土地出讓價格信號對房價變動的影響

吳然

摘?要：土地出讓價格信號會直接影響房價。本文以2013—2017年南京市土地出讓數據和房價月度變動數據為基礎，分析了土地出讓價格信號對房價變動的影響。研究發現：土地出讓負向價格信號比正向價格信號更能影響商品房的價格。因此，為穩定房地產市場，需要避免出現大面積低價或流拍土地的現象。

關鍵詞：房價;地價;土地出讓;價格信號

中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1008-4428（2019）06-0059-04

一、 問題的提出

房價和地價的關系受到國內外學者的廣泛關注和討論。國內學界主要有三種觀點：一是土地出讓實施“招拍掛”政策會增加土地的開發成本，從而引起房價增高（劉民權，孫波，2009;張晨馮，志軒，2014;趙凱，劉成坤，2018），因此降低房價就必須降低地價，特別是要限制地方政府“以地生財”的行為;二是認為高房價的形成有多方面原因，而“地價上漲推動房價上漲”更是赤裸裸的謊言（張小武等，2005;鐘偉，2017）;三是認為房價是由房地產的供需關系而非成本所決定的，過高的需求導致高房價，從而引起地價的上漲（劉琳，劉洪玉，2003;況偉大，2005;鐘展鵬，王建國，2016;任儒鵬，2018），因此降低房價最直接的方式是調整供需關系，特別是增加土地和房屋的供給。境外學者開展房價與地價關系的研究較早，Alonso（1964）通過競價函數（bid-price function）分析出高房價是因為高地價的原因。Evans（2004）發現，房價并非完全取決于地價，供應者的行為也會影響房價。Tse（1998）對香港的研究，房價和地價不成因果關系，但政府存在著出讓土地收益最大化的行為。

近年來，土地價格信號對房價的影響開始受到關注。即不僅關注地價本身，而且重視價格信號對房價的影響。Chau等（2010）利用香港各區1995—2007年的相關數據進行分析，表明土地市場價格信號對整個房地產市場有顯著的作用。在土地價格信號影響房價的研究方面，任超群（2011）利用杭州主城區的相關數據研究土地出讓價格信號對于商品房住宅價格的影響時發現，正向的土地價格信號進一步刺激了市場參與者的樂觀情緒，強化了他們對房價的上漲預期，最終導致房價的上漲。張鵬（2014）研究南京市2005—2013年土地成交和板塊房價的環比數據，也發現了正向土地信號明顯比負向信號具有更強的房價沖擊效應。張鵬，高波（2018）運用統計數據進行土地供給彈性計算，將彈性與房地產價格進行回歸，驗證二者負相關關系，證明了土地供給彈性對房地產市場的影響是客觀存在的。

雖已有研究證實了土地價格的正向信號能夠顯著影響房價，但這些研究普遍局限于2013年之前的數據。2014年之后，市場外部環境發生較大變化，限購、限貸政策進一步升級，房價持續上漲的預期改變，甚至部分城市出現房價下跌的現象。以南京市為例，與全國很多一、二線城市一樣，房地產市場經歷了火熱階段，人們預期房價一直上漲的趨勢成為共識。但近兩年，市場上出現了部分樓盤銷售不暢的現象，土地市場不再火爆。在這一階段，土地價格信號對房價會有怎樣的影響呢？正向和負向影響會與市場火熱的情況有什么不同？這是本研究關注的重點問題。與任超群（2011）和張鵬（2014）的研究相比，本研究考慮了不同市場環境下的土地價格信號對房價的影響，試圖揭示外部環境是否會間接影響房價變動的預期，以服務于政府調控政策的出臺。為了回答這些問題，本研究利用南京市2013—2017年商品房用地成交數據和新建商品住宅的價格月度數據，開展系統分析。構建房價波動模型，將經濟基本面因素和土地出讓的價格信號作為主要的影響因素，通過土地的溢價率來反映出讓信號的強弱和房價波動率反映價格的穩定程度，建立回歸函數，進行實證分析，并得出結論。

二、 南京房地產市場變動情況分析

圖1展示了南京市2008—2017年房地產市場的關鍵指標變化趨勢。從近十年南京市商品房銷售面積和均價的變化來看，起伏主要出現在2010年和2014年左右。參考之前對土地市場所做分析，本研究認為外部環境變化（政策因素）對南京市房地產市場的發展變化起到重要的影響作用。

2008年之后，政府增加了土地供給量和一系列鼓勵消費住房的政策，導致2009年商品房銷售量和銷售面積陡升，房地產市場較高利潤回報率也使得其一度成為投資者的“搖錢樹”。但在2010年國家開始進行嚴厲的房地產調控政策，南京市政府也在2011年實行商品房限購政策。2010年，商品房銷售量較2009年下降了32.24%，房地產市場各項指標在此段時期都達到了歷史新低。但值得注意的是，盡管商品房成交慘淡，房價卻沒有明顯松動。考慮到購房者買漲不買跌的心態，房地產開發商并未就此降低房屋出售價格，而是選擇挺過這段調控時期。購房者寄希望于調控的效果，所以處于觀望狀態。2013年之后，原本被調控政策壓制的需求被解放出來。開發商拿出囤積兩年的商品房，購房者也擁有巨大的需求，2013年商品房銷售面積比2012年增長了30.45%，房地產市場再次進入了火熱的局面，房價也在逐步攀升。2013—2015年間，政策再次出手抑制房價的過快上漲，但開發商和消費者似乎從先前的調控政策中汲取了經驗，他們認為房價只是在做“俯臥撐運動”。因此，盡管這段時間房價穩定在一定水平上，但商品房銷售面積繼續上漲說明了市場的需求量和供給量已經無法抑制。2016年中，南京市實行“雙限新政”，為抑制房地產過熱提出新招。圖1中價格曲線顯示，2017年房價有明顯下降，商品房銷售面積也在原來基礎上保持穩定。但考慮到巨大的利益關系和市場需求，房價繼續下降恐難進行，市場進入了“冷靜期”。

三、 土地出讓信號對房價波動的影響

本研究的主要目標是研究土地出讓價格信號對房價波動的影響，即當城市內某一地塊出讓時，所產生的價格信號是否能傳遞到整個城市的房地產市場中，引起房價的波動？將土地出讓價格信號和經濟基本面因素作為影響房價波動的主要變量，構建房價波動模型，并采用南京市城區（除高淳和溧水以外）2013—2017年間48個月中277宗住宅和商業土地的交易數據以及整個城市層面商品房價格的月度數據，展開實證分析。