地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)設(shè)計研究

【摘要】目前，國內(nèi)眾多大中型城市的用地日益緊張，高強(qiáng)度開發(fā)力度導(dǎo)致城市內(nèi)土地資源變得彌足珍貴。為了提高土地利用率，對地鐵車輛基地周邊土地進(jìn)行復(fù)合型利用， “地鐵+物業(yè)”的土地資源使用方式已經(jīng)成為了城市發(fā)展的必然趨勢。其中，地鐵車輛基地的物業(yè)開發(fā)模式是典型的軌道交通和房地產(chǎn)綜合開發(fā)戰(zhàn)略。因此，地鐵車輛基地物業(yè)開發(fā)設(shè)計的研究已經(jīng)成為物業(yè)綜合開發(fā)的核心與重點。

【關(guān)鍵詞】地鐵車輛基地；物業(yè)綜合開發(fā)；設(shè)計

隨著“城鄉(xiāng)一體化”建設(shè)步伐的快速推進(jìn)，城市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量進(jìn)入到城市，這一現(xiàn)象對原本土地資源緊張的大中型城市造成了極大的沖擊，因此提高城市土地資源的利用率和使用的合理性成為了時下熱點問題，而地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)模式的出現(xiàn)，真實迎合社會發(fā)展的需求，對該項目進(jìn)行合理的開發(fā)設(shè)計，將對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城市人民的生產(chǎn)生活產(chǎn)生中多便利。

1、地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)的意義

1.1“TOD模式”對城市發(fā)展起到帶動作用

現(xiàn)階段市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對各城市的交通運輸造成極大的壓力，而地鐵作為快速交通工具，帶來的安全、便捷、高效為當(dāng)下快節(jié)奏的生活方式提供了一定的保障，某些極具特色的地鐵甚至已經(jīng)成為現(xiàn)代城市的重要標(biāo)志。地鐵在快速發(fā)展、大力建設(shè)的同時，也給地鐵車輛基地附近的土地利用和項目建設(shè)開展帶來了前所未有的機(jī)會。近年來，“TOD模式”在城市快速發(fā)展過程中得到了廣泛應(yīng)用，它更加強(qiáng)調(diào)了以城市更新、增強(qiáng)城市活力為導(dǎo)向的綜合開發(fā)，使得城市發(fā)展得到了更高的提升。

1.2有效帶動車輛基地周邊區(qū)域發(fā)展

地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)，就是指車輛基地上方或周圍區(qū)域的綜合開發(fā)。本質(zhì)上，這種開發(fā)方法是一種綜合利用場站區(qū)域和提高空間利用的方法，充分挖掘車輛基地占地的潛力，結(jié)合綠化、商業(yè)、教育、居住等優(yōu)良資源，打造高質(zhì)量生活品質(zhì)，宜商、宜居、宜業(yè)的生活圈，形成空間增長的新核心，有效促進(jìn)城市功能和品質(zhì)的提升。

1.3符合國家集約用地的政策要求

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，地鐵車輛基地用地問題已成為城市發(fā)展中的突出矛盾。為了解決土地利用的突出矛盾，地鐵車輛基地覆蓋開發(fā)項目極大地改善了土地產(chǎn)出和空間環(huán)境，縫合了 “城市傷疤”，間接促進(jìn)了周邊地區(qū)的土地開發(fā)。在土地集約利用的背景下，拓展城市發(fā)展空間是一條重要途徑。但對于相關(guān)規(guī)劃、國土、消防、環(huán)保等政策仍需政府盡快出臺、補(bǔ)充和完善，加強(qiáng)頂層設(shè)計，更好的促進(jìn)軌道交通物業(yè)綜合開發(fā)的落實與發(fā)展。

2、地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)原則

2.1物業(yè)開發(fā)要具有整體、綜合觀念

對于地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)，其所規(guī)劃的設(shè)計內(nèi)容應(yīng)該從整體觀念出發(fā)，為了合理協(xié)調(diào)地鐵車輛基地設(shè)計的相關(guān)內(nèi)容和上述物業(yè)的開發(fā)，應(yīng)充分依據(jù)城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合周邊環(huán)境因素，要提前了解地鐵車輛基地與物業(yè)開發(fā)之間存在的問題，這樣才能夠設(shè)計出最科學(xué)、最經(jīng)濟(jì)、最合理的方案。

2.2要嚴(yán)格遵循國家所頒布的政策進(jìn)行開發(fā)建設(shè)

地鐵車輛基地建設(shè)是城市軌道交通建設(shè)的一部分。其用地屬于軌道交通設(shè)施用地，地鐵車輛基地物業(yè)開發(fā)屬于多功能混合用地，所以在其開發(fā)的過程當(dāng)中必須要考慮國家所頒布的土地政策對于該開發(fā)項目建設(shè)的影響，因此要積極依據(jù)國家所頒布的相關(guān)政策來進(jìn)行分層開發(fā)建設(shè)。

2.3開發(fā)要對技術(shù)問題要有所保障

現(xiàn)階段，對于地鐵車輛基地與物業(yè)開發(fā)在技術(shù)上具有較高的要求，因此在地鐵車輛基地進(jìn)行物業(yè)綜合開發(fā)時，一定要有超高的技術(shù)保障，尤其是在項目的開發(fā)過程當(dāng)中，會有建筑、結(jié)構(gòu)、工藝、環(huán)境、交通、位移、沉降等諸多問題產(chǎn)生，那么對于這一問題就要進(jìn)行重點防御，在這一問題的基礎(chǔ)之上提出有效的解決方案或防御方案，從而保障這一開發(fā)項目的質(zhì)量。

3、地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)的注意事項

3.1合理確定地鐵車輛基地和物業(yè)綜合開發(fā)范圍

地鐵車輛基地負(fù)責(zé)車輛的維護(hù)、清潔、保養(yǎng)、檢修和停放。其主要功能用房占地面積大，跨度大、分布散。它們通常可以分為綜合樓、運用庫、咽喉區(qū)、洗車璇輪庫和試車線等幾個主要區(qū)域。物業(yè)綜合開發(fā)應(yīng)在滿足地鐵基本建設(shè)、運營和管理技術(shù)的條件下實現(xiàn)土地混合使用。通常上蓋平臺和地鐵基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)同時實施。

3.2合理優(yōu)化方案和工程預(yù)留

綜合開發(fā)物業(yè)的布局應(yīng)符合車輛基地軌道及功能建筑的結(jié)構(gòu)和工程要求。車輛基地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)結(jié)合物業(yè)開發(fā)方案和進(jìn)度，確保上部結(jié)構(gòu)的布局和方案需要穩(wěn)定。提前預(yù)留并盡量同步建設(shè)物業(yè)開發(fā)小汽車庫，不僅可以減少浪費不必要的工程投資，同時解決了工程界面、施工荷載、減振降噪等，達(dá)到了節(jié)約、控制成本及項目合理管理的目的。

3.3上蓋物業(yè)綜合一體化設(shè)計

所謂城市軌道交通車輛基地及物業(yè)綜合開發(fā)一體化設(shè)計，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，涉及工藝、線路、建筑、結(jié)構(gòu)等20余個專業(yè)。另外，車輛基地蓋上與蓋下的建筑物功能相差懸殊，但就建筑物本身而言上下部分是密切相關(guān)的一個不可分割的整體，蓋上建筑物的位置、功能、建筑高度、結(jié)構(gòu)形式、柱網(wǎng)布置、設(shè)備要求等均對蓋下建筑物有著很大的影響，只有通盤考慮、一體化設(shè)計方能將上蓋部分結(jié)構(gòu)與車輛基地結(jié)構(gòu)有機(jī)結(jié)合。蓋上、蓋下的同步設(shè)計也有利于一體化設(shè)計的優(yōu)化，在滿足交通、環(huán)保、運營及上部建筑開發(fā)功能的同時節(jié)約投資。

車輛基地上蓋一體化開發(fā)具有較強(qiáng)的特殊性，在設(shè)計過程中需要各專業(yè)工種密切配合，不斷方案優(yōu)化，尋求蓋上、蓋下建筑的技術(shù)、成本平衡和控制，方能做出合理的一體化開發(fā)項目。軌道交通線路設(shè)計應(yīng)在工程可研究階段提前開展站點、車輛基地一體化開發(fā)可行性研究，梳理用地條件，形成軌道交通與物業(yè)開發(fā)結(jié)合的設(shè)計模式；前期明確軌道交通與物業(yè)開發(fā)建設(shè)的道路交通流線、工程預(yù)留及實施界面，劃清投資及管理界面，實現(xiàn)軌道交通土地資源優(yōu)化配置。初步設(shè)計階段應(yīng)確定站點周邊用地性質(zhì)，明確物業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)、規(guī)模、功能布局、同步建設(shè)界面、消防、環(huán)境、交通等專題研究、工程成本控制和投資等，提供切實可行的方案。在施工圖設(shè)計階段進(jìn)一步明確物業(yè)綜合開發(fā)建設(shè)邊界條件。

綜上所述，地鐵車輛基地是地鐵車輛停放和維保的基礎(chǔ)設(shè)施，同時也是地鐵線路正常運行的前提保障，通過車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)，對軌道交通沿線及周邊土地綜合開發(fā)利用，更好地集約利用城市土地，拓展提升城市功能和活力，增強(qiáng)軌道交通事業(yè)自身造血動能，充分發(fā)揮城市更新的重要作用，高效有力推動城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

巨鵬煒，西安地鐵投資發(fā)展有限責(zé)任公司，陜西西安。