不動產物權登記制度及公示分析

孫揚頌

摘 要：不動產種的物權登記制度和公示制度對其自身的交易和變動都具備一定的保障，但是公示制度的保障方法和保障方式與登記制度卻有很大的差異。公示制度在國家活動基礎下來監督不動產物權，讓不動產物權的交易透明、清晰，從而進一步保障交易的合法性，而物權登記制度則是通過人為登記的手段來充分保護不動產物權的交易過程以及結果進行保障。本文先分析了不動產物權登記公示制度的概況，隨后就物權登記制度以及公示制度進行了進一步的研究探討。

關鍵詞：不動產物權登記;登記制度;公示制度

我國不動產物權在登記過程中應該適當性的借鑒有關公示制度，在不動產物權變更登記之前也必須要執行公示的程序，從而進一步來審查不動產權變動的原因，從而保障其交易的安全性。

1 我國不動產物權登記及公示制度概況

不動產物權登記主要是指將土地以及土地定著物的所有權和其他權利進行變更、取得等，然后再按照相關的法律程序將其記載在機構的冊子上，根據《物權法》、《城市房地產管理法》以及《擔保法》中都有了明確指出了相關登記的流程和要求，從上述法律法規不難看出，在我國已經建立起了初級的不動產登記制度，也建立了相關的管理部門和登記部門，但是我國卻沒有特定的法規來約束不動產的公示制度[1]。

2 我國不動產物權登記公示制度的構建

2.1解決登記效率低下問題

在我國《物權法》中建立了嚴格的登記審查模式，主要是為了保障不動產的登記安全和交易安全，這完全符合我國現有的國情，但是除了建立起審查模式之外，還需要建立起相對應的制度來解決審查模式中的相關誤區。一直以來我國房產登記的效率都不高，有些產權的登記更是一拖好幾年都沒有進展，而在我國《物權法》中也沒有直接建立配套制度，這樣便很難彌補審查模式所帶來的弊端。如果僅僅是依靠登記部門自己的能力，是不能完全落實不動產的審查工作的，這樣就需要建立起更大一批登記隊伍，這樣一來就與我國推廣的不動產改革模式愈行愈遠了。我國在參照了其他國家的經驗之后，就開始全面施行了公示制度，并把其作為了登記制度的前置程序，并在實際工作中由政府的公示部門來全權負責此項工作，這樣不僅僅能夠有效提升不動產登記的效率，在大大減少了工作任務量的基礎之上，也降低了以往登記工作中的錯誤率，此項做法在一定程度上保障了不動產權的登記制度的實施和推廣。

2.2降低登記部門風險機制

在《物權法》中明確指出了，若是因為登記錯誤而給他人造成相關損失或損害的，國家登記機構應該承擔起全部的責任，給予他人一定的賠償，在機構完成賠償之后可以向造成錯誤的當事人進行追償[2]。目前我國在不動產權登記之中，因為各方面的原因多采用了形式登記的手段，隨著越來越多的金融犯罪事件的發生，國家不動產登記機構開始重視起這項事情，并開始逐一排查形式登記所帶來的風險。因此在不動產權登記之前先采取公示，就能夠有效防范登記失誤而造成的的損失。如今公示行業也已經全面建立起了相關的保險制度和賠償制度，有了公示賠償金以及責任保險金作為登記制度的支持，在不遠的將來，公示制度將成為一個獨當一面的行業，能夠完全承擔起法律責任，并給予當事人充足的賠償。在公示制度建立之后，一定程度上更是促進了交易安全，也同樣是減少了相關的登記風險。

2.3建立登記保障制度

我國除了在不動產物權進行變動登記實施了審查制度之外，還需要徹底審查不動產物權進行更變的主要原因，還需要檢查相關登記文件是否完好無損，在進行反復確認之后才能夠開始進行登記，也可以這樣說在不動產權變更登記時，登記機構需要審查更變的原因以及事件的合法性等，只有在滿足了上述條件之后才能夠對不動產權進行登記和變動。在登記過程中要滿足上述條件，就勢必會導致登記效率過低，同時還可能會影響到登記的準確性。在近些年，我國各個區域也同樣引進了公示制度，并進行了規定“若要更變不動產物權，應需由公示人做好不動產物權公示書”[3]。為了避免不動產物權的登記錯誤，在進行登記之前引入公示，能夠有效降低差錯率，并大大提升效率，可作為有效方法進行借鑒。

2.4充分發揮自然人及相關組織的職能作用

我國消費者的心理普遍還不夠成熟，特別是在一些交易活動中存在著很多陷阱，讓一些消費者防不勝防。針對多數消費者而言，若是利用自身的能力和知識去避免這些陷阱是一件非常困難的事情，雖然有媒體對此類事件進行了紕漏，但是欺詐手段還是不斷在變化，掉進陷阱的人仍然是不斷增多，在這種情況下為了不侵害消費者的合法權益，也為了避免出現登記錯誤的情況，因此在不動產權變更之中必須要引進公示制度，通過機構對不動產的交易情況進行全面審查，然后通過當事人和公示機構履行公示程序，從而有效保障交易的合法性和真實性，并從根本上保障當事人的權益。

2.5實踐政府職能的轉變

在經濟發展的大背景之下，政府與市場、群眾、社會之間的關系發生了明顯的變化，而政府也不能夠完全適應傳統的發展模式了，因此需要按照相關原則和要求盡快實施職能轉變的完成，并讓政府中的各級部門完成自身的本職工作，全面打造塑立出一個完整服務型的政府[4]。政府作為不動產權的登記機關，需要徹底貫徹不動產權的審核工作，公示機構完全具有這樣的審查能力，其次公示機構還可以通過公示對不動產權變更的實際原因進行核查，可充分降低交易風險，因此在變更不動產物權中實施公示運作，能夠真正落實政府的相關職能。

3 結束語

總的來說，不動產物權登記是絕對離不開公示制度的支持的，或者也可以這樣說公示制度也在一定程度上保護了不動產物權的法律領域和管理方面，這也成為了不動產物權平衡發展的主要選擇。

參考文獻：

[1]張羅麗.民法分則不動產物權變動模式的立法思考與建議[J].中國集體經濟，2019，（10）：121-123.

[2]曹馨元.基于加強不動產登記管理工作的探討[J].建筑工程技術與設計，2018，（33）：4114.

[3]祝史君，孫運群.談我國不動產登記的現狀及未來發展前景[J].房地產導刊，2018，（21）：27.

[4]李文文.不動產登記請求權及其制度構建[J].絲路視野，2018，（27）：79.