西安市共有產權住房政策探析

王冰潔

[摘 要]本文基于權變理論，并結合西安市目前的房地產及人才安居政策，分析了西安市共有產權保障房政策，提出權變理論分析的4個框架：環境、運作模式、參與者、特性，從房源、保障對象審核、價位3個不同角度入手，對當前該市共有產權住房政策進行深度分析，切實把握潛藏問題，并針對性地提出改進建議。

[關鍵詞]權變理論;共有產權住房;人才安居;保障需求

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.12.087

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2019）12-0-02

0? ? ?引 言

自進入21世紀以來，城市化進程不斷加快，大量人口涌入城市，住房形勢日益嚴峻，矛盾也愈發尖銳，從政府工作報告可以看出，住房矛盾已然引起黨和國家的高度重視。在這樣的社會背景下，筆者將研究目光投向西安市，從4個側面入手，對該市共有產權住房政策進行深入分析。

1? ? ?環 境

1.1? ?國內環境

2007年，共有產權住房模式誕生于江蘇省淮安市，在推廣過程中，逐漸贏得社會各界的認同，引起國家層面的關注，被稱為“淮安模式”。在2014年的政府工作報告中，對共有產權住房進行概念界定意味著我國之前推出的各種政策性產權住房得到整合，共有產權成為一種新的供給類型。2017年10月，在征得全社會同意的基礎上，北京市正式推行共有產權政策，與之前推出的各種保障性、政策性住房最大的區別在于，此項政策在推廣過程中，要遵循“循環使用、造福群眾”的原則，產權性質永遠不會發生改變;2017年9月，福州市提出了共有產權住房申請;2018年6月，廣東省住建廳圍繞共有產權住房發展，出臺了指導性文件，將5個城市定為共有產權住房試點地區。

1.2? ?內部環境

2017年，西安市立足于發展現狀，在準確把握戶籍管理政策的前提下，調整了戶籍政策，放寬了戶籍準入條件。新政策推行以后，西安市人口數量不斷增長，僅2017年，新落戶人口數量高達25萬人。據統計，2018年元旦至2月底，新落戶人口就突破了14萬，在這部分人口中，引進的優秀人才約占60%，學歷最低為大學專科。2018年3月，市政府就新引進人才安置問題，下發了管理性文件，明確指出要構建立體化的人才安居保障體系，以滿足百萬人才多樣化的住房需求，營造尊重人才的社會環境，進而建設更具吸引力和競爭力的人才高地。西安市拿出20%左右的居住用地，以共有產權的形式出售房屋，有效降低了購房成本，幫助有住房剛需、收入較低的家庭解決居住難題。

2? ? ?運作模式

2.1? ?嚴格的土地規劃標準

對于共有產權住房政策來說，土地規劃標準是該項政策推行的前提與根本。西安市形成了因地制宜、統籌規劃、合理布局的土地規劃標準。第一，住房保障部門綜合西安市共有產權租房需求狀況、環境承載力等各項因素，合理預測共有產權住房政策推行過程中可能發生的問題，有針對性地制訂出科學有效的中長期建設規劃，擬定年度建設方案。第二，始終將土地供給側結構改革擺放在最重要的位置上，嚴格遵守“兩個20%”，合理安排共有產權建設用地。第三，西安是一座文明古城，擁有豐厚的文化底蘊、大量的名勝古跡，在實施共有產權住房政策的過程中，所有技術與經濟指標都要符合城鄉規劃管理的要求，不得以破壞文物為代價。

2.2? ?房源籌集渠道廣泛

從房源籌集渠道來看具有多樣化的顯著特征，主要包括如下3種。一是集中新建，充分利用市場機制，通過項目招投標，確定由良好資質和信譽的房地產開發企業進行建設。二是從社會房源中統一購置。在具體操作過程中，政府理應扮演著重要的主導角色，在全社會的共同監督下，遵循公正透明的原則，以多種方式籌集房源。這種模式向住房保障部門提出了較高要求，要立足于本地房地產的運行情況，準確把握保障對象的實際需求，在省級政府的批準下購置房源。三是單位自建模式，建設方案要由多個部門共同商榷，如國土規劃部、房管局等。

2.3? ?規范的審核供應程序

無論采取哪種方式進行籌集房源，都向住房套型提出了較嚴格的要求，在同一個項目內，每戶平均建筑面積不得超過90 m2。共有產權住房的銷售工作由住房保障部門負責，采用兩種方式進行銷售，一是公開搖號，二是輪候，由西安市住房保障部門發布，包括房屋位置、房源數量、銷售均價以及登記時間、地點、方式等在內的銷售通告，獲得資格審核表之后，申請人可以登錄網絡平臺進行登記，按流程辦理購房手續。選房順序按照“搖號”方式進行，搖號選房后在一定時期有剩余房源的，經住房保障部門批準后，可以作為長租公寓或者政府人才公寓使用。

3? ? ?參與者

3.1? ?供應對象

從西安市的總體情況來看，主要面向有住房剛需、經濟收入在社會中處于中下等水平的家庭以及外來無自由住房的人才，申請條件由年齡、戶籍或人才認定等構成。在這里要強調一點，即凡是擁有本市戶口，或取得了居住證的外地戶口居民，或本市引進的特殊人才，都可以提出共有產權住房申請，這與西安市從2017年出臺的戶籍準入新政策緊密聯系在一起，保證在大量人才涌入西安市的同時，為他們解決住房困難問題，免去住房之憂。

3.2? ?執行機構

在具體實施政策的過程中，西安市適時成立了住房保障工作委員會，承擔了與共有產權住房相關的各項工作，如統籌安排相關事宜、在各個部門之間進行溝通與協調、對政策具體落實情況進行監督等。在這一過程中，住房保障部門是重要的行政主管部門，負責制定相關政策與制度、擬定合理的發展規劃，并對具體工作開展進行指導，同時，也負責安排各個區縣的共有產權住房，包括房源籌集、銷售、退出、管理等多方面的工作。

4? ? ?特 性

4.1? ?經濟學特性

共有產權住房與普通商品住房存在本質區別，隸屬于公共產品范疇。從概念層面上進行分析，實際上是一種準公共物品。政府通過頒布一系列政策措施，把具有私人物品屬性的共有產權住房作為準公共物品提供給西安市居民，可以彌補和矯正住房市場上的供需不平衡，實現社會和諧發展，吸引人才。

4.2? ?社會政策特性

共有產權住房政策是西安市在特定發展時期出臺的住房保障政策，在實踐中，社會政策特性具體表現在產權特殊、對象特殊。

4.2.1? ?產權特殊

在實施此項政策過程中，西安市明確表示，共有產權住房的產權由保障對象和政府共同擁有，經過協商確定各自份額，所有擁有本市戶口或取得居住證的居民，只要在5年之內沒有住房交易，都可以向政府提出購買申請。由于購房者并不擁有全部產權，只是享有使用權、占有權，因此，他們不得自行將房屋進行轉讓與出售。

4.2.2? ?對象特殊

在西安市購置共有產權住房，必須是經濟收入處于中等水平以下、無自有住房的剛需性人群。這部分家庭經濟收入不高，即使傾其所有也無法購置一套房產。此外，人均面積小，居住質量低也是存在于這些家庭的主要問題之一，且存在財產和收入的相關規定限制，這些家庭沒有被包括在廉租房范圍內;無自有住房的各類人才，年齡層次屬于中間階段，具備一定的經濟實力，但自己并無自有住房，同時，各類人才也不被包括在公租房的范圍內。因此，從供應對象上看，共有產權住房是針對城市住房的“夾心層”，他們的購買能力和居住能力處于廉租房和商品房之間。

5? ? ?優化共有產權住房的建議

共有產權住房政策在西安市屬于起步階段，還有許多方面有待改進和完善。

5.1? ?規定定價及產權份額

在土地出讓前，西安市政府規定了集中新建共有產權住房的銷售均價，使其保持在合理范圍之內。同時，還明確規定共有產權住房的銷售，采用“一房一價”，根據房屋所處的地理位置、戶型等因素，在銷售限價的基礎上，上下浮動5%。產權比例可根據不同地段、時期與商品房的關系確定，不同項目可設定不同的產權比例，并將其列入合同中，為日后轉讓或買賣房產時分配利益提供依據。政府持有部分可以以多種直接或間接投入的方式實現，購房者持有部分只能以現金方式構成。

5.2? ?后期進行管理巡查

對共有產權住房進行后期管理監督，使共有產權住房資源的資源耗損降到最低。由西安市政府部門牽頭，各個區縣、開發區管委會作為執行者，通過走訪等形式，切實解決共有產權住房在使用過程中出現的問題，同時，當地住房保障部門要承擔相應的監管責任，適時成立工作委員會，積極開展監管工作。

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