淺析老舊住宅小區電梯加裝

文/趙南祥

住宅小區是人們日常生活的重要場所，見證著人們生活的發展與城市變遷，也是城市經濟發展的一個縮影。隨著社會經濟的不斷發展與生活水平的持續提升，人們的生活觀念也逐步發生著顯著轉變，開始逐漸重視對小區美好居住環境的向往與追求。老舊住宅小區由于在傳統設計和規劃理念下建成，配套設施不健全、生活功能不完善等問題日益突出，無法滿足廣大住戶不斷升級的居住要求。在這樣的時代背景之下，針對實際合理需求對老舊住宅小區進行優化改造，進而營造出設施完備、功能齊全、環境美好的整體環境，也就較為重要。在這其中，為老舊小區樓房加裝電梯，是廣大老百姓越來越關心的民生問題。2019年國務院政府工作報告明確指出支持老舊小區加裝電梯，本市也圍繞加裝電梯支持政策，編制出臺了一系列政策、指南等，方便居民申請和操作，老舊小區加裝電梯開始成為大方向與大共識。在具體落實方面，物業服務企業由于有著天生優勢與天然責任，已經成為老舊小區加裝電梯工作的重要參與者與主要實踐者。不難發現，一項工作開始深入居民社區，也就越容易遇到協調困難、流程繁雜等一系列問題。因此，作為老舊小區公共服務的主要提供者與協調方，物業服務企業要扮演好從中協調、統籌兼顧等角色，在加裝電梯工作方面，不斷優化完善自身工作，為破解加裝電梯過程中遇到的各類問題，匯聚強大合力。

本人多年來參加了上海多處老舊住宅小區加裝電梯項目相關工作，在實踐中提煉總結了一套相對成熟的經驗與方法。為此，本文通過引入工作具體實踐案例，就老舊住宅小區加裝電梯問題提出自身的認識與看法。

一、某老舊住宅小區相關情況

某老舊小區是上世紀80年代建造完成的老公房，是一個典型的老年公房，居民平均年齡70歲，最大年齡超過90歲。炎炎夏日酷暑難耐，居民走到自家樓下卻不得不依然提著大包小包的購物袋，一步一步爬上樓，老年人更是望樓興嘆，甚至有些步履蹣跚的老人只能成為“懸空老人”蝸居家中。這些問題的存在，使得已有舊住宅小區客觀上已經不能有效地滿足居民實際需求，居民日常生活受到很大約束和影響，因此加裝電梯成為小區居民迫切要求。實際上，加裝電梯的改造就是改善民生的有效抓手，是為了提高居民居住質量、為民辦實事的重要舉措，也是實現社會均衡、和諧發展的必然要求。

二、老舊住宅小區加裝電梯的若干經驗

（一）發揮居民自治，做好項目征詢

加裝電梯首當其沖的問題就是要取得小區內所在單元樓棟內全體居民征詢同意（90%以上同意，其他無明確反對意見），要真正做到這一點需要充分做好溝通協調工作。為此，項目負責人在居委會的大力支持下，和樓組長集體上門聽取居民意見，面對部分居民的排斥，相關人員必須耐心解釋，通過介紹具體實施企業的情況讓居民放心。同時，將電梯加裝的相關優點予以解釋說明，比如有了電梯，居民日常生活能夠更加方便，房產本身也將隨之升值（電梯房）。此外，還可以帶領居民參觀實際建成的“樣板工程”，讓他們親自乘坐體驗電梯房的便捷，從而說服居民同意電梯加裝，確保項目前期征詢工作順利完成。

（二）優化審批流程，新政助力破瓶頸

在接受業主委托后，物業服務企業必須吃透相關政策，主動溝通，多方協調，全力推進項目建設，并組建專業的第三方團隊，對加裝電梯項目的征詢、方案編制、工程施工等全過程進行專業的指導。該項目在實施之初，整個環節要經歷多個部門的審核（房管、規劃、衛生、環保、市容、消防、建管、技監等），程序繁瑣，2016年完成立項后，工作進展一度處于停滯狀態。在2016年下半年，公司受市房屋修繕處及行業協會之邀參與加裝電梯導則編制，作為編制人員之一，企業以此為契機，將該小區加裝電梯實際操作過程陷入瓶頸的問題積極和專家們一起探討、研究。在項目負責人和專家編委的努力下，相關部門出臺文件簡化了加裝電梯審批流程，該小區作為新政的第一個“受益項目”正式進入準入通道，項目后階段的規劃許可、開工許可等審批工作有序推進，項目開展進入一個良性循環狀態，很快就獲批開工。該項目同時經歷了新老政策的痛處與便捷，過程雖然艱辛，但是實施成功后，作為新政策的踐行者，能夠為后續廣泛項目的順利加裝提供借鑒與推動。

（三）通過黨建引領，合力并舉推進程

“聽民意、解民憂，補民生短板”是項目落地實施的本意，在項目建設期間，物業服務企業作為代建單位精細操作，街道、社區居委發揮做基層居民工作的經驗之長，通過以黨建引領、民主協商的方式來推進項目進程，同時通過以黨建聯建為抓手，集思廣益、資源共享、功能互補，以創新的工作思路和管理模式推進該小區增設電梯工程的實施。在項目實施時，為充分聽取民意，所用的材料（電梯品牌規格、樓道地磚材質及墻面刷新顏色等）由居民自主選擇。另外，樓道內的表箱、管道整理調整排放，加梯所在位置的室外明溝也在原來基礎上進行持續修繕，從使用上減少對電梯井道墻體的傷害。另外在實施加裝電梯工程的同時，對樓道進行微更新，增加美麗樓組黨建引領等宣傳版面，施工過程在得到居民的大力支持后，更加順暢快速。此外，電梯正式交付使用后，物業服務企業還主動協調電梯廠家增加了梯控刷卡裝置，施行“一人一卡”，加裝電梯的居民每戶都有電梯卡，既能防止不明人士進入，也能節約運營能耗和減少電梯損耗，讓老公房真正煥發新活力。

三、主要經驗總結

在市場經濟發展越來越迅速，市場經濟機制越來越健全的今天，政府雖然在電梯加裝過程中仍據主導地位，但是也越來越難以實行包管包辦。其制定的政策和措施必須保證各方利益，在解決實際問題的同時，也要顧全到全局和長遠利益，而這一切都需要居民的廣泛參與。這是因為居民是電梯的使用者，是加裝改造的見證者。因此應該讓廣大居民參與到老舊住宅小區加裝電梯的工作中去，為其參與制定相關的政策與法規，保障其知情權和參與權，最大限度地發揮居民的自主性與積極性，給予平等的地位，重視居民所提出的意見與建議，引導、鼓勵居民全面參與，充分調動居民積極性。

本人所參與的眾多加裝電梯工作中，在制定具體實施方案時，常常會出現兩種意見：一類是從居民的經濟能力角度出發，以滿足他們的居住需求為目的，制定標準較低，但是可以滿足更多低收入居民需求的改造方案。另一類是以較高的標準，有先見性的為滿足長期更高的要求進行優化實施，極力改善并提高生活水平，提供居民全新、較高規格的居住環境。這個問題事實上是舊住宅區改造所特有的，物業服務企業如果單方面決定，事實上很難尋找到兩全其美的解決辦法。因此物業服務企業只有通過與居民緊密溝通協商，讓他們參與其中，通過權衡各方利益——既要高標準設計，又要考慮到目前實際的承受能力，才能得出最優解決方案。只有這樣改造的成果才能切切實實地惠及廣大居民，使這項造福為民的實事工程順利實施，讓居民們明白加裝電梯其實是為他們在辦實事，辦正事，真正為他們著想，為他們謀福利。

四、結論

早期建設的大量老舊住宅區隨著時間的推移，開始逐漸暴露不少突出問題。這些問題只有通過老舊住宅小區各方面的更新和改造后才能解決，因此老舊住宅小區加裝電梯推廣工作就具有非常重要的現實意義與作用。今后，物業服務企業結合自身優勢在嘗試加裝電梯（代建方）工作時，要圍繞有效破解加裝電梯過程中長期存在的居民意見協調難、行政部門報審難、業主籌資與政府補貼申請難、投入使用后期維護保修難等各類難題，真正把老舊小區加裝電梯相關工作辦成解民憂、順民心、得民意的民生實事，與各方一道探索建立集設計、報審、施工、監理、維保等專業能力為一體的第三方服務平臺，為廣大居民提供更多關于加裝電梯籌備模式、申報流程、實施要求、維護保養等全流程的相關服務，引導行業提供更加優質、高效、安全、便捷的加裝電梯服務，使小區面貌發生根本轉變，也為提升城市功能，改善居民居住環境、提高居住水平等方面發揮積極作用。