“以房養老”：在波折中前行

老樹

尷尬遇冷

5月28日搜狐網的文章《打著“以房養老”的旗號，騙局重重》稱，北京一家資產管理公司通過開展一些大型宣傳活動，打著民政部、全國老齡委、中國老齡事業發展基金會等官方機構名義，向老人們兜售“以房養老”項目。公司承諾，如果老人們把房產在他們公司抵押，會比在其他公司抵押出更多的資金，并且公司會按照年息4%～6%，按時給老人們發放養老金。實際上，這家公司是將老人的房子抵押給沒有資質的小額貸款公司，這些老人也因此背上了高額貸款。

5月4日新華網的文章《“以房養老”李鬼頻出真保險5年僅賣出194單》提到，“以房養老”開展5年來，共有4家保險公司獲得開展老年人住房反向抵押養老保險的資格，僅兩家保險公司推出住房反向抵押養老保險產品，實際開展業務的僅有幸福人壽保險股份公司一家。截至2019年3月底，幸福人壽保險股份公司反向抵押養老保險業務在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個城市累計承保133戶（194單），平均投保年齡71歲，無子女家庭占據總數一半。

5月5日中國法院網的文章《痛心“以房養老”淪為“以房坑老”》指出，對于“以房養老”這種新型的養老模式，國家做出了制度安排，公眾也寄予厚望。但從實施情況來看，效果不盡如人意，甚至陷入了“叫好不叫座”的尷尬境地。一方面，老年人參與率之低，超乎人的想象。另一方面，一些不法之徒打著“以房養老”幌子，騙取老年人房產，讓受害者房財兩空、老無所依，使“以房養老”淪為“以房坑老”。調查顯示，超過五成受訪者不看好這一政策，這也是對老年人參與率不高的一個真實的印證。再者，超過三成受訪者擔心，房子抵押后升值老人會吃虧，表明“以房養老”還存在一定的缺陷。

騙局困擾

5月27日新華網的文章《“以房養老”騙局，何以讓老人頻頻中招》認為，“以房養老”騙局，折射出老人們風險意識和法律意識的匱乏。涉及房屋處置這一重大問題，老年人既不和兒女商量，也不求教于法律專業人士，而是只聽一面之詞，懵懵懂懂之下，就輕率地在合同上簽了字，幾乎弄得房財兩空。這對于當事者乃至所有老年人而言，都是刻骨銘心的一課。不過，也不能全怪老人們的輕信和無知，要怪就怪騙子們的騙術太高明。上述北京那家公司的宣講活動，不僅公開進行，規模也非常之大，最多達上千人。老人們怎么會知道，騙子們會如此大膽，如此招搖。騙子們的膽大和招搖，反襯出基層治理的松懈。他們在基層社區大規模組織宣講活動，基層相關部門不可能一點都看不到。近年來，很多城市都在大力推動網格化管理，就是意在改善基層治理的粗放，實現社會管理的全覆蓋、全感知。如果基層相關部門能秉持這樣的理念并付諸行動，那些針對老年人群體的騙局，自然無處遁形。

5月6日光明網的文章《嚴查以房養老騙局背后的“套路”》提到，一些“以房養老”欺詐案例表明，部分“以房養老”騙局背后都有套路，甚至具有明顯的“套路貸”犯罪特征。不法分子精心設計出“借款+委托售房”的模式，存在著規避國家法律的明顯意圖。同時，一些案件存在著若隱若現的公證機構、放貸者、委托代理人、買房人共謀勾結的痕跡。這些“以房養老”騙局包含多個法律關系，有老人與放貸者之間的借貸合同糾紛，還有房屋被委托代理人出售的房屋買賣民事糾紛。因此，即使行騙者被依法制裁，老人們也難以討回公道、要回房產。在一些“以房養老”騙局中，還存在明顯的暴力行為，許多案件都是多個壯漢采取打砸方式硬闖入受害老人家中，一些老人甚至是連人帶物被掃地出門、扔進樓道。在“以房養老”欺詐案中，往往隱約可見分工明確的犯罪集團，同時還有專業的財務、法律人士各司其職。這些人主觀上以非法占有他人財產性利益為目的，由不同的犯罪分子分階段實施物色被害人選、誘騙簽訂合同，犯罪后期主要以威脅、脅迫等暴力手段驅趕被害人并占有其房產。有關部門應厘清“以房養老”騙局的犯罪特征，以法律武器脫去犯罪分子身上披著的“合法”外衣，迅速關閉騙子攫取老人房產的方便之門。

5月30日《經濟日報》發表文章《莫讓“以房養老”變了味》指出，向老年人伸手的詐騙行為令人痛恨，老人陷入“以房養老”詐騙陷阱更讓人痛心。讓人痛恨痛心的是，一撥又一撥的老人不斷落入騙子們設計好的陷阱。眾所周知，老年人缺乏對風險的辨識能力。目前，針對老年人的各類騙局非常多，有的從保健品下手，有的從理財產品下手。可是，無論是保健品騙局，還是理財騙局，對老人而言，損失的只是部分錢財，并未傷及根本。“以房養老”騙局，偷走的是老人的主要積蓄，其危害程度遠遠超過其他騙局，關乎社會穩定。

重在提質

3月27日光明網的文章《謹防“以房養老”被用來詐騙》提醒，要防范“以房養老”騙局發生。一方面，相關部門必須對開展“以房養老”業務公司的資質嚴格把控。雖然相關政策已經強調正規保險公司是開展此類業務試點的主體單位，但對非保險類公司并未設限。即便如此，合法、正規、信息透明等要求，依然是審核一家公司是否有能力、有誠信開展這一業務的基本前提。與此同時，對那些打著“以房養老”旗號從事欺詐活動的個人和企業，司法機關必須依法嚴懲，加大違法成本，使其得不償失。另一方面，老年人應提高防范意識，抵制高息誘惑。在金融領域中，高收益往往伴隨著高風險。作為風險承受能力較低的群體，老人們不應盲目聽信各種高額回報蠱惑，尤其是對于家庭主要財產的住房，更不應該輕易交給非正規機構去隨意抵押。子女們應多給老人一些關愛，在家里老人選擇“以房養老”模式時要多多參謀，盡可能避免老人上當受騙。

5月27日人民網的文章《遏制“以房坑老”，還須激活“以房養老”》建議，“以房養老”目前只是個小眾產品，需要走出小眾格局，向“以房養家”擴展，才能承載更多利益保障。遏制“以房坑老”，還須制度激活“以房養老”。首先，政府部門應完善相關政策規定和配套措施，并做好監管，使“以房養老”成為公共養老的有力補充；再者，應提高受益面，實行“以房養老”向“以房養家”轉變，房屋變現后，不僅可用于養老，還可用于子女創業、孫輩就學等；最后，逐步擴大抵押房產的范圍，將其他類型的不動產，如商業類房產、共有產權住房、農村宅基地房產、農村家庭承包的土地使用權等列入抵押范圍，從而更好解決老年人的養老問題。

4月22日《人民日報》刊發文章《“以房養老”重在提質》認為，發展“以房養老”對完善多層次社會保障體系、豐富養老保障資源而言，具有積極意義。展望未來，讓真正的“以房養老”發揮作用，還有很多工作要做。與其他一些國家相比，我國開展“以房養老”還面臨基層法律環境、社會誠信體系、中介服務機構質量等環境和政策短板。在國家政策層面，我國需要將老年人住房反向抵押納入養老保障體系的制度安排之中，并提供相應的政策支持。在法律環境層面，《繼承法》《物權法》《擔保法》等相關法律還存在一些法律銜接的空白點，亟須修訂相關法律條文。如果相關公司未來開發出更多的產品，也可能會遇到更多的法律難題，尤其是如果未來進入的保險公司數量增加、產品種類繁多，就有可能遇到很多其他法律問題。在輿論層面，媒體需要正確引導，對“以房養老”這個新生事物，既不要擴大它的適用人群范圍，模糊其作為“小眾產品”的面目，也不可因噎廢食，將部分詐騙案件混同于正規的“以房養老”項目，嚇壞了真正有需求的老年人。

鏈接：國外如何運作“以房養老”

美國：約九成按揭貸款由美國聯邦住房管理局提供

20世紀60年代，美國開始嘗試“以房養老”模式，經過幾十年的發展，目前最為普遍的一種模式是：由美國聯邦住房管理局提供倒按揭貸款。在這種模式下，貸款的申請人需年滿62周歲，辦理倒按揭的房屋為老人所有并用于日常居住。按規定，老人在申請該貸款前需聘請專業顧問，接受相關知識培訓。提供該類貸款的金融機構都經過聯邦住房管理局核準，同時，該貸款模式基本免除了老人的后顧之憂，貸款期間，若老人出現違約情況，由美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金負責賠付。

英國：房子無使用年限養老多借助保險

英國的“以房養老”主要有兩種形式：一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房償還貸款。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規范，因此老年人的權益還是有保障的。

日本：長期生活支援資金貸款

日本的“以房養老”模式大體可以分為政府主導型和民間參與型。政府主導的以房養老條件比較寬松。一種辦法是直接融資方式。提出申請的老人可以將房產或地產抵押，然后從政府機構獲得養老金。但養老金領取總額不能超過抵押房地產時價的80%。另一種辦法是間接融資方式。政府接受申請者的申請并予以審查，然后政府作為中介介紹給金融機構，再辦理房地產抵押和領取養老金的手續。民間參與的方式是由民間金融機構直接經營“以房養老”的抵押和融資，但條件比較嚴格。申請者必須在65歲以上，并擁有完全獨立的房地產產權，不能與子女同住，擔保人必須是法定繼承人，而且房地產用于抵押時必須經過所有法定繼承人的同意。

新加坡：政府主導型和民間參與型以房養老模式

在新加坡，約有82%的人口都是居住在政府組屋里（其中80%擁有自己購買的住房，2%是租賃住房），退休者可以將自己的住房抵押給金融機構，并按月從該金融機構獲得現金收入，而退休者本人仍可居住在自己的住房。新加坡的以房養老屬于公益性質，其所有產品幾乎都與政府密切相關。屋主可出租部分或整套住宅換取養老收入，也能以大換小獲得差價，但不允許出售或抵押。因此，實施效果比較好。