淺談房地產開發企業土地增值稅的納稅籌劃

劉麗麗

摘 ?要：土地增值稅是我國稅法中對房地產開發企業征收的一項重要稅種。在目前我國房地產市場發展迅速、行業競爭日益激烈的情況下，房地產開發企業開展土地增值稅納稅籌劃工作，不但能夠減輕企業稅負，使企業的經濟價值實現最大化，還可增強房地產開發企業的核心競爭力，使其在激烈的市場競爭中占據一席之地。因此，研究和探討房地產開發企業土地增值稅的納稅籌劃工作具有非常重要的現實意義。基于此，本文從房地產開發企業土地增值稅概述入手，詳細分析了房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃存在的風險，并提出了幾點有效的納稅籌劃策略，如加強納稅籌劃信息管理、加強成本收益分析、提升企業管理水平等，希望本文能為我國房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃工作提供一些有益的參考以及借鑒。

關鍵詞：房地產開發企業;土地增值稅;納稅籌劃;成本收益分析;成本風險

在市場經濟快速發展的今天，國家要實現與納稅人之間的利益均衡分配，稅收是一種非常有效的手段和方法，其可以實現經濟利益在單位、企業和個人之間的有效調節，是經濟決策過程中不容忽視的重要因素。近幾年，我國房地產開發企業發展迅猛，為了應對不斷增加的市場競爭壓力，房地產開發企業不得不通過多種方式進行納稅成本的控制，而對土地增值稅進行納稅籌劃，不但能減少企業的納稅風險，防范企業的經營風險，還可實現企業經濟價值的最大化，增強企業的市場競爭力，促進企業健康可持續發展。下面，我們先對房地產開發企業土地增值稅進行概述。

一、房地產開發企業土地增值稅概述

（一）房地產開發企業的稅負狀況

近年來，我國宏觀調控力度不斷加大，房地產行業作為資金密集型的行業，其利潤一度被擠壓，在日益激烈的市場競爭環境中，房地產開發企業不得不利用稅收籌劃的方式降低企業的稅負，減小企業在資金方面的壓力，提高企業的經濟效益。因房地產開發企業所涉及的階段不同，會在項目前期、銷售階段和開發過程中承擔以下幾項稅種：契稅、耕地占用稅、印花稅、房產稅、土地增值稅和企業所得稅等。根據目前我國稅法的有關規定，房地產開發企業繳納的土地增值稅為30%至60%不等，企業所得稅為企業所得額的25%。由此可以看出，房地產開發企業承擔的稅收負擔較重，利用稅收籌劃的方式能夠為企業減少稅收負擔，是一條實現企業價值最大化的有效途徑。

（二）土地增值稅和納稅籌劃的相關概念

土地增值稅是指轉讓國家地上建筑物以及附著物、土地使用權而獲得收入的個人和單位，以轉讓獲取的收入（包括實物收入、貨幣收入等）去除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅的依據給國家上繳的一項稅賦，但是不包括無償贈予方式轉讓的房地產或繼承的房地產。

納稅籌劃主要是指對有關涉稅業務進行策劃，并制定一系列完整的納稅操作方案，從而實現減少稅收負擔的目的。

二、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃風險分析

（一）成本風險

房地產開發企業在進行土地增值稅納稅籌劃時很容易出現成本風險，且這一風險經常被企業所忽視。房地產開發企業開展納稅籌劃的主要目的就是實現企業利潤的最大化，并不是簡單地實現少納稅，假如企業只關注少繳稅這一個方面，就會缺乏對成本的重視，從而造成一定的成本風險。

（二）執法風險

房地產開發企業對于土地增值稅的納稅籌劃不但要具有一定的合法性，而且應具有較高的效率，企業負責籌劃納稅的人員在制定納稅方案的過程中，應當嚴格根據有關法律法規的規定來執行，與此同時，稅務主管部門也應根據相關法律法規要求，嚴格監督審查企業制定的方案內容，在得到稅務主管部門的審核認同之后，企業才可以著手實施該方案。否則在方案實施過程中可能面臨一定的執法風險，即企業雖然根據有關法律法規制定了納稅方案，但是卻得不到稅務監管部門的認同，認定企業制定的該方案為違法行為，從而大大增加了企業的成本。

（三）政策風險

房地產開發企業的籌劃納稅人員為減少土地增值稅的繳稅額度，在設計、實施和改善方案的過程中，對有關法律法規政策往往欠缺周全的考慮，導致納稅籌劃工作無法滿足有關規定的要求，從而誤入一些法律法規的禁區，造成一些不應有的困擾。政策風險主要表現為兩種形式：一是國家制定的納稅政策出現了某些方面的變動，而規劃納稅方案的人員未對方案進行及時的調整，由此導致一定的納稅風險。二是盡管納稅籌劃人員能及時地掌握有關政策方面的變動，但認識不深刻，理解不透徹，甚至出現納稅籌劃人員的理解與政策實質完全相反的情況，這勢必會導致納稅籌劃人員制定出錯誤的方案，根據這個錯誤方案實施后，有可能使企業觸犯相關法律規定，從而出現納稅籌劃失敗的情況。

三、房地產開發企業土地增值稅的納稅籌劃策略

（一）加強納稅籌劃信息管理

一是要全面詳細地掌握所有涉稅信息。作為房地產開發企業的納稅規劃人員一定要對中國的稅法有一個充分細致的了解。

二是必須籌集高質量的納稅規劃信息，信息的質量高低主要體現在及時性和完整性兩個方面，其中，及時性主要是指企業所掌握的信息必須是最新的、有效的;完整性主要是指信息必須是全面的，不能僅僅是其中的一部分，因為從某一個方面單獨看政策和從整體上看政策所產生的效果是有很大差異的，房地產開發企業在規劃納稅方案時一定要從整體上看政策，要求其掌握的政策必須是完整的、全面的，只有如此方能減少操作過程中的風險。

（二）尋求稅務部門支持

稅務部門負有解答企業在稅收方面疑問的義務，同時在我國也是依據法律進行稅收執法的機關。房地產開發企業在制定土地增值稅納稅籌劃方案時，假如對我國稅收政策掌握不全面，存在某些方面的疑問，可以向稅務部門提出咨詢，而稅務機關工作人員將會根據我國稅法的有關規定，為企業提供有效的解答，幫助其解決有關疑問和難題，甚至還可以與企業一起討論稅務籌劃方案等問題，最大限度地為企業提供幫助，減少納稅籌劃方面存在的風險。

（三）加強成本收益分析

在實際的納稅籌劃工作中，很多的納稅籌劃方案只能在理論上實現減稅或少繳納稅款，而在實際的操作運行過程中卻無法達到預期的籌劃效果，其中一個重要原因就是該方案不具有成本效益，從而導致納稅籌劃失敗。所以，在選擇納稅規劃方案的時候，決策者必須遵循成本效益的原則，做到這一點是非常重要的，只有這樣才可以保證稅收籌劃目標的實現。

（四）積極采取補救措施

以上幾點措施都是事前能夠采取的風險控制方法，而納稅籌劃風險是無法全部避免的，由于多方面因素的影響，有可能會造成納稅籌劃方案失效，影響方案的正常實施。如果因納稅籌劃不當而導致納稅籌劃風險事故，房地產開發企業需要立刻采取補救措施，有效控制風險的蔓延，把風險造成的不良影響降至最低。也就是說，企業在加強事前預防的同時，在事后還要積極采取行之有效的補救措施。

（五）提升企業管理水平

房地產企業應當緊跟時代發展的步伐，做到與時俱進，對企業內部財務管理體系不斷進行完善。企業應強化對財務工作的監督管理，建立行之有效的獎懲制度，對于企業中涌現出的為企業發展做出突出貢獻的人員，以及勇于揭露和舉報企業中違規違紀現象的人員進行大張旗鼓的表彰和獎勵，作為年度評先樹優的優先考慮對象，并列入年終的考核范圍。對于工作中消極怠工，工作態度隨意散漫，以及違反企業有關制度規定的工作人員，應采取一定的懲罰措施，給予嚴厲的處理。

結語：

總而言之，房地產開發企業在進行土地增值稅納稅籌劃的過程中經常存在一些這樣或那樣的風險，對此，可以通過加強納稅籌劃信息管理、尋求稅務部門支持、加強成本收益分析、積極采取補救措施、提升企業管理水平等幾項有效措施，不斷提升房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃工作水平，促使房地產開發企業在激烈的市場競爭中脫穎而出，實現健康快速發展。

參考文獻：

[1] 馬思琳.淺析我國房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃[J].經營管理者，2015（25）.

[2] 夏新燕.房地產開發企業土地增值稅稅收風險及籌劃[J].中國鄉鎮企業會計，2019（1）.

[3] 楊再卓.商業地產中土地增值稅的稅收籌劃[J].房地產導刊，2014（33）.

[4] 曾曉霞.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的探究[J].當代經濟，2018（10）.

[5] 余波.房地產開發企業土地增值稅清算應關注的問題[J].中國市場，2019（1）.

[6] 王敏.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃研究[J].財會學習，2018（21）.

[7] 李顯維.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃——基于ZTJR集團HZC項目[J].產業與科技論壇，2018（8）.