地鐵車輛基地物業綜合開發設計研究

【摘要】目前，國內眾多大中型城市的用地日益緊張，高強度開發力度導致城市內土地資源變得彌足珍貴。為了提高土地利用率，對地鐵車輛基地周邊土地進行復合型利用， “地鐵+物業”的土地資源使用方式已經成為了城市發展的必然趨勢。其中，地鐵車輛基地的物業開發模式是典型的軌道交通和房地產綜合開發戰略。因此，地鐵車輛基地物業開發設計的研究已經成為物業綜合開發的核心與重點。

【關鍵詞】地鐵車輛基地；物業綜合開發；設計

隨著“城鄉一體化”建設步伐的快速推進，城市周邊鄉鎮人口大量進入到城市，這一現象對原本土地資源緊張的大中型城市造成了極大的沖擊，因此提高城市土地資源的利用率和使用的合理性成為了時下熱點問題，而地鐵車輛基地物業綜合開發模式的出現，真實迎合社會發展的需求，對該項目進行合理的開發設計，將對城市經濟的發展及城市人民的生產生活產生中多便利。

1、地鐵車輛基地物業綜合開發的意義

1.1“TOD模式”對城市發展起到帶動作用

現階段市場經濟發展迅速，對各城市的交通運輸造成極大的壓力，而地鐵作為快速交通工具，帶來的安全、便捷、高效為當下快節奏的生活方式提供了一定的保障，某些極具特色的地鐵甚至已經成為現代城市的重要標志。地鐵在快速發展、大力建設的同時，也給地鐵車輛基地附近的土地利用和項目建設開展帶來了前所未有的機會。近年來，“TOD模式”在城市快速發展過程中得到了廣泛應用，它更加強調了以城市更新、增強城市活力為導向的綜合開發，使得城市發展得到了更高的提升。

1.2有效帶動車輛基地周邊區域發展

地鐵車輛基地物業綜合開發，就是指車輛基地上方或周圍區域的綜合開發。本質上，這種開發方法是一種綜合利用場站區域和提高空間利用的方法，充分挖掘車輛基地占地的潛力，結合綠化、商業、教育、居住等優良資源，打造高質量生活品質，宜商、宜居、宜業的生活圈，形成空間增長的新核心，有效促進城市功能和品質的提升。

1.3符合國家集約用地的政策要求

隨著城市建設的發展，地鐵車輛基地用地問題已成為城市發展中的突出矛盾。為了解決土地利用的突出矛盾，地鐵車輛基地覆蓋開發項目極大地改善了土地產出和空間環境，縫合了 “城市傷疤”，間接促進了周邊地區的土地開發。在土地集約利用的背景下，拓展城市發展空間是一條重要途徑。但對于相關規劃、國土、消防、環保等政策仍需政府盡快出臺、補充和完善，加強頂層設計，更好的促進軌道交通物業綜合開發的落實與發展。

2、地鐵車輛基地物業綜合開發原則

2.1物業開發要具有整體、綜合觀念

對于地鐵車輛基地物業綜合開發，其所規劃的設計內容應該從整體觀念出發，為了合理協調地鐵車輛基地設計的相關內容和上述物業的開發，應充分依據城市總體規劃、區域規劃，結合周邊環境因素，要提前了解地鐵車輛基地與物業開發之間存在的問題，這樣才能夠設計出最科學、最經濟、最合理的方案。

2.2要嚴格遵循國家所頒布的政策進行開發建設

地鐵車輛基地建設是城市軌道交通建設的一部分。其用地屬于軌道交通設施用地，地鐵車輛基地物業開發屬于多功能混合用地，所以在其開發的過程當中必須要考慮國家所頒布的土地政策對于該開發項目建設的影響，因此要積極依據國家所頒布的相關政策來進行分層開發建設。

2.3開發要對技術問題要有所保障

現階段，對于地鐵車輛基地與物業開發在技術上具有較高的要求，因此在地鐵車輛基地進行物業綜合開發時，一定要有超高的技術保障，尤其是在項目的開發過程當中，會有建筑、結構、工藝、環境、交通、位移、沉降等諸多問題產生，那么對于這一問題就要進行重點防御，在這一問題的基礎之上提出有效的解決方案或防御方案，從而保障這一開發項目的質量。

3、地鐵車輛基地物業綜合開發的注意事項

3.1合理確定地鐵車輛基地和物業綜合開發范圍

地鐵車輛基地負責車輛的維護、清潔、保養、檢修和停放。其主要功能用房占地面積大，跨度大、分布散。它們通常可以分為綜合樓、運用庫、咽喉區、洗車璇輪庫和試車線等幾個主要區域。物業綜合開發應在滿足地鐵基本建設、運營和管理技術的條件下實現土地混合使用。通常上蓋平臺和地鐵基礎設施建設應同時實施。

3.2合理優化方案和工程預留

綜合開發物業的布局應符合車輛基地軌道及功能建筑的結構和工程要求。車輛基地的基礎設施建設應結合物業開發方案和進度，確保上部結構的布局和方案需要穩定。提前預留并盡量同步建設物業開發小汽車庫，不僅可以減少浪費不必要的工程投資，同時解決了工程界面、施工荷載、減振降噪等，達到了節約、控制成本及項目合理管理的目的。

3.3上蓋物業綜合一體化設計

所謂城市軌道交通車輛基地及物業綜合開發一體化設計，是一項復雜的系統性工程，涉及工藝、線路、建筑、結構等20余個專業。另外，車輛基地蓋上與蓋下的建筑物功能相差懸殊，但就建筑物本身而言上下部分是密切相關的一個不可分割的整體，蓋上建筑物的位置、功能、建筑高度、結構形式、柱網布置、設備要求等均對蓋下建筑物有著很大的影響，只有通盤考慮、一體化設計方能將上蓋部分結構與車輛基地結構有機結合。蓋上、蓋下的同步設計也有利于一體化設計的優化，在滿足交通、環保、運營及上部建筑開發功能的同時節約投資。

車輛基地上蓋一體化開發具有較強的特殊性，在設計過程中需要各專業工種密切配合，不斷方案優化，尋求蓋上、蓋下建筑的技術、成本平衡和控制，方能做出合理的一體化開發項目。軌道交通線路設計應在工程可研究階段提前開展站點、車輛基地一體化開發可行性研究，梳理用地條件，形成軌道交通與物業開發結合的設計模式；前期明確軌道交通與物業開發建設的道路交通流線、工程預留及實施界面，劃清投資及管理界面，實現軌道交通土地資源優化配置。初步設計階段應確定站點周邊用地性質，明確物業開發業態、規模、功能布局、同步建設界面、消防、環境、交通等專題研究、工程成本控制和投資等，提供切實可行的方案。在施工圖設計階段進一步明確物業綜合開發建設邊界條件。

綜上所述，地鐵車輛基地是地鐵車輛停放和維保的基礎設施，同時也是地鐵線路正常運行的前提保障，通過車輛基地物業綜合開發，對軌道交通沿線及周邊土地綜合開發利用，更好地集約利用城市土地，拓展提升城市功能和活力，增強軌道交通事業自身造血動能，充分發揮城市更新的重要作用，高效有力推動城市軌道交通可持續發展。

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作者簡介：

巨鵬煒，西安地鐵投資發展有限責任公司，陜西西安。