雄安新區住房模式與房價調控

范晨光

摘要：房地產業成為雄安新區建設的重要內容之一，為保證雄安新區建設的高質量和可持續性，通過對雄安新區現狀的分析，同時對比國內外發達國家和地區的住房模式，找到適合雄安新區住房模式的對策，提出雄安新區住房建設過程中房價調控策略，為政策制定者提供決策依據。

關鍵詞：雄安新區;住房模式;房價

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）01-0032-34 收稿日期：2018-12-12

1引言

衣食住行是人類賴以生存的基本條件，在溫飽問題逐漸解決之后，住房的需求和改善自然成為老百姓日常生活的主要需求。2017年4月1日，中共中央、國務院決定設立雄安新區。雄安新區的設立是國家京津冀協同發展戰略的需要，是調整優化京津冀城市空間結構布局的需要，同時對河北來說，也是與京津地區協調發展、提升經濟水平的良好機遇。新區的規則范圍為河北省雄縣、容城縣、安新縣三縣及周邊部分區域，地理位置優勢明顯，交通便利，現有開發程度低等優點，但同時伴有經濟發展相對落后，基礎設施差等缺點。河北省經濟統計年鑒顯示，截至2016年末，雄縣、容城縣、安新縣三縣土地面積1556平方公里，年末總人口113.62萬人，地方生產總值218.43萬元，城鎮化率只有44.9%（河北省為53.3%），如表1所示。由此可見，雄安新區的經濟基礎相當薄弱，因此，房價上漲的空間巨大，吸引了全國各炒房團的目光。但雄安新區自2017年宣布設立之初就嚴厲打擊各種炒房行為，并對相關責任人依法刑事拘留，還對當地房屋過戶等事項進行凍結，力度之大，可見一斑。2018年4月9日，國家金融與發展實驗室理事長李揚在博鰲論壇提到，雄安新區的房地產政策已經有了新的模式——“只租不賣”，可見中央要在雄安新區探索全新的住房模式，這符合雄安新區“世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位”的建設理念。

2016年，中國房地產市場經歷了一波快速上漲行情。房地產開發投資、商品房銷售面積和銷售額等核心指標均出現較大的同比漲幅。為防止房價過快上漲，解決與之同時出現的相關問題，中央和地方各級政府相繼出臺了一系列房地產調控政策，既包括經濟手段，也包括行政手段，從抑制需求、增加供給、加強監管等方面進行強有力的全方位調控，對房價穩定起到了一定的作用。國內學者對于房價的研究比較多，況偉大和李濤（2012）通過實證發現，房價是由供求決定，而非地價和土地出讓方式，地價由房價決定，而非土地出讓方式。李玲等（2012）通過對北京的研究發現政策鼓勵期房價上升，政策收縮期房價下降，政策對房價的調控具有滯后性，滯后期約3個月。李仲飛和張浩（2015）的研究發現房價較快增長地區具有需求拉動型特征，房價較慢增長地區具有成本推動型特征。高波等（2017）發現房價比股價更能反應一國的金融狀況，利率與房價的相關性最強，房價和利率對總產出的影響周期更長。總之，雄安新區的建立勢必對周邊城市房價產生影響，對雄安新區住房模式及房價調控政策的研究有重要意義。

2國內外發達國家和地區住房模式對比

李一丹等（2016）在先前學者對住房模式定義的基礎上進行總結，得出定義：一個國家或地區根據經濟發展階段，在解決居民住房問題過程中形成的，住房市場與住房保障的各自發展方式及相互間的匹配關系。這種匹配關系涉及住房供應、交換、消費和管理等環節，由于社會進步、經濟發展以及住房制度不同，居民對住房需求的變化會發生改變。

發達國家和地區較為成熟的住房模式主要包括包括美國模式、英國模式、德國模式、新加坡模式等。美國的共有產權制度已經有數十年的發展，在美國國內已經相當成熟，Temkin et al.（2007）對美國共有產權房項目進行了評估，主要包括三種模式：社區土地信托（ Community Land Trust）、有限產權合作（Limited Equity Cooperatives）和限制合同條款（Deed Restricted）。華佳（2011）從市場化共有產權房和保障性共有產權房兩方面對美國共有產權制度進行考察分析，指出其共有產權制度是自下而上，市場自主發展起來的，每個城市的做法千變萬化，各有不同，多樣性強。

從全球來看，英國的住房問題最早產生，從20世紀70年代開始私有化改革，英國的住房保障形式主要有住房合作協會、公房整體出售計劃、可承受租金計劃等。汪文雄和李進濤（2010）對英國1975-2007年間住房政策改革與實踐進行梳理，指出其政策缺乏連續性和全面性，但在公平性、可持續性和融合性方面值得借鑒。王兆宇（2012）對英國住房保障政策發展脈絡進行梳理，分析了現行住房保障體系：居有其屋計劃和住有所居計劃，總結了其住房市場的經驗和教訓，指出不能讓政府承擔過重的負擔，也不能一味地放開房地產市場。

德國是低住房自有率的國家，房價卻長期保持穩定，這在發達國家中是絕無僅有的。余南平（2010）做的系列研究中，對金融危機下的歐洲不同住房模式的房價變化進行研究，將歐洲不同模式的抗壓性反應與經濟衰退狀況進行關聯研究，指出不同的住房市場對泡沫膨脹具有推動和抵御作用;在對德國模式的研究中，指出了其在金融危機下的出色表現，體現了德國住房管制的特殊性，成為可借鑒的典范。徐鐳和朱宇方（2014）通過對比德國模式和美國模式，指出應該結合社會制度，采用“混合模式”，反對以標簽化的方式理解政策體系。

新加坡是高住房自有率國家，很多人認為新加坡模式是最值得學習和借鑒的。陳杰（2012）對新加坡模式從能不能學、有沒有必要學和應不應該學三個方面深入分析，指出要在高住房自有率和社會保障福利之間做出權衡，同時認為我國未來住房模式的關鍵是淡化房地產業對經濟的拉動作用，回歸民生。李俊夫等（2012）描述了新加坡住房模式發展的歷史演變，并以烏蘭新鎮進行案件分析，對我國住房保障政策提供參考建設。

綜上所述，國內外發達國家和地區已經形成了特有的住房模式，每種模式各有優劣，很多都是可以借鑒的，美國模式的多樣性和靈活性值得借鑒，而且在房屋共有產權方面已相當成熟，英國模式的整合性和可持續性值得借鑒，而德國模式高效實用，對于保持房價穩定性方面值得借鑒，香港模式的資產證券化值得借鑒。英美等國家是高住房自有率的國家，而德國等西歐國家是低住房自有率，這和不同國家的國情及文化習俗息息相關，低住房占有率并不意味著住房問題更多。對于我國而言，絕不可以照搬照抄，因為在我國不同地區經濟社會發展差異明顯，應因地制宜，探索具有各地區不同特色的住房模式。

3對策和建議

北京、天津對河北省具有虹吸效應，河北省的經濟增長點又主要集中在產能過剩的鋼鐵和化工等行業，與北京、天津的差距進一步擴大。因此，中央政府決定建立雄安新區不僅對于建設京津冀城市群，真正實現京津冀協同發展有重要意義，也對河北省的可持續發展有重要意義。雄安新區可作為北京、天津與河北省對接、耦合的“齒輪城市”，讓京津冀協同發展高效運轉起來，雄安新區又不同于深圳特區和浦東新區，定位為集中疏解北京非首都功能，優化京津冀城市布局和空間結構，應淡化房地產業的經濟拉動作用，突出住房的保障作用。

首先，借鑒國際先進的住房模式，美國和英國主張高住房自有率，而德國、法國等西歐國家更鼓勵租房而不是買房，可見低住房自有率國家不一定比高住房自有率國家產生的住房問題更多，但低住房自有率并不適合我國國情和人民傳統習俗。因此，新加坡組屋模式更適合新區的發展，同時對抑制房價能進到立竿見影的效果。

其次，制定合理的金融政策和稅收政策，房地產業屬于資金密集型產業，房地產開發商主要依賴銀行貸款和商品房預售款。利率渠道和信貸渠道是金融貨幣政策影響房地產價格的主要途徑。在新區建立一套行之有效的金融政策對房價的調控很有好處。同時，大力推進房地產稅的出臺，對于房價控制的效果也會十分明顯。

再次，出臺可持續發展的土地政策，理順雄安新區土地供應方式與結構、土地利用、規劃與控制情況，對土地價格形成機制、土地政策影響房價的機理與渠道等方面進行深入研究分析，從而形成適應雄安新區可持續發展的土地政策。

最后，配套相應的住房保障政策，改變傳統的政府主導保障房建設的模式，利用PPP、BOT和REITs等新型融資模式建設保障性住房，鼓勵民間資本參與建設保障性住房，形成雄安新區房價調控政策的合力。