產業園區的園中村改造特點及模式研究

蘆慧晶

(太原市城鄉規劃設計研究院，山西太原 030002)

1 概述

山西轉型綜合改革示范區的建設，是山西省實施“創新驅動、轉型發展”戰略，引領山西振興崛起的重大舉措，也是太原都市區中的瀟河、陽曲等組團走向新型城鎮化進程的歷史必然。其中的瀟河產業園區是示范區最主要的產業發展空間，肩負著踐行新發展理念、創新體質機制、協調區域生態格局、引領新興產業集聚、探索都市區城鄉統籌新模式等先行先試的重任。由于瀟河產業園區現狀農業歷史悠久、村莊分布密集，在整體轉變為以戰略性新興產業為主的工業產業新區的過程中，村莊的改造安置與園區的城鎮化改造成為首要問題。

2 園中村改造理念及模式

2.1 園中村概念

園中村目前尚沒有明確的定義，但對城中村的定義研究比較廣泛，其中對城中村廣義的概念是指舊村改造。所謂舊村改造就是對建筑質量、建筑狀況比較差的村莊進行的改造。

根據位置的不同，舊村改造可以分為城中村、城郊村、郊外村的改造。而所謂園中村，往往是指產業園區中的村莊，也屬于城中村定義中的一種類型。就瀟河產業園區的在太原的整體區域位置來看，瀟河產業園區中的園中村改造與城郊村改造相近。

2.2 城中村改造安置模式分類

1)根據改造程度不同，可以分為綜合整治型和全面改造型，這兩種改造類型的概念對比見表1。

表1 綜合整治與全面改造型城中村改造模式的概念對比

2)根據改造的主體不同，一般分為政府主導、開發商主導、村集體主導。這幾種改造模式的優缺點對比見表2。

3)根據補償方式不同，可以分為實物安置、貨幣安置、實物及貨幣的混合安置。

3 瀟河產業園區園中村現狀情況

3.1 研究范圍現狀情況

瀟河產業園區(太原)部分，規劃研究面積205.28 km2，共涉及6個鄉鎮69個村，總人口約11.93萬人。其中，瀟河產業園區太原起步區面積57.3 km2，共涉及18個村，約3.6萬人。研究范圍內，各鄉鎮人口、村莊建設用地面積及人均建設用地面積對比見圖1～圖3。

表2 不同改造主體模式的優缺點對比

圖1 各鄉鎮人口對比圖

圖2 各鄉鎮建設用地對比圖

圖3 各鄉鎮人均建設用地對比圖

通過數據分析，瀟河產業園區村莊人均建設用地面積較大，與中心城區城中村人多地少的情況相比，瀟河產業園區中園中村呈現人少地多特點。

3.2 瀟河產業園區園中村改造的必要性及迫切性

1)起步區范圍內工業用地緊張，企業已陸續進駐，企業與村莊布局交叉。

瀟河產業園區太原起步區，是山西轉型發展、轉型產業布局的主要空間。目前已有多家企業入駐并開始建設，但因村莊拆遷尚未正式啟動，村莊布局與企業生產布局形成交叉，對園區形象及秩序產生影響。

2)瀟河景觀帶的打造及瀟河中心區城市設計的落地實施，面臨園中村改造的實際問題。

瀟河景觀帶與瀟河中心區打造，是提升園區形象的主要節點。隨著景觀帶與中心區的實施建設，不可避免的遇到村莊整治拆遷問題。

因此，園中村改造已經是瀟河產業園區急需解決的重要問題。

4 案例借鑒

因瀟河產業園區整體規劃研究面積較大，在案例借鑒方面，根據不同功能節點，有針對性的尋找案例模式進行經驗借鑒。

4.1 杭州錢江新城

參照節點:瀟河產業園區中心區部分。

4.1.1 園區簡介

錢江新城位于杭州市江干區西南部，錢塘江北岸。一期占地面積約15.8 km2;二期占地面積5.2 km2。其功能定位是以行政辦公、金融、貿易、信息、商業、旅游、居住等功能于一體，具有綜合服務、生產創新等作用的中央商務區功能。在規劃布局上有商務辦公、金融服務、行政辦公、文化休閑、商業娛樂、濱水游憩等區域。

4.1.2 城中村改造情況

錢江新城中的城中村改造一期已于2017年全部完成，目前正積極開展二期擴容區范圍內五堡、六堡、七堡、紅五月村4個村的城中村改造，將打造錢江新城2.0升級版。二期重點改造的城中村位于錢塘江景觀線上，是錢江新城擴容二期的核心部分，也是主城區僅剩的沿江未開發岸線。

改造策略:大項目帶動。

由錢江新城投資集團開發建設，政府性投資靜態超過300億元，總投資在1 200億元以上。

4.1.3 安置補償標準

安置補償標準:城中村改造涉及集體土地的房屋拆遷按照《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》標準，約為人均40 m2建筑面積。房屋拆遷補償價格按照《關于杭州市房屋重置價格的批復》執行。

優惠政策:留出10%用地解決原村集體經濟組織的生產生活問題，推行實物與貨幣相結合的方式解決。

4.2 西安曲江新區

參照節點:瀟河產業園區景觀帶部分。

4.2.1 園區簡介

曲江新區原本為5A省級旅游度假區。2003年批準更改為“曲江新區”，其中核心區面積為51.5 km2，輻射大明宮遺址保護區等多個旅游文化區。功能定位是以文化產業和旅游產業為主導，同時也有居住、生活、旅游等多種功能。

4.2.2 城中村改造情況

曲江新區內除有一些歷史文化舊址、代表性建筑，同時也有很多城中村。拆遷類型包括耕地、宅基地，從2003年開始大規模拆遷改造。其中為了配合曲江國際會展產業園、大唐芙蓉園開發建設發展的4個村莊，實施整村搬遷改造，涉及村民2 300多戶、近7 000人，拆遷面積110多萬平方米。

改造策略:文化旅游項目帶動。

由中海地產投資22個億，將原來的舊村變為文旅項目。通過此次合作，中海地產不僅參與城中村改造，同時對大唐芙蓉園進行包裝上市，全面參與西安文旅項目開發，承擔社區建設，包括學校、醫院、幼兒園等。這是一次抓住國內外大資本，創新經營理念，破解資金難題和發展瓶頸方面的有益嘗試。

4.2.3 安置補償標準

安置補償標準:原則上按每人65 m2用地進行補償，其中包括居住用地、生產用地及經濟發展用地。

優惠政策:西安的城中村改造采用“自籌資金、自我改造、自我安置”的改造方針，由城中村根據自身實際情況來制定適合自己的拆遷安置方案。

4.3 雄安新區

參照節點:瀟河產業園區產業部分。

4.3.1 園區簡介

雄安新區位于河北省保定市境內，劃分范圍涵蓋河北省雄縣、容城、安新等3個縣及周邊部分區域，對雄縣、容城、安新3縣及周邊區域實行托管。起步區面積約100 km2，中期發展區面積約200 km2，遠期控制面積約2 000 km2，是2017年設立的國家級新區。

4.3.2 城中村改造情況

雄安新區起步區范圍內涉及2個縣60個村，涉及人口約14.5萬人。安置思路是在起步區外圍規劃三個大型安置點，將起步區內人口進行外遷。這三個安置點分別是容東安置點:面積約10 km2，安置3個鎮8個村，人口約1.3萬人;容西安置點:面積約14.5 km2，安置2個鎮9個村，人口約3.5萬人;寨里安置點:約16.8 km2，安置1個鄉6個村，人口約2.3萬人。

4.3.3 安置補償標準

目前雄安新區明確的安置補償標準尚未出臺，根據規劃公示稿中建議，按照人均100 m2建筑面積安置補償標準。其中包括50 m2(安置)+30 m2(出租)+20 m2(商業)進行補償安置，既保障基本的居住要求，同時也考慮村民未來的生活保障。

5 瀟河產業園區園中村改造安置模式建議

太原市施行的城中村改造政策是“133”標準安置模式。所謂“133”政策，就是按照人均133 m2劃定城改用地，這是一種以引進開發商為主導的改造開發模式。此種模式需要劃定的城中村改造用地面積較大，若按照此標準，瀟河產業園區大部分用地都將劃定為城中村改造用地，這與園區產業發展理念相悖。因此，太原市已有的改造標準并不適宜于瀟河產業園區，園區需要制定自己的拆遷補償標準及改造辦法。

參照其他城市案例，因產業園區往往資金實力較為雄厚，且征拆力度較大，大部分園區都采用園區自行拆遷、統一集中安置的改造思路。這種改造模式的優點是可以節約改造用地，加快改造進度，騰挪較多的產業空間自由支配使用。在改造的同時，需要注重加強改造村民的職業培訓，讓村民變成產業工人，成為產業園區的一份子，參與產業園區的發展建設，真正完成村莊的改造。

結合此思路，建議瀟河產業園區的園中村改造采用園區投資建設，相對集中的實物安置模式。由園區負責拆遷和安置區建設，按照統一標準補償建筑面積，在起步區內和起步區外分別選擇幾個相對集中安置點，分近遠期安置計劃，逐步實施園區內的村莊拆遷安置。

安置布局思路:

結合瀟河產業園區整體景觀設計，在景觀帶控制區內選取幾個特色村莊，作為景中村打造試點施行村莊整治，保留村莊特色和肌理風貌，與瀟河未來景觀設計融為一體，打造特有的景觀人文風貌。

起步區是重點發展片區，其內部的村莊改造也最為迫切。結合起步區的實際情況及規劃布局，在起步區內選擇4個～5個相對集中安置區，充分考慮村民鄉土情節，對村民采用就近集中安置的改造安置思路。

遠期，隨著產業園區的逐步發展，基礎設施及道路建設逐步完善，在起步區以外村莊安置可以借鑒雄安新區改造模式，分3個大型集中安置區進行統一集中安置，此種安置方式可留出大片用地進行統籌安排，同時未來人口集聚后也有利于配套設施的集中設置。

6 結語

村莊改造不僅僅是建設形態的改造，更是涉及民生的改造過程。瀟河園區的村莊改造應結合園區實際發展情況、村民安置意愿、村民未來再就業及生活保障，制定出適合自身特色的改造安置方案。