京東入股彩生活規模擴張利發展

內地物業管理行業快速發展，多只物管股先后發出盈喜。彩生活（01778.HK）股價走勢相對落后，可考慮跟進。彩生活由花樣年（01777.HK）分拆，去年更收購萬象美，為集團帶來增長動力。

萬象美為一家綜合小區服務營運商，旗下項目包括普通住宅、豪華住宅與寫字樓及SOHO等商業物業，目前已經成為彩生活（01778.HK）全資附屬公司。去年底，彩生活旗下彩之云平臺服務面積達到11.22億平方米，其中合約管理總建筑面積5.54億平方米，為2，709個小區提供服務。在平臺輸出戰略指引下，彩生活與95家企業達成合作，合作建筑面積3.19億平方米，聯盟面積2.5億平方米。

2018年度，彩生活總收益36.14億元（人民幣.下同），按年增加121.9%，純利升51.3%至4.85億元，毛利升75.5%至12.83億元。期內，物業管理服務收入按年上升148.9%至30.64億元，惟按承包制的物業管理服務收益增加，而其毛利率相對較低，拖累分部毛利率由2017年度的35.2%，下降9.1個百分點至2018年度的26.1%。

批股集資近五億元

另外，彩生活積極拓展增值業務，截至去年底，生態圈注冊用戶突破2，640萬，活躍用戶1，400萬，活躍度為53%。2018年度，彩生活增值業務收入增長47.5%至4.08億元，占總收入11.3%，溢利貢獻占比為33.6%。較早前，彩生活以每股5.22港元發行合共約9，410.5萬股新股予內地電子商務公司京東，及由非執董周鴻袆控股的內地互聯網提供商360科技，集資約4.91億港元。

當中，約7，114.9萬股新股售予京東，涉集資約3.71億港元，約2，295.6萬股新股售予360科技，涉集資約1.2億元，兩批新股份占擴大后已發行股本約5%及1.61%，360科技持股量升至約3.05%。配售價較最后收市價5.45港元折讓約4.22%。彩生活指，在商業、物流、融資及科技業務方面加強與京東合作，并加強與360科技就核心安全能力、大數據和人工智能等技術廣泛應用于小區安全領域進行合作。

增長佳具防守性

中金報告重申，物業管理板塊具備成長與防守性高的雙重價值，因此建議投資者留意板塊內公司的增長潛力及防守空間，建議選擇增長質量高、盈利確定性強的龍頭股，推薦碧桂園服務（06098.HK）、中海物業（02669.HK）與永升生活服務（01995.HK）等。

中金稱，彩生活成長依賴規模擴張、業務拓展和效率提升，在規模擴張的選擇上，認為由關聯開發商新房銷售和交付帶動的、以及由物管公司獨立第三方拓展帶動的擴張質量更優、可持續性更好，而對于由并購帶動的面積擴張，持較為保守的態度。該行表示，維持各公司2019年和2020年的盈利預測不變，但需留意行業內競爭加劇導致各公司面積拓展不及預期或盈利能力下降。

彩生活主要于內地從事物業管理服務、工程服務及小區租賃與銷售。

彩生活（01778.HK）半年走勢圖