地方公共品供給對房價的影響研究

甘雨晴 鄭曉云

摘要：目前我國住房市場正處于關鍵調整期，房價居高不下、城市間分化等問題日漸突出，已經嚴重影響到社會穩定及城市化進程。使用全國70個大中型城市2006-2015年的面板數據作為樣本，分別從總體地方公共品供給對房價的影響、不同類型地方公共品供給對房價的影響兩個層面進行實證研究。通過對實證結果的分析并結合我國現狀，針對如何充分發揮地方公共品供給對住宅市場的調控作用和提高我國地方公共品供給總量兩個問題提出了若干措施和建議。

關鍵詞：房價;地方公共品;城市間差異

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）01-0025-31 收稿日期：2018-11-16

住房市場作為房地產市場的主要組成部分，其發展與我國經濟運行、人民生活有著非常密切的關聯。然而隨著住房市場的高速發展，2009年以來商品住宅價格不斷創造歷史新高，其增長速度遠超居民消費水平和GDP的增長。地方公共品供給作為提高城市人居環境的重要環節，能從居民的出行、人文、環境等各方面提高生活舒適度，其對我國住宅價格的影響日益突出。同時，地方公共物品的配置不均衡，亦在一定程度上加劇了房價的“兩極分化”。并且，針對地方公共品供給與房價之間相互關系的系統性及全面性的研究相對較少。因此，本文從供給的角度，對地方公共品對房價的影響進行研究，期望為我國未來住宅市場調控提供一定政策啟示。

1地方公共品供給影響房價的理論依據

1.1Tiebout模型與“用腳投票”理論

1956年，美國經濟學家Tiebout提出：在地區間的流動性較大且流動成本很小的情況下，各地區居民可以選擇任意地區作為居住地，如果某個地方政府提供的地方公共品及稅收政策不能使本地居民滿意，那么就很有可能導致居民搬遷至其他城市居住。因此，通過“用腳投票”的方式可以揭示出各地方居民對地方性公共產品的需求偏好。人口的流動向地方政府發出的信號與市場需求向企業發出的信號極為相似，在這種情況下，地方政府的決策者就會像企業經理一樣對各種信號作出必要的反應，并且最終落實到具體的財政收支上，于是在各地區之間就會形成一種競爭的格局，地方政府間的競爭最終將使得整個社會的資源配置達到帕累托最優。

1.2地方公共品的資本化理論

Tieout理論提出后，許多學者對其做了針對性的延展與推導，其中就包括Oates提出的地方公共品資本化理論：在其他條件相同時，居民更愿意選擇能夠提供更優質地方公共品的地區居住，人口的遷移會帶動地區財產價值的提高。

居民進行遷移時會考慮遷移成本，在Tiebout模型中體現為每位居民需要承擔的稅收。在現實生活中，居民通常以財產稅的形式繳納稅賦，并不是一次性征收的。因此，居民所需支付的稅收額取決于居民住宅的價值，而不是其從地方公共品那里享得的邊際收益。由此會存在居民可以通過購買面積較小的住宅，支付較低稅收份額，但享受同等優質地方公共品的“搭便車”現象，造成公共品生產的效率喪失。因此，Hamilton提出要進行分區限制來解決這一問題，也就是居民必須消費某一最低數額的住宅才有資格進入該地區居住。公共品資本化的基本邏輯就是：當地方公共品供給有限的情況下，買方競爭取代了賣房競爭，居民為了享受優質地方公共品，競爭性購買住宅從而不斷推高住宅價格，這種現象即稱為“地方公共品的資本化”。資本化程度越高表示居民對該地區的地方公共品供給水平和稅收政策越滿意，愿意付出更高的代價來購買當地的住宅。

鑒于本文的研究重點是地方公共品供給對住宅價格的影響，暫將其他可資本化的地區財產忽略。假設短期內商品住宅的數量不變，現有住宅可用于出租或自居等用途。若選擇房屋用于出租，則房東可獲得的租金收入設為R，若選擇用于自住或其他用途，從經濟理論上講住宅擁有者也面臨相同的機會成本。假定在無窮期復利的條件下，住宅的價值可用凈租金的現值來度量。凈租金等于租金收入減去房產稅，表示居民對現在擁有一套住宅所愿意支付的價格，則住宅價值V為：

其中，t表示住宅的征稅稅率，r表示貼現率（為一個常數）。可以看出，在完全資本化的情形下，財產稅的現值每增加一個單位，住宅價值就減少一個單位?，F實生活中，由于信息不對稱的存在，同時也需要考慮住宅的使用年限，稅率不可能達到完全的資本化。故設一個可估量的參數θ去衡量

2地方公共品供給對房價影響的模型構建

2.1模型的構建

影響房價的因素非常復雜，除了宏觀經濟、人口結構及建造成本等主要因素，還受到經濟發展水平、居民收入、產業結構等因素的影響。由于本文研究的重點是地方公共品供給對房價的影響，故將地方公共品供給水平作為解釋變量，其他影響因素作為控制變量引入模型。因此，本文在基準模型的基礎上構建出計量模型：

InHPi，t=a+BSi，t+yXi，t+ui，t 式（8）

其中HPi，t表示第i個城市第t年的商品住宅平均銷售價格;Si，t表示第i個城市第t年的地方公共品供給水平;Xi，t表示一組控制變量，包括人口密度，人均收入等其他影響房價的因素;ui，t表示隨機擾動項。

2.2變量的選擇

2.2.1解釋變量的選擇

本文的解釋變量是地方公共品供給水平，為了保證結果的穩健性，該變量用兩種方式進行表示：一是人均地方公共財政支出，代表總體地方公共品供給的投入度，為通常意義上代表的地方公共品供給水平;二是由若干個細分變量用主成分分析法得到的地方公共品的大類變量，代表地方公共品供給的產出度，能更為全面地反映地方公共品供給結構對房價產生的影響。

關于地方公共品大類變量及其細分變量的選取，本文通過閱讀大量現有文獻和研究成果，對其中的變量選取情況進行梳理后，將出現頻率大于60%作為選取標準，篩選出每萬人學校數量、每百人公共圖書館藏書量、每千人影劇院數量、人均鋪裝道路面積等19個細分變量，其中每個大類變量都選擇了不少于兩個細分變量以期能更好地反映大類變量情況。根據變量相關性檢驗的結果，剔除掉每萬人學校數量、每千人影劇院數量、每萬人擁有醫院、衛生院數量等3個相關性不明顯的變量，最終得到本文解釋變量的構成，如表1所示。

2.2.2控制變量的選擇

為了研究地方公共品供給對房價的影響，必須對其他影響房價的因素進行控制。本文借鑒梁若冰和湯韻、李亮等人的做法，并綜合考慮數據的可得性及對房價影響的程度，選取了人口密度（popden）、人均產出（pergdp）及人均收入水平（permn）等3個變量作為控制變量。

（1）人口密度（popden）：人口密度使用每平方公里人口數量（年末戶籍人口總數，市轄區面積）表示，人口密度越高的城市住宅總需求量越大，有可能引起房價的上升。

（2）人均產出（pergdp）：人均產出使用人均生產總值（城市經濟生產總值，年末戶籍人口總數）表示。人均生產總值越高代表該城市經濟發展水平越高，一方面經濟增長能帶動房價上升;另一方面也意味著地方政府的財政收入增多，能夠提供更為優質的地方公共品，對人口產生吸引力。

（3）人均收入水平（permn）：人均收入水平用職工平均工資表示，當居民工資越高時其消費能力越高，住宅市場的有效需求增多有可能引起房價的上漲，同時也會促使市場向改善型需求轉變，提高居民對地方公共品的關注度。

3地方公共品供給對房價影響的實證研究

3.1數據選擇

我國70個大中型城市的房地產開發投資額占全國城市房地產投資開發總額的80%以上，并涵蓋了全國各個地區、各個城市等級及行政級別（其中大理因數據缺失予以剔除）。因此，本文以2006-2015年為觀察期，選取全國70個大中型城市作為研究樣本。為了降低城市內部差異性的影響及保持統計口徑的一致，本文所選取的數據均為市轄區數據。房價變量數據來源于中國指數研究院2006-2015年各年度市轄區新建商品住宅銷售平均價格，城市人均地方公共財政支出、人均地區生產總值、市轄區面積及地方公共品供給水平細分變量等數據來自于2007-2016年各期的《中國統計年鑒》《中國城市統計年鑒》。

根據需要，本文對原始數據進行處理：（1）為了消除時序的影響，對人均地方公共財政支出、人均生產總值等金額變量進行取對數處理;（2）采用臨近點線性插值法補充部分缺失數據;（3）對年鑒中的部分瑕疵數據進行平滑處理。

3.2數據處理

3.2.1主成分分析

由于地方公共品大類變量由若干細分變量組成，為了避免同類型的細分變量間由于共線性引發的問題，并盡量多地保留原始數據信息，本文使用SPSS22.0軟件對這些變量進行主成分分析。主成分分析的步驟為變量數據標準化、變量相關性判定、確定主成分個數及表達式，最后計算綜合得分。由于各年的主成分系數隨著時間變化而變化，為了對各年的實際變化情況比較，本文對每個變量10年間的系數進行平均來計算主成分值。

3.2.2面板數據平穩性檢驗

為了避免偽回歸，先對各面板序列的平穩性進行檢驗。檢驗數據平穩性最常用的辦法就是單位根檢驗，本文使用Eviews9.0軟件采用LLC、IPS、Fisher-ADF、Fisher-PP四種方式對各變量進行平穩性檢驗，結果顯示所有變量都是I（O）階平穩的，可以代入模型進行計算。

3.2.3面板數據協整檢驗

結果表明所有變量都是同階單整的，因此可以進一步進行協整檢驗。在本文中只檢驗兩個變量之間是否存在協整，故使用Eviews9.0軟件進行Kao檢驗，結果顯示，商品住宅價格與地方公共品供給及控制變量之間均存在長期均衡關系，此時得到的回歸結果是較為精準的。

3.2.4回歸模型的選擇

面板數據回歸模型有三類：第一種是混合估計模型，變量在時間和截距上都不存在顯著差異，也就是說回歸方程估計結果在截距項和斜率項上是一樣的。第二種是固定效應模型，變量的面板數據隨個體變化但不隨時間變化。第三種是隨機效應模型，如果固定效應模型中的截距項包括了截面隨機誤差項和時間隨機誤差項的平均效應，并且這兩個隨機誤差項都服從正態分布，則固定效應模型就變成了隨機效應模型。兩者的區別在于，隨機效應模型認為誤差項和解釋變量不相關，而固定效應模型認為誤差項和解釋變量是相關的。

3.3實證結果分析

3.3.1總體地方公共品供給對房價影響的實證結果

在利用F檢驗和Hausman檢驗確定使用固定效應模型作為回歸計量模型后，本文使用全國70個大中型城市的整體數據進行面板回歸分析。用人均地方公共財政支出（S）代表地方公共品供給水平，分析總體地方公共品供給對房價的影響程度，利用Eviews9.0軟件運算的回歸結果，如表2所示。

從表2的回歸結果看，地方公共品供給在5%的水平上對房價呈顯著的正向影響，且人均地方公共財政支出提升1%，能帶動房價上漲0.16%，證實了地方公共品資本化的理論在我國住宅市場中的存在，居民愿意為了享受更優質的地方公共品而支付更高的費用。

3.3.2不同類型地方公共品供給對房價影響的實證結果

已經實證得到總體地方公共品供給對房價有顯著正向影響的結論，但僅以地方公共財政支出衡量地方公共品供給水平還不能完全反映其對房價造成的影響。

本文使用主成分分析法得到的4個地方公共品大類變量（文化教育資源、生態環境資源、公共交通資源和醫療衛生資源）替代人均公共財政支出進行回歸，再次論證地方公共品供給對房價的影響并檢驗不同類型的地方公共品供給對房價的影響程度的差異，如表3所示。

由回歸結果可知，使用主成分分析法得到的4個大類變量來替代地方公共財政支出所得到的結論與上文保持一致：地方公共品供給對房價有顯著的正向影響。此外，不同類型的地方公共品供給對房價的影響程度不同。按照影響程度從大到小排列，依次為：公共交通資源、文化教育資源、生態環境資源、醫療衛生資源。說明前三者都對房價上漲有一定推動作用，醫療衛生資源對房價的影響結果不顯著，說明居民在購房時尚未對城市醫療衛生資源予以充分考慮。

4政策建議

4.1通過地方公共品的供給調控住宅市場

首先，政府在調控住宅市場時應充分考慮地方公共品供給因素對房價上漲起到的推動作用，充分利用地方公共品供給優勢。通過地方公共品供給來促進住宅市場的競爭，只需持續改善城市交通、生態環境、人文教育等環境便能保證住宅市場的持續健康發展，能夠避免行政干預的政策時效性，保證持續性的調控效果，避免政策實施成本的增加和監管目標多元性給政府來帶的困境，并減小信息不對稱的問題。此外，這種調控方法避免了政府直接介入市場運作，可以避免政府利用行政權力進行徇私舞弊和信息劣質所導致的政府失效問題，同時節省大筆的行政監管成本。

其次，由于不同類別的地方公共品對房價影響程度的高低直接影響調控效果的好壞，因此采取以地方公共品供給為手段來調控住宅市場時，還應合理安排地方公共品供給結構。根據前面的回歸分析結果，從公共交通、文化教育及生態環境等公共品入手能夠取得較好的調控效果。以公共交通資源為例，政府可以通過建設城郊之間的放射性道路，盡量打通樓盤間交通，促進樓盤之間的良性競爭。同時道路沿線住宅用地面積大大增加，起到穩定房價的作用。

最后，由于我國經濟社會發展的不平衡性，一二線城市的住宅市場已經開始步入改善型需求階段，但其他大部分城市仍處于剛性需求階段。因此，根據城市住宅市場發展階段的不同，地方政府應因地制宜地制定調控政策。對于一二線城市而言，地方公共品供給對房價的影響十分顯著，因此通過地方公共品供給來調控房價可以成為地方政府的重要工具。對于四五線城市等相對落后的地區而言，地方公共品供給對房價的影響程度不及經濟因素高，因此當地政府仍需主要依靠經濟手段對住房市場進行調控。但可以通過提高地方公共品的供給水平來吸引人才流入，引導人口流向更均勻化，緩解大城市因人口聚集引起的房價高漲和本地的房地產庫存壓力。

4.2提高地方公共品供給總體水平

首先，在地方公共品供給領域適當引入市場機制、消除行政性壁壘，實現多元化供給，提高供給效率與質量，避免地方公共品供給領域基本被地方政府所壟斷，從而導致我國地方公共品供給總量不足且成本高昂。這就要求地方政府對自我角色重新定位，從地方公共品的“生產-分配”壟斷者回歸到“合理安排”者，保留部分公共品的生產，如國防、消防等，并且將部分地方公共品的生產權通過合同承包、特許經營的方式交予市場，通過競爭提高供給效率、降低成本，同時也緩解地方政府的財政壓力。地方政府還可以通過適當的補貼、稅收優惠等手段吸引民間企業和社會公益組織參與到地方公共品生產中，便于獲取基層需求的第一手信息，促進社會資源的優化整合。但將市場機制引入地方公共品生產并不意味著地方政府責任的轉移，因此有必要建立科學的第三方監管體系，確保生產的地方公共品符合人民群眾的需要，保障公眾利益。

其次，房地產稅作為我國地方政府財政收入的重要來源，要從根本上保證政府有持續穩定的財政收入就有必要進行房地產稅制改革，因地制宜地制定房地產稅改革方案。物業稅具有稅基寬、非流動性的特點，在分稅時應歸屬于地方，因此征收物業稅一方面可以給地方政府帶來穩定可持續的財政收入，規范土地出讓行為，另一方面有利于實現真正意義上的財政分權，激勵政府提供優質公共品獲取財政收入，形成良性循環。