低效用地和閑置土地利用盤(pán)活的對(duì)策探討

姜野

摘 要：目前來(lái)說(shuō)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型正處于關(guān)鍵時(shí)期，不管是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，還是土地資源的管理，國(guó)家都承受著很大的壓力，這就要進(jìn)行相關(guān)的創(chuàng)新與改革。例如，改變目前的資源利用方式，建立健全國(guó)家對(duì)土地資源管理的相關(guān)體系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展。本文提出了低效用地和閑置土地利用盤(pán)活的策略和建議。

關(guān)鍵詞：低效用地;閑置土地;盤(pán)活策略

土地作為不可再生資源，我國(guó)一直存在人多地少的矛盾，特別是在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新形勢(shì)下，人地矛盾更為尖銳，在這種情況下，通過(guò)對(duì)土地資源的合理利用，可以有效的提高土地自身的使用價(jià)值。由于我國(guó)人口數(shù)量較多，人均占地面積較小，因此通過(guò)推進(jìn)土地資源集約化利用，可以進(jìn)一步緩解當(dāng)前緊張的人地矛盾，全面提高土地利用水平，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效管理。

1 ?土地資源高效利用的原則

1.1 ?合理利用土地資源

在土地資源集約化利用過(guò)程中，需要對(duì)土地使用規(guī)模進(jìn)行控制和規(guī)劃，合理調(diào)控土地結(jié)構(gòu)，并對(duì)土地使用結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。針對(duì)于當(dāng)前建筑，工業(yè)廠房宜選擇多層建筑，以此來(lái)減少土地資源的占用率。對(duì)于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，積極鼓勵(lì)向閑置和廢棄區(qū)域進(jìn)行投資，并給予一定的優(yōu)惠政策。盡可能減少土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)耕地的占用，強(qiáng)化監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約和集約利用。

1.2 ?利用科學(xué)技術(shù)

在土地資源集約化利用工作開(kāi)展過(guò)程中，需要充分的借助于先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，統(tǒng)籌優(yōu)化土地資源，積極推動(dòng)土地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。針對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)利用需要采取動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，嚴(yán)格核查土地規(guī)劃基數(shù)，為土地資源的開(kāi)發(fā)和管理工作提供重要的保障。

2 低效建設(shè)用地和閑置土地的原因

2.1 目前低效建設(shè)用地和閑置土地的現(xiàn)狀

目前建設(shè)用地效率低下，究其原因可概括為以下三點(diǎn)：第一，建筑面積超標(biāo);第二，部分低效土地被閑置而不是進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。在農(nóng)村的低效建設(shè)用地和閑置土地中比較常見(jiàn)現(xiàn)象是低效土地被閑置，其中最明顯的就是農(nóng)村的宅基地被閑置。在農(nóng)村很多時(shí)候建了新的用地之后，并不會(huì)拆除以前的老舊的建筑，這也是造成宅基地被閑置的一個(gè)比較重要的原因。第三，存在很多低效用地手續(xù)不完全的現(xiàn)象。在土地被允許建設(shè)之前，要經(jīng)過(guò)一系列的復(fù)雜的手續(xù)，并通過(guò)層層的審批，才能拿到最終的土地建設(shè)的許可證。但是，很多人嫌手續(xù)麻煩，用時(shí)較長(zhǎng)，往往不會(huì)去申請(qǐng)土地建設(shè)的許可證。因此，通常都會(huì)出現(xiàn)很多違規(guī)或無(wú)證的廠房等非商業(yè)住宅。這些都嚴(yán)重違反了宅基地管理的相關(guān)規(guī)定。

2.2 低效建設(shè)用地和閑置土地的分布規(guī)律

低效建設(shè)用地和閑置土地的分布規(guī)律有三點(diǎn)：一是分布不均勻，郊區(qū)分布多，市區(qū)分不少;二是根據(jù)類別劃分，出現(xiàn)了集中化的現(xiàn)象;三是低效用地的結(jié)構(gòu)和布局不合理。低效用地一般都分布在經(jīng)濟(jì)條件較差的地段，且基礎(chǔ)設(shè)施也不完善。

2.3 低效用地中集體建設(shè)的特點(diǎn)

低效集體土地的利用存在著一定的特征，簡(jiǎn)單概括為“三低兩高”。所謂“三低”是指投入水平、容積率和產(chǎn)出水平低。其中的“兩高”是指用于行政和生活設(shè)施的用地占比比較高，其占比已經(jīng)超過(guò)了總建設(shè)用地的三分之一，并且生產(chǎn)項(xiàng)目是的用地的建筑系數(shù)的實(shí)際值通常會(huì)低于規(guī)劃控制的指標(biāo)值。

3 低效建設(shè)用地和閑置土地的再開(kāi)發(fā)措施與策略的探究

3.1 建立健全適宜的能盤(pán)活低效集體用地的長(zhǎng)期有效機(jī)制

在盤(pán)活低效集體用地時(shí)，不能由領(lǐng)導(dǎo)擅自決定，而是要詢問(wèn)居民的意見(jiàn)，堅(jiān)持將居民的權(quán)益放在首要位置，并在盤(pán)活集體建設(shè)用地的過(guò)程中，必須要依法行使，不能違反相關(guān)規(guī)定。要注意的是在進(jìn)行集體建設(shè)用地的過(guò)程中，要嚴(yán)格控制用地范圍，進(jìn)行仔細(xì)的規(guī)劃，同時(shí)也要根據(jù)具實(shí)際情況及時(shí)進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整。除此以外，也要增強(qiáng)建設(shè)工地稅收的相關(guān)政策法規(guī)和制度。

在低效集體建設(shè)二次開(kāi)發(fā)中，一些經(jīng)營(yíng)性的用地在超過(guò)兩個(gè)及以上意向用地者的，政府應(yīng)該進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)或是進(jìn)行相關(guān)的公開(kāi)競(jìng)價(jià)。

3.2 完善集體建設(shè)用地使用的審核制度

相關(guān)部門(mén)在土地使用的過(guò)程中，應(yīng)該進(jìn)行定期的檢查和不定期的抽查，在檢查的過(guò)程中也是有側(cè)重點(diǎn)的，重點(diǎn)在于檢查土地是否遭到嚴(yán)重的破壞、土地資源是否存在被浪費(fèi)或是被閑置的現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)以上情況或是其他的嚴(yán)重的違規(guī)的現(xiàn)象，一定要進(jìn)行嚴(yán)格的查處和懲罰，并要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

在低效用地的再開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要注意以下幾點(diǎn)：首先，出讓的土地一定要是凈地;其次，可以將大面積的土地按規(guī)定進(jìn)行一定的劃分，而不是整塊出讓;然后，嚴(yán)格規(guī)定土地的開(kāi)發(fā)期限，原則上不能超過(guò)3 年;最后，制定有關(guān)政策，對(duì)于逾期開(kāi)發(fā)的土地，可以根據(jù)逾期時(shí)間的長(zhǎng)短收取相應(yīng)的費(fèi)用。

3.3 確立建設(shè)用地的績(jī)效評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制

居民在建設(shè)住宅之前，要按照相關(guān)的規(guī)定取得相關(guān)的許可證，所建設(shè)的住宅也要符合相關(guān)的規(guī)定和規(guī)劃。若村民自愿騰退宅基地或是符合宅基地申請(qǐng)條件購(gòu)買(mǎi)空閑住宅的，當(dāng)?shù)卣山o予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。

對(duì)低效用地企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)的考核評(píng)定，這些指標(biāo)包括產(chǎn)業(yè)的執(zhí)行情況、投資情況、綠地環(huán)境占比等。若各項(xiàng)指標(biāo)不合格要進(jìn)行相關(guān)的懲處;如若各指標(biāo)與上次的指標(biāo)相比所有提高，則應(yīng)該根據(jù)完善的程度給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。

3.4 嚴(yán)格制定用地項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

各地的用地情況不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，對(duì)應(yīng)的用地項(xiàng)目指標(biāo)也應(yīng)該有相應(yīng)的區(qū)別，因此，應(yīng)該根據(jù)不同的土地情況制定合理的建設(shè)用地項(xiàng)目的控制指標(biāo)。若是投資額低于相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，一概進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)廠房，不得進(jìn)入其他的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。

3.5 確保低效用地二次開(kāi)發(fā)機(jī)制的靈活性

開(kāi)展相關(guān)的試點(diǎn)工作，例如調(diào)整城與農(nóng)村的建設(shè)用地的面積。并對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行合理的布局，通過(guò)相關(guān)的調(diào)整，緩和城鄉(xiāng)建設(shè)用地的供需問(wèn)題。

3.6 多維發(fā)展土地資源，拓展土地利用空間

在土地集約利用工作中，并不是單純的強(qiáng)調(diào)地面上擴(kuò)大建筑的高度，需要具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，并充分的運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，通過(guò)向地下進(jìn)行延伸，以此來(lái)拓寬土地利用空間。可以積極參考立體開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)建設(shè)立體化工廠，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約和節(jié)約利用。同時(shí)也可以拓展地下空間，積極借助各國(guó)開(kāi)發(fā)地下空間的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)地下空間的有效利用，促進(jìn)土地資源的多維發(fā)展。

3.7 整合用地，挖掘潛力

針對(duì)于現(xiàn)有土地資源，需要對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化整合，集中進(jìn)行開(kāi)發(fā)。并通過(guò)制定相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過(guò)磅。采用集群模式來(lái)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以此來(lái)降低生產(chǎn)成本，確保實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的更大化。這就需要在實(shí)際工作中要小便宜入控制建設(shè)用地潛力，全面提高土地資源的總體的利用率。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，低效用地產(chǎn)生于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，主要是為了緩和經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和土地資源使用的不平衡的問(wèn)題。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)的城市化進(jìn)程也在不斷的提高，對(duì)土地的需求也日益增加，因此，國(guó)家土地的資源管理的壓力也越來(lái)越大。在未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間之內(nèi)，我國(guó)的土地供給模式必將會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，由以前的按數(shù)量供給，慢慢轉(zhuǎn)化為按經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)需求進(jìn)行供給。并且伴隨著我國(guó)土地資源管理政策的不斷完善，低效集體用地的現(xiàn)象也將逐漸減少。

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