形成了一定的影響力。

要說困難，確實有很多。我一直有個觀點，只要搞生產經營就一定會遇到困難，困難時時都有，無論大小，作為經營者都必須認真分析、主動應對。17年來，公司從無到有、從小到大、從弱到強，我們這個團隊始終秉承“誠心、協作、創新、超越”的企業精神，努力踐行“給您一生關懷”的品牌承諾，用先進的理念、過硬的產品、優質的服務，首先從強大自身做起，成功地跨越了一次次難關，才取得了今天的成績。當然，這些成績的取得離不開集團公司的正確領導和大力支持，離不開社會各界朋友的幫助和愛護，離不開這支團隊的艱辛努力。目前，公司“1+4”的產業架構已經基本形成，但是各版塊的比例還不協調，沒有達到“十三五”的規劃目標。同時，我們在城市運營業務、地產+、不動產三個版塊投資力度正在逐步加大，占比逐漸提高，但距離“十三五”末新舊業務1：1的戰略目標，還差距甚遠，距離轉型成功還有很長的路要走。

《中國房地產業》：金泰恒業在運用新技術方面、加快轉型升級步伐開展了哪些工作，最明顯的創新是什么？有哪些收獲和感悟？

馬亞鵬：2002年創立以來，為了賦予我們的項目開發差異化內涵，我們率先在中國地產界提出了科學地產引領人居進程的科學地產八大標準，搭建了比較完善的“科學地產”理論框架體系。（即：科學的選址-環境學標準、科學的景觀-園藝學標準、科學的規劃-規劃學標準、科學的建筑-空間學標準、科學的戶型-人體工程學標準、科學的配套-社會學標準、科學的服務-心理學標準、科學的人文-文化學標準。）我們堅持“精心設計、精心施工”的理念，從項目的總體規劃設計到小區整體景觀綠化設計，從每一個單個戶型設計到建筑單體立面設計，始終做到有創新、有獨特風格，并在項目建設全程中嚴格把好質量關、安全關，力求做好每一個細節。

在“科學地產”理論指導下，通過我們多年的研發積累，我們建立了公司戶型產品庫、各專業設計標準、設計質量內控標準和施工質量內控指南，創出了可以廣泛復制的“開放街區、圍合院落”創新性的設計理念，創新了以電梯入戶、新風換氣節能系統為代表的新技術，具備了一定的科技核心實力。譬如：在落實創新方面，我們在咸陽開發的絲路花城項目，以“科學地產、詩意棲居”溫情小鎮的開發理念，在西北地區首推退臺式花園洋房、運動會所、風情商業街、以及齊全配套的住宅社區聞名于西咸新區，改變了西咸新區樓市格局。2010年榮獲“全國物業管理示范住宅小區”。

在西安開發的假日花城項目以開放的街區、圍合的院落、泛會所、四點半學校、電梯入戶、入戶花園、新風系統等西北首創設計理念，基本確立了我公司住宅產品今后定型和發展方向。2009年榮獲房地產行業最高獎項 “廣廈獎”和“全國社區服務優秀項目”。

還有開發的新理城項目作為假日花城項目的升級版，全面引入節能環保新科技，九大節能環保系統、三重園林景觀體系、三重商業體系和三重安防體系，并將無線上網、智能家居等十項科技元素融入社區生活中。1期通過住建部住宅性能2A級認定，入選“廣廈獎”候選項目。

過去17年中，我們通過在項目開發中大膽的技術創新和實踐應用，為公司帶來了實實在在的效益，樹立了公司和項目品牌，提高產品的科技含量和核心競爭力，擴大了在區域市場的占有率，這些嘗試和成功案例，也更加堅定了我們堅持走創新發展道路的信心，并將“創新”精神與“誠心、協作、超越”一起寫入公司的企業文化，作為企業的精神不斷延續傳遞和發展壯大。今后，我們將繼續推進產品研發工作，重點引進低碳、環保、節能住宅發展理念和技術，完善公司“科學地產”理論技術體系，進一步提升公司核心競爭力。

《中國房地產業》：綜合當前行業發展態勢，您對金泰恒業未來發展最大的期待是什么？有什么樣的規劃？企業今后在行業中的定位是什么？

馬亞鵬：要說期待，我還是希望金泰恒業能夠早日實現 “城市綜合運營服務商”轉型的目標，最終完成從“創造金泰恒業”到“再造金泰恒業”的歷史跨越。對于這個目標，我們從“十三五”一開始，就制定了具體的發展方向，產業結構由最初的“3+3”調整為目前的“1+4”模式，實現了資源的優化取舍，發展定位更加精準，項目布局緊密聚焦大西安發展規劃，在推進的過程中不斷進行完善，逐步實現了戰略聚焦和資源整合。截至目前，公司向“城市運營服務商”轉型的產業布局和組織架構已經初步形成，經濟效益逐步顯現。從目前的發展趨勢來看，隨著明后兩年更多新項目的落地實施，我們的“十三五”規劃將進入“最關鍵的時期”，金泰恒業將迎來歷史發展的“黃金期”，進入自成立以來“最好的發展階段”。這些成績的取得和良好局面的形成，凝結了全體金泰恒業人的智慧和汗水，非常來之不易。

我們將繼續圍繞大西安建設規劃，加快新產業布局，繼續努力，一張藍圖，實干到底，堅定地向著“西部最具實力的城市運營服務商”的目標努力前進。

（感謝百度對此次采訪的大力支持）