菜鳥律師辦案實錄：傾心相助的閨蜜來搶拆遷款

菜鳥律師接案，閨蜜要搶她的拆遷款

我叫羅麗麗，今年23歲，在天津市一家知名律師事務所實習。帶我的師傅姓賈，39歲，律所的合伙人，人稱“一部行走的法典”。由于師傅不用坐班，常年在外辦公，所以，律所接待來訪者的任務基本就歸我了。

5月17日早上，我像往常一樣坐在辦公室翻法條，進來一位將近50歲的中年婦女，容貌中上，但氣質絕佳，看著是個外柔內剛，通情達理型的知識女性。

經了解，她叫高敏，今年46歲，在北塘中心城區開了一家養老院，今年那一片區要拆遷了。聽說補償款將近900萬元。萬萬沒想到，在這個節骨眼兒上，高敏的閨蜜居然來跟她搶拆遷款了。

高敏的閨蜜叫張小玲，13年前丈夫患癌癥去世，此前為了給丈夫治病，欠了一屁股債，一個人拉扯著兩個孩子掙扎求生，生活苦極了。無奈之下，她打算把漁村的五間房都賣了，自己背上孩子到東郊區的大棚里給人家種菜去。

張小玲走了之后，高敏打越洋電話跟在日本打工的丈夫王寶泉商量，能不能先借些錢給張小玲母子度日。王寶泉說救急不救窮，不如先把她的五間房買了，等老了之后就在漁村那邊安度晚年。

于是，高敏把丈夫多年打工攢下來的32萬塊錢給了張小玲。王寶泉怕她不仔細，還特意從日本回來，簽了一張詳細的購房合同。當時張小玲對高敏夫婦千恩萬謝。按當時的市價，6萬多塊錢買一間漁村小平房是夠貴的！但是高敏可憐她，無親無故還要拉扯倆孩子，就豪爽地買下了。

接下來的13年里，他們陸陸續續投進去51萬塊錢，把100多平方米的三間小房擴建成了將近400平方米、擁有15間房的養老院。13年間，陸陸續續住進來100多位老人。

由于雙方都太忙，張小玲去了大棚后，閨蜜之間也漸漸沒了往來。沒想到，今年5月份的一天，得知房子要拆遷的張小玲，突然帶著兩個孩子打上門來，一上來就說，要高敏還她的房。

敘述完，高敏滿眼期待地望著我！隨即掏出了四五頁紙遞給我，這是一份手寫的合同，因為年代久遠，紙張都發黃發脆了，但上面的字跡卻清晰可辨。合同構成的要件一點兒都不缺，從字面上看不出任何的問題。

我又把那張合同翻過來調過去地看了好幾遍，也沒看出問題。于是試探地問高敏：“您在訂立合同的時候出現過什么問題？有什么爭議？房款是否當時就付清了？有沒有付清房款的證據呢？”

在她思索的當口，我覺得這個案子標的太大，也怕有自己看漏的地方，于是就借口給她倒水，起身到別的房間給師傅打電話去了。師傅聽完我的話，在電話里說：“嗯，知道了。你先問她訴求，我這就趕回來。”

可等我掛了電話返身回到接待室的時候，發現高敏已經不在了。她居然沒有留下任何的聯絡方式。待師傅回到所里，皺著眉聽完我的陳述，看了兩眼合同復印件，鼻子里哼了一聲說：“這不明擺著的事實嘛，這個合同不成立。雙方都有過失。”

我大吃一驚，翻來覆去地看合同，半天也沒找到線索，問師傅到底怎么看出來的。她敲著我的頭說：“等她來你自己問她，還有看看合同法，動動腦袋瓜子。”說完，她邁開長腿又走了。

沒過幾天，如師傅所說高敏又來了。她帶著幾分歉意，解釋說當日丈夫心臟病突發，請我千萬別介意。根據經驗，我推測合同可能涉及什么個人隱私，而慢熱型的人，是不會一開始就和陌生人吐露太多個人信息，哪怕是自己的律師。

我換個方式問她：“是不是張小玲又來鬧了？”她點點頭。我趁熱打鐵地問她知不知道那女人為何如此囂張？她沒有回答，避開了我的目光問：“是不是有規定城市里的人不能買農村的房子？”

原來如此！師傅說這個合同是無效合同，關鍵就在這里了。《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》當中第二條明文規定，農民的住宅不得向城市居民出售。張小玲家的5間小平房，屬于農村宅基地的性質。高敏是城鎮居民，這樣一來，她確實根本沒有資格購買張小玲家的住宅。根據《合同法》第52條中的相關規定，違反法律行政法規強制性規定的合同，屬無效合同。

聽完我的解釋，高敏難過地繞著手指頭說：“我走了幾家律師行，大家都這么說，說這官司打不贏。”頓了一會，她眼圈泛紅地說：“難道我十幾年的經營真的就這樣沒了嗎？那養老院的老人怎么辦呢？”我心里也是一陣悲涼，起身打電話問師傅，這個案件接不接？師傅回答說：“你傻啊！這么大標的，你問我接不接？”聽這口氣，我就知道師傅有必勝的把握，期待看看賈大律師如何逆天改命。

開局不利，合同無效我方敗訴

接了案子后，我被師傅指使去了一趟養老院，剛進村，我就看到大紅色的拆字在院墻上格外醒目，很多人家在家門上貼了喜字，掛了燈籠盤了地龍（花炮），興奮的情緒籠罩在村子的上空，而高敏家養老院，則顯得有些格格不入。

這是個兩層的小樓，刷了素白墻面，特別干凈，為了方便車輛的出入，他家還用青磚鋪了一條通向村口的路。看得出，高敏和丈夫把所有的心血都花在這家養老院上了。

高敏帶著我在養老院逛了一圈。一路上高敏熱情地和看見的每一位老人打招呼，向我介紹著他們的情況：這是位老師，去過西藏支教，因為高原反應，被學生背到醫院，后來他得了老年癡呆癥，什么都不記得了，卻清楚地記得自己的學生;這是位醫生，曾經是援非的專家，可惜他無兒無女，總說自己在等待末日的審判……

她突然停下腳步說：“小羅你知道，人都會老，老了會嚼不動想吃的東西，不記得回家的路，會尿褲子，會祈求去得平靜而有尊嚴。我想做的就是讓這些老人平靜、沒有痛苦地走完剩下的路，也希望自己能有這樣的終點。"

“我把他們當做自己的父母，或者未來的自己，我總覺得這些老人和自己的命運息息相關，所以一個也不愿意舍棄。要是沒了拆遷補償款我該怎么辦？要怎么再建一所養老院？這些老人會被送去哪里，經歷什么樣的命運？”然后，她轉過頭哽咽起來。

走出養老院，我突然明白了師傅的用意，她是要用事實告訴我，這不是一場簡單的合同糾紛官司，這是一場必須贏的硬仗。可是，到底有什么辦法讓事情反轉呢？

還沒等到我們起訴，6月26日，張小玲一紙訴狀，將高敏告上法庭，請求判令原告與被告簽訂的房屋及宅基地買賣合同無效，判令被告返還原房屋宅基地相關證件，對拆遷補償款的價值依法及事實予以分割。民事一庭受理了該案件。

我心里早有預感，這個案子平靜不了。卻沒有想到，庭審的那天就出事兒了。庭審那天，我提早到了民事一庭和高敏會合，她緊張得不停追問官司輸了怎么辦。合同不成立的話，房子算誰的？拆遷補償款是不是全要飛了？我一邊心里敲鼓，一邊佯裝鎮定地安慰她。

快開庭的時候，師傅突然打電話說，自己上吐下瀉不能出庭了。我問她要不要向法院申請擇日開庭。她卻說：“你來吧！教了你那么久，這場官司你來打吧。”就這樣，我坐到了被告律師席位上。

在既無法律、法規支持，也無師傅坐鎮的情況下，我咬緊牙關上場了。盡管我在整整兩個小時的庭審中，據理力爭，但那些證據、資料薄弱到根本站不住腳。原告的代理律師一直帶著笑容俯視我，神色間帶著憐憫和溫柔，只有我能體會到，那根本就是逗弄家里貓狗的神情。

主審法官當庭宣判，依據《土地管理法》相關規定，以及相關的國家政策，確認原被告之間簽訂的這份房屋買賣合同無效。高敏當庭痛哭失聲，被丈夫攙扶走了。

我垂頭喪氣地回到律所，居然看見師傅正在一邊打電話一邊給綠蘿澆水。我頂著一腦門子官司問她為什么不肯出庭。師傅頭都沒抬，輕描淡寫地說：“本來就是打算讓你輸的。”然后揮揮手，叫我去準備其他的案子了。

神反轉，為代理人爭取最大利益

接下來，整整半個月我都沉浸在輸了官司的悲痛中。高敏到律師事務所來了一次，告訴我們張小玲天天鬧著讓她搬家。有的老人被家屬接走了，有的因為驚嚇生了病，養老院被攪得人心惶惶。

我認為打輸官司自己也有責任，開始幫著高敏他們找民政局和街道解決問題，希望至少不讓老人們無家可歸。終于，我們一起如坐針氈地等到了好消息，多家養老院愿意接收老人。

就在這時，拆遷辦的熟人給我們律所打來電話，說拆遷款具體數額定下來了。

那天，一貫懶洋洋的師傅，突然一躍而起，甩了披著的外套，拍著手叫道：“羅小菜，給高敏打電話，把案卷翻出來，拿證據、拿法條、拿計算器，振作起來，真正的庭審開始了！”

其實，在一審之中，法官只判定了房屋購買合同無效，卻對房屋拆遷補償款沒有做出任何的分割，理由很簡單——

當時拆遷只是一個意向，并沒有達成相關協議，房屋拆遷補償款的具體金額沒有確定。所以，張小玲的這部分訴請，被予以駁回。

很快，高敏向區法院，提交了分割拆遷補償款的訴狀。這次，師傅親自出庭。法庭上，她先是拿出房屋改建前后的建造圖紙，還有當年張小玲實際交付的五間破敗不堪的房屋照片，以及高敏擴建后的養老院的照片做對比。

她還拿出高敏為了改建擴建房屋所花的費用清單，證明他們夫婦在這13年中所花費的心血。師傅還在現場展示了我在養老院所拍攝的大量照片，并且煽情地講述了高敏和老人們的故事。

師傅拿出當年購房價格的圖文信息，證明高敏購房時付給張小玲的錢，遠遠超過市面價格，證明其交易的誠實守信。同時與現在的房價做對比，提出當時高敏如果不是出于同情購買張小玲的房屋，而是出于投資的目的，購買別處房產，應該得到多少利益，預估高敏的實際損失。

最后，她以剛剛判決合同無效的判決書為依據，慷慨激昂地說：“該購房合同生效于13年前，房屋實際交付買受人使用整整13年之久。從維護社會公平的角度，請求法官酌情分割拆遷款。”

與師傅在法庭上的神采飛揚不同，對方的律師卻顯出了異樣。雖然他也是寸步不讓，但卻反復在房屋購買合同上兜圈子，到了拆遷款分割的問題上時，他就開始顧左右而言他。

由于事實明確，證據充分，所有的有利條件開始向著高敏傾斜。經過整整5個小時的庭審，最終法院做出了如下判定：

首先，將房屋拆遷補償款和團簽獎勵按房屋的數量分為兩部分，一部分是張小玲的5間房屋，面積共計116.5平方米的款項，一部分是高敏翻建、改建、擴建的10間房屋，面積共計283.5平方米的款項。

關于283.5平方米房屋的這部分拆遷補償款和團簽獎勵，和張小玲沒有任何關系，全歸高敏所得，共計6265350元。而張小玲的5間房產，因為和高敏存在實際的購買關系，也不能全部歸張小玲所有，需要按照對錯比例劃分。

主審法官認定，雙方在簽訂房屋買賣協議時，都存在過失，都違反了國家相關規定。按照主次責任，張小玲分得30%份額，而高敏享有70%的份額。張小玲共得到67萬元左右，高敏共計得到130萬左右。

最后，高敏共得到拆遷補償款818萬元左右。張小玲不服，提起上訴，二審法院駁回，維持原判。

一場由拆遷補償引起的官司，終于塵埃落定。而法官劃分拆遷補償款的依據，就是張小玲自以為打贏了的那場，有違誠實守信原則的官司。

后來，高敏夫婦得到了街道的大力支持，在新區購買了一棟無爭議的樓房，新開了一家設施完備的養老院，老人們陸陸續續地回來了。

張小玲這幾個月以來光顧打官司，好好的大棚也荒廢了，而且她的那些客戶，聽說了她的為人，再也不敢和她有生意往來了。

法律未必能夠百分百懲惡揚善。但在法律條文之外，你確實還是能夠感受到它的溫度。或許，這正是法律的魅力所在吧！

編輯/徐艷