基于供給側考慮的公租房運行滿意度研究

陳婷婷 周云

摘要：公共租賃住房是否高效率運行是衡量政府民生工作績效的重要指標。然而有些城市只把它當作一個政績工程，在供給過程中沒有很好的規劃和制度建設，嚴重影響了住戶滿意度，制約了公租房制度的高效運行。2015年，習總書記提出的“供給側改革”為新常態下如何解決社會民生問題指明了方向。本文首先圍繞供給側的前提（供給質量）、重心（制度供給）和根本目的（以人民為中心），從公租房實物供給、政策制度、公共服務和住戶感知這四個層面，共選取了17個公租房運行滿意度評價指標，并用層次分析法確定指標權重，構建了公租房運行滿意度評價指標體系。其次，以蘇州市福運公寓住戶為研究對象，運用模糊綜合評價法對公租房運行滿意度進行分析。最后，圍繞供給側的前提、重心和深化，提出提高公租房運行滿意度的對策與建議，最終提升公租房制度、服務和住房品質，提高受保障者滿意度，實現公租房的高效運行。

Abstract： The efficient operation of public rental housing is an important index to measure the performance of government people's livelihood. However， some cities only regard it as a political achievement project. There is no good planning and institutional construction in the supply process， which seriously affects the satisfaction of households and restricts the efficient operation of the public rental system. In 2015， the Supply-Side Reform proposed by General Secretary Xi pointed out the direction of how to solve the problems of social livelihood under the new normal. This article first focuses on the supply side of the premise（supply quality）， the focus（system supply） and the fundamental purpose（people as the center）， from the public housing supply， policy system， public services and household perception of these four dimensions. A total of 17 indicators were selected for the evaluation of the running satisfaction of public rental housing， and the weight of the index was determined by the analytic hierarchy process. Secondly， with the residents of fuyun apartment in Suzhou city as the research object， the paper analyzes the satisfaction of the operation of public housing by using fuzzy comprehensive evaluation method. Finally， based on the premise， focus and deepening of the supply side， this paper puts forward some countermeasures and suggestions to improve the running satisfaction of public rental housing， and finally improve the quality of public rental housing system， service and housing， improve the satisfaction of the insured， and realize the efficient operation of public rental housing.

關鍵詞：供給側;公共租賃住房;運行滿意度

Key words： supply side;public rental housing;run satisfaction

中圖分類號：F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）17-0001-04

0? 引言

住房問題是我國重要的民生問題之一，保證人民能夠“住有所居”，不僅僅是老百姓的迫切需求，也是政府努力的方向。公共租賃住房是否高效率運行是衡量政府民生工作績效的重要指標[1]。但是，為保障中低收入人群而設立的公租房，存在各種制度不合理、住房和服務質量差的問題，多數城市保障門檻較高，并且公租房位置較遠、居住環境差等都給租戶帶來了較差的居住感受，甚至出現“棄租”現象，嚴重阻礙了公租房的高效運行，降低了受保障者的滿意度。這些均是公租房供應和需求不均衡的現實體現，說明目前公租房供給方面存在短板，因此我國公租房領域也需要進行供給側改革，需要通過“補短板”來矯正資源配置扭曲，提高公租房的有效供給，促使“生產”適應需求[2]。

1? 基于供給側考慮的公租房運行滿意度評價指標體系構建

1.1 確定評價指標

通過文獻梳理并結合業內專家意見，本文從實物供給、政策制度、公共服務和住戶感知這四個層面出發，最終確立評價指標共17個（見表1）。

1.2 確定各指標權重

1.2.1 構建判斷矩陣

向相關專家發放調查問卷，采用層次分析的1-9比例標度方法對各指標重要性進行打分，來判定各二級指標之間的相對重要性，構建目標層判斷矩陣和準則層判斷矩陣。

1.2.2 一致性檢驗

首先，對問卷進行一致性檢驗（要求CR<0.1）：Yaahp20.0軟件可以自動對各判斷矩陣數據進行權重計算和一致性檢驗，在通過檢驗——返還問卷修改——再檢驗之后，其中11份問卷的一致性比例CR均小于0.1，通過一致性檢驗，最后權重的確定即在這11份有效問卷基礎上計算。

1.2.3 層次總排序權重

為提高結果的準確性。采用算數平均法（公式1）來計算每個指標權重系數的算術平均值，并對準則層進行歸一化處理，計算結果見表2。

2? 實證研究

2.1 樣本概況

福運公寓是蘇州首個針對本地居民的純公租房小區，本次調查以該小區1489套公租房住戶為對象，共發放問卷250份，回收有效問卷165份，回收率為66%。

2.2 滿意度模糊綜合評價

2.2.1 確定評價因素集和評價等級

①構建評價因素集。

因素集是由綜合評價中各評價因子組成的集合。根據前面的分析可知，本文的評價指標集U包括實物供給、政策制度、公共服務和住戶感知四個方面，其中每一個Ui又分別由U11-U43這17個二級指標Uij構成。

②建立評價等級。

評價等級是指評判評價對象時的n種狀態。假設評價等級集合為V，則有V=（V1，V2，V3，…Vn）。本文采用五級滿意度劃分法，即V=（V1，V2，V3，V4，V5）=（很滿意，滿意，一般，不滿意，很不滿意）=（5，4，3，2，1）。

2.2.2 確定模糊隸屬度矩陣和權向量

①確定模糊隸屬度矩陣。

由于福運公寓已全部入住，即入住率為100%，因此在供方層面設定入住率指標評分為5分，剩下16個指標進行住戶打分。對回收的165份有效問卷進行統計分析，并經過歸一化處理，得到如下模糊隸屬度矩陣：

②確定權向量。

有了隸屬度矩陣，還需要確定出每一個評價因素的權向量。在上一小節中，通過層次分析法我們已經確定各評價指標權重大小。

一級指標的權重集為：

2.2.3 模糊綜合評價

在R中，每一行都表示了該因素對于每個評價等級的一種隸屬關系。通過將不同行的權向量A進行合成，就能得到最終被評對象對各級模糊子集的隸屬度。B作為V上的一個模糊子集又叫決策集。

①初級模糊綜合評價。

②二級模糊綜合評價。

在初級模糊評價的基礎上，利用一級指標的權重，通過計算可以得到福運公寓公租房總體運行滿意度。

2.3 滿意度評價結果分析經統計，總體滿意度為3.60，各指標滿意程度見表3。

由以上評價結果，結合本人的走訪調查可以得出以下結論：

從表3的分析結果可以看出，總體運行滿意度為3.60分，表明小區住戶滿意度處于中等偏好的水平，但距滿意仍有一定差距，說明公租房在政策、管理等方面還有很大的提升空間。

指標層面，租金及補貼得分超過4分，說明大家對政府制定的租金價格是滿意的。政策規定的最高租金檔次也僅為市場租金的一半，體現了保障房是一項真正的“惠民”政策。但是，仍然存在極個別不滿意的樣本，調查樣本中一位住戶稱自己已有三個月未交房租，他認為租金價格對他來說還是很高，可見政府部門還需根據公眾的反饋及時調整，使政策目標與政策實施之間充分發揮功效，提高公租房配置效率。

物業管理服務質量和社區文化活動豐富度得分在3分以下，說明住戶對這兩項指標滿意度較低，在這兩個方面還有待提高。物業管理服務質量方面，部分居民提出小區沒有設置門禁刷卡致使盜竊事件頻發、物業對打架事件不作為、安保工作人員年齡較大等問題，都給住戶帶來了不好的感受，另外通過調查我們得知該公租房小區亂停車現象嚴重，尤其是允許外來車輛付費停在社區內，導致小區在下班高峰期交通秩序混亂。社區文化活動豐富度方面，通過和兩位第一批公租房的申請者交談，我們得知社區開始是舉辦過上門送大米等各類活動，但現在已經幾乎不舉辦了，因此大家對社區文化活動豐富度這項滿意度普遍較低。

其它13項指標得分都在3-4分，處于一般與滿意水平之間。其中建筑本體特征和區位環境特征滿意度較高，這都歸功于公租房建筑外觀較美觀、所處地理位置比較優越、交通便利，但也有部分住戶抱怨裝修、戶型不好;相對來說小區環境得分稍遜一籌，這是因為小區內部環境一般，小區養狗人士較多，而有些居民素質不高對“便便箱”視若無睹，導致小區環境衛生變差，住戶抱怨較大，同時小區外部缺少大型超市、商業中心，給居民生活帶來了不便;房源供應數量方面，由于有些居民不是第一次就成功申請到公租房，大家還是希望政府能夠多建設多提供一些保障房。準入資格、審核和監管機制滿意程度不高，準入資格方面，有些居民對準入要求存在爭議，他們主要是認為政策規定的收入標準線比較嚴苛，即使超出標準線，依舊無力承擔租金和購買商品房;審核和監管機制方面，小區存在公租房轉租、開豪車住公租房的現象，據了解相關部門應每三個月進行一次入戶檢查，但實際上并未按規定執行，同時對住戶的身份審核工作也不到位，轉租給他人的只需提供房東身份證復印件即可，因此相關部門審核監管工作效率亟需提高;分配機制滿意程度一般，這項指標爭議不大，主要是因為配租采用搖號的方式，一定程度確保了公平公正，但也有少部分人建議細化優先順序。政府工作人員服務態度和工作效率滿意度也是比較高的，爭議較少;物業收費滿意程度較高，據了解該小區只需前期繳納租金而不用繳納物業費，但有汽車的需繳納停車費，對此大部分家庭是可以接受的;房屋與設施維修更換滿意程度較低，據了解維修工作不夠及時，并且政府部門只管半年，以后都由住戶自行解決。居住預期滿意度較高，大多數居民表示“上哪找這么便宜的房子”、“性價比很高”的觀點;鄰里關系滿意度不高，部分樣本表示鄰里間交流很少，不滿意的最主要因素還是轉租，棋牌室擾民現象嚴重，人口流動性大、部分社會人員身份不明或素質不高都嚴重影響了鄰里關系。

2.4 基于供給側考慮下提高公租房運行滿意度的對策與建議

2.4.1 圍繞供給側前提，提高供給質量

供給側的前提是提高供給質量。招商證券研究報告指出：房地產供給側改革，長期來看是住房質量的改善。而對住房保障工作而言，供給質量包括兩個方面，分別是住房質量和服務質量。

①提高住房質量。

住房內部質量。公租房建筑質量與公租房住戶的居住質量密切相關，政府部門應健全質量控制體系，并加強監管力度，提高公租房建設質量。此外，針對公租房住戶對房屋面積、戶型等提出的問題，相關部門在規劃和設計環節應盡量地滿足功能需求、充分利用房屋空間。

住房外部質量。城市基礎設施是城市賴以生存和發展的基礎條件，相關部門應加快完善公租房周邊設施配套，積極引入醫院、學校、超市、銀行等生活配套，增加公共交通干線和站點，方便居民的生活，提高公租房住戶的生活質量。

②提高公共服務質量。

政府工作服務。政府工作人員要樹立服務意識，落實以人民為中心的思想。相關工作人員要加強協調溝通和管理責任，在落實制度建設上提高執行力，對公租房各個環節進行有效管理。

物業、社區文化服務。一是建立物業管理服務考核評價制度，促使物業單位強化自身的服務意識，并通過培訓或技能訓練提高工作人員的專業素質，為住戶提供優質的物業服務。二是注重公租房社區文化的培養。在公租房社區管理中應多考慮增加居民的溝通交流，加強對居民的人文關懷，可以通過開展社區鄰里活動、文化活動來提高大家的認同感和歸屬感[3]。

2.4.2 圍繞供給側重心，加強制度創新和有效供給

供給側改革的重點是制度供給。供給側改革要在保障房管理體系的具體制度方面進行完善，補齊短板，建議從公租房運營中的準入機制、審核和監管機制、分配機制和租金標準這四個方面進行改進，進一步完善保障性住房供給政策[4]。

①準入機制。

公租房準入資格應重視住房和資產標準，淡化戶籍限制。政府可以在考慮當地公租房需求情況、政府財政的負擔能力以及當地經濟發展狀況的基礎上，適當降低公租房的準入門檻，如適當提高申請者的收入標準或放寬對戶籍的要求。

②審核和監管機制。

一是對申請者的資格審核。除了對申請者收入標準的審核，還要嚴格審查申請者的信用記錄、犯罪經歷以及租賃經歷等個人信息。

二是后期的監管。首先，對公租房保障對象的收入標準、保障標準實行動態管理，構建個人信用制度和收入監管制度，保障標準應隨著保障對象收入的變化而作出及時地調整，以防出現公租房供給與實際保障對象錯位的問題。其次，對于“騙租”行為，應加大懲罰力度，這就要求政府部門應盡快健全公租房退出機制，將必要的經濟處罰和行政處罰上升到法律層面。此外，還可以考慮采取適當的激勵機制鼓勵承租人主動退出，如：向提前退租的承租人發放租金補貼[5]。

③分配機制。

排序方面，優化更加人性化、合理化的優先準則，可以借鑒國外根據申請者收入狀況、住房需要和是否殘障等具體情況，制定排序、優先準則，將公租房優先分配給最需要的人[6]。

④租金標準。

在設定公租房的租金標準時，除了要將公租房本身的建設成本和周邊市場租賃住房的租金水平作為考慮因素，還應考慮到供應對象的租金可承受能力。對此，可以借鑒香港的做法，改進租金標準。香港政府規定公租房的租金標準為該區域市場價格的20%-30%，并且一般不超過居民家庭收入的10%，較低的租金收入比給居民帶來了更高的滿意度和幸福感。

2.4.3 深化供給側，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

黨的十九大報告提出：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這不僅表明住房保障建設是政府的重要職責，更體現了培育新供給主體的重要性。公租房領域供給側改革的關鍵就在于處理好政府和市場的關系，政府不應是公租房的“實物供給者”，而應是促進公租房供給市場化的“制度供給者”，由政府主導，通過采取稅費減免、租金補貼等激勵措施，引導社會力量積極參與到公租房的投資建設、運營管理工作中[7]。

房源的籌集工作需要依靠政府的統一安排和協調，運營機構籌集公共租賃住房的渠道是多種多樣的，包括由政府直接投資或企業投資建設、在部分出讓的商品住宅用地上或是舊城改造建設的住宅中按一定比例配套建設、在各類產業園區建設和升級改造中集中配套建設、政府向社會統一租賃等其他渠道來籌集公共租賃住房。

過去，我國房地產市場一直“重售輕租”。為了補短板、強租賃，政府這幾年大力推進和倡導“租購并舉”，其直接目標是要改善住房市場在租售結構上的失衡，其本質思路也是從調節住房供應結構入手，通過化解供給側結構性矛盾，實現住房市場的有序健康發展。

參考文獻：

[1]李白云.公共租賃住房運行效率評價——以武漢市為例[D].湖北工業大學，2015.

[2]周青.基于供給側改革的城市保障性住房供需平衡研究——以廣西南寧市為例[J].廣西社會科學，2016（7）.

[3]閆建.公租房社區服務與管理——基于重慶市“民心佳園”公租房社區的調查[J].理論探索，2013（33）：45-46.

[4]胡吉亞.以供給側結構性改革保障青年群體“住有所居”——以北京市保障性住房為例[J].中國青年社會科學，2017（3）.

[5]吳文生.廉租房退出機制的完善[J].中國房地產，2009（7）.

[6]潘新星.河南省保障性住房供給機制優化研究[D].鄭州大學碩士學位論文，2014：35-40.

[7]林永民，呂萍.基于住房屬性視角下的住房供給側改革路徑研究[J].現代管理科學，2017（8）.

作者簡介：陳婷婷（1994-），女，江蘇鹽城人，蘇州科技大學土木學院研究生，研究方向為建筑經濟與管理;周云（通訊作者）（1962-），女，北京人，教授，碩士生導師，主要從事房地產經濟與管理、城市經濟與開發、建筑經濟與管理、物業經營管理的教學、教研及研究工作。