淺議不動產善意取得制度

王莉

摘 要：不動產善意取得制度，是善意取得制度與不動產相結合的結果，該制度設立的目的是在不動產領域中保護善意第三人的合法權益，使善意第三人對受讓的不動產享有物權，對維護交易安全、經濟秩序穩(wěn)定具有重要的意義。

關鍵詞：不動產;善意取得

一、不動產善意取得的概念

根據物權法的規(guī)定，不動產善意取得是指無權處分人處分他人不動產，第三人由于信賴登記簿上的權利與無權處分人發(fā)生交易，支付合理價格并進行了登記而取得該不動產。

二、不動產善意取得的設立基礎

1.物權的公示公信原則

物權是對物進行支配的權利，如果不以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)物權的產生、變更、消滅，必然糾紛不已，難以保證交易的安全。因此，對于物權的變動就需要公示原則和公信原則。不動產物權公示方法是通過登記發(fā)生物權變動，若不動產未經登記，即使不動產已經交付，不動產的所有權仍然屬于原權利人。公信原則是基于公示產生公信力或者說提升公眾對公示的信賴。不動產登記的公信原則是一種權利推定，只要登記上有記載的權利人就認為其享有不動產權利，不再考慮現(xiàn)實生活中登記簿記載的是不是真正的權利人，只要能夠使善意第三人信賴登記簿上的權利人所做出的行為是有權處分，即可受到法律的保護。

公示公信原則是建立善意取得的理論基礎，善意取得針對的是特定的基于公示產生信賴的第三人，由于第三人行為的善意才受到該制度保護。善意取得是公信力的必然結果，公信力是善意取得的前提。

2.物權行為的無因性

物權行為的無因性指物權行為在其效果和結果上不依賴其原因行為而獨立成立，即原因行為的無效或被撤銷不能導致物權行為的當然無效或被撤銷。我國《物權法》第十五條確定了債權行為和物權行為的區(qū)分原則。該原則強調合同等債權行為的效力應受合同法的調整，物權的設立、變更、轉讓和消滅等物權變動則受《物權法》的規(guī)制，債權行為的效力不受物權變動要件的影響。最典型的例子是現(xiàn)在房地產市場上經常發(fā)生的一房二賣現(xiàn)象。根據《物權法》的規(guī)定，房屋買賣合同的成立生效與物權的變動是兩回事，當事人之間訂立了商品房屋買賣合同，除違反了法律、行政法規(guī)的效力性禁止規(guī)定或者當事人雙方另有約定的之外，合同自成立之時生效，如果雙方當事人尚未辦理物權變更登記，并不影響生效合同的效力。這就是通常所說的債權行為與物權行為的區(qū)分原則。從維護交易安全的角度來看，物權行為的無因性具有廣范的適用領域，這與善意取得制度之間，具有制度上的高度彌補與契合。

三、構成要件

1.不動產出讓人無權處分

善意取得的前提是轉讓人處分財產的行為構成無權處分，即轉讓人對財產沒有完全的處分權或處分權受到限制（如按份共有的財產）。對于不動產物權處分效力的劃分，學界主要有以下三種學說：

（1）無權處分說

該學說主張，善意取得制度中的無權處分指的是轉讓人完全沒有處分財產的權利，在沒有經過真正權利人的授權或者同意的情形下，擅自以自己名義處分他人財產權利的行為。在無權處分的情形之下，合同的當事人一方可能因為合同的無效而導致自身的合法權益受到損害。合同簽訂之后，如果處分人仍然未取得處分權或者真正權利人拒絕予以追認時，出于對善意受讓人利益保護問題的關注，催生了善意取得制度的出現(xiàn)。

（2）受限制處分權說

該學說擴大了善意取得的適用范圍，無權處分人并非沒有完全的處分權，而僅是其處分權存在一定的限制。即轉讓人原本享有物的所有權，因某些原因導致其所有權受到一定的限制，如果轉讓人在此情形之下處分了其財產，出讓給不知情的第三人，也屬于善意取得中的無權處分。

（3）登記錯誤說

該學說主張，善意取得制度中，不動產登記記載的權利與真實的權利人不相符合，即存在著登記的錯誤，不動產的無權處分實際上是登記記載的權利人處分了該不動產，并辦理了變更登記手續(xù)。因為不動產的登記具有公示公信效力，受讓人出于對不動產登記簿的信任，與登記簿上所記載的權利人進行交易，應推定為善意。出于對善意第三人的保護，盡管因錯誤登記致使表面上的權利人與真實權利人不符，但受讓人依據善意取得制度仍可取得不動產所有權。

“無權處分”系不動產善意取得制度的前提，其應當做廣義理解，除了沒有完全的所有權之外，還應當包括處分權受到一定限制的情形。但善意取得制度當中的“無權處分”僅指不動產登記權利人的無權處分。

2.受讓人須為善意

關于“善意”的認定，一般采“消極的善意”，即受讓人不知道也不應當知道出讓人無處分權。最高院關于適用《物權法》若干問題的解釋（一）第十五條規(guī)定了對于“善意”的認定：“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任”。該解釋將有無重大過失作為判斷是否善意之標準，體現(xiàn)了對于善意受讓人與原權利人之間的利益平衡。

較動產而言，不動產的受讓人不能僅憑出讓人占有不動產的外觀判斷其就是有權處分人，還需要確認出讓人是登記薄冊顯示的名義人。解釋（一）第十六條專門規(guī)定了之于不動產善意取得中受讓人“非”善意的標準，除受讓人明知的情況外，判斷第三人是否善意的標準主要基于是否明知或應知道登記錯誤。登記機關的權利證書是具有公示公信力的，通常情況下，受讓人基于對不動產登記簿的信任，只要是與登記簿上記載的權利人進行交易即可推定其主觀為善意，否則應負舉證責任加以證明。審判實踐中，法官應當結合不同的案情，根據實際情況合理分配舉證責任，充分保護真正善意第三人的利益。

3.受讓人支付了合理對價

雙方當事人對不動產進行交易行為就意味著是一種有償的，但是如何判斷受讓人取得不動產支付的對價是否合理在實踐中仍有爭議。一般情況下在市場交易過程中我們所認為的合理的價格可能等同于市場相同或類似商品的價格。在不動產交易過程中不能單以價格低于市場價格不合理為由就認定是非善意而不適用善意取得。不動產是以登記擁有公信力，第三人對登記產生信賴與出讓人進行交易，第三人認為出讓人就是真正的權利人。即使第三人受讓價格不合理也不能排除其善意。

4.不動產已完成合法變更登記

不動產登記是物權變動的公示方法，物權登記的公信效力是不動產善意取得制度的理論基礎。如果轉讓人與受讓人達成合意后，沒有依照法律規(guī)定進行產權變更登記，則受讓人不能取得物權變動之法律效果，雙方當事人仍然只是一種債的法律關系。

四、法律效果

1.物權效力

善意取得是原始取得，受讓人根據善意獲得該不動產當然相應地享有所有權，可以對不動產使用、收益、處分，而且還可以繼續(xù)與他人進行交易。

2.債權效力

不動產善意取得在保護受讓人的權益后損害了原權利人的利益，為了平衡各方利益，減損原權利人所受損害，基于債的法律關系給予救濟。在原權利人與受讓人之間的關系中，原權利人不能要求受讓人返還原物或者要求其承擔不當得利。在原權利人與出讓人之間的關系中，由于出讓人未經原權利人同意處分不動產給原權利人造成重大損失，原權利人可以要求出讓人承擔侵權責任、違約責任或者要求其承擔不當得利。若是登記機關的過錯或者登記機關沒有盡到審查義務而使原權利人的權利受到損失，登記機關承擔賠償責任。

參考文獻：

[1]志華：《論不動產物權的善意取得》，蘇州大學，碩士論文，2010 年;

[2]金瑋灝：《淺談我國不動產善意取得制度》，《法制與社會》2018年4月（上）