住宅小區建筑方案設計分析方法的應用

劉炳寅

(廣東鏵建設計有限公司，廣東江門 529000)

1 概述

一直以來，受中國傳統的熏陶，國人對住房的關注度非常高，自古就把房子當成安身立命之所。隨著中國城市化的快速推進，“住宅產業化”的進程也大大加快。國人對居住環境的品質要求也越來越高，住宅產品整體朝著高品質的居住體驗方向進化。建筑設計行業在獲得了前所未有發展機遇的同時，也受到不少的挑戰。住宅設計不能單純滿足規范要求或基本的居住功能，還要做到美觀、實用，要有特色。這樣才能在眾多方案設計中脫穎而出，在如今越演越烈的殘酷競爭中取勝。建筑方案設計要掌握好基本的設計分析方法，筆者認為，做事情方法很重要，如果能找到一個好的方法往往就可以事半功倍，但如果使用了錯誤的方法，就可能導致項目無法推進，出現吃力不討好的結果。筆者根據多年的建筑設計經驗，總結出一些分析方法，并結合工程實例進行剖析探討，望能拋磚引玉。

2 工程實例

2.1 工程概況

某住宅小區位于廣東省江門市江海區東海路旁，總建筑面積達 164 959.0 m2，計容建筑面積為127 575.0 m2，容積率為2.5，其中住宅計容面積為 112 095.9 m2，商業及公建計容面積為15 479.2 m2，地下車庫總建筑面積為37 383.9 m2。地上共規劃9棟高層住宅和19棟聯排別墅，沿規劃路周邊布置商業帶，最終定稿的項目效果圖如圖1所示。

圖1 項目效果圖

2.2 項目設計首先要知道為誰設計，要弄清項目設計針對的客戶群體

“房子是用來住的”，房子首要的功能是居住。對于住宅項目，房企蓋房子最終的目的是銷售給客戶，賺取利潤。對于一個房地產項目，客戶資源很重要，客戶資源是核心資源，贏得客戶的能力，是房企最核心的綜合競爭力，這一點在橫盤時代會尤其突出。我們要知道項目設計針對的客戶群體，他們是怎樣的一群人，他們的需求是什么。當把這些信息掌握并梳理好后，我們就可以對本次設計項目的品質定位作出準確判斷，對設計的戶型配比，戶型大小，小區園景配套等選取提供可靠依據。

通過調研項目所在地的周邊環境后，發現該區域屬于自住客戶居多區域，從項目周邊交通情況調查報告可以看出，本項目地理位置優越，10 min范圍圈內，生活教育配套齊全，見表1。

表1 項目周邊配套情況

結合營銷市場分析數據，分析市場需要后，我們認為本項目潛在買家主要為以下三大類:

1)個體戶、剛需改善型需求人群。這主要是指江海區當地的有錢人，在追求更高品質的生活，需要更換更好的居住環境，但同時有一定地緣性情結，以及當地的企業主和個體經營者。

2)私營企業主、中高管理層、個體商家。江門市江海區與中山市古鎮僅一橋之隔，而江門的房價普遍比中山低。在中山市古鎮長期工作的外來人群，希望通過購房入戶，能夠享受當地的教育、醫療等福利，同時距離古鎮較近，交通方便。

3)投資客。擁有一定的經濟實力，考慮對房地產進行投資，同時看重項目所處區域的未來升值潛力，或看重項目豐富的配套資源。

通過對市場上客戶群體的篩選，找出潛在買家，找準定位，開發客戶想要的產品，這樣才能為將來的熱銷打下良好的基礎。

2.3 項目是否要做別墅產品

本項目地塊的建設用地面積為51 030.4 m2，項目占地不大，且天然資源并不優越，強行規劃別墅，會導致規劃多為多聯排別墅，產品定位過低，售價也上不來。除此之外，不建議做別墅產品還基于以下考慮:

1)從官網已公布的銷售數據可以看出近幾年江門中心兩區別墅市場產品并不熱銷。

2)由于項目地塊占地面較小，如果別墅和洋房建在一起的情況下，會相互干擾，別墅客戶無法感受高端產品的特性，并且會受高層洋房的影響，導致私密性較差，居住舒適度差。如果不做別墅的情況下，小區洋房設計就可以做成純點式，洋房單價必定有所提升。如當時江海中心區別墅售價均價約8 700元/m2，按別墅區占地40%，洋房區占地60%，從收益上分析，本項目在地塊布局別墅并未做到最大化收益，見表2，表3。

項目規劃方案最后定稿為洋房+別墅方案，但別墅的數量比前期有所減少。開發商最后仍堅持做別墅的原因是多方面的，其中一個較重要的因素是開發商人脈較廣闊，部分別墅是屬于定制型產品，銷路有保障。

表2 洋房+別墅方案

表3 純洋房方案

2.4 本項目洋房大戶型布局選點原則

前文已提到，我們第一類潛在買家是江海區當地的有錢人，他們在追求更高品質的生活，需要更換更好的居住環境。我們的大戶型主要就是銷售給這群客戶。大戶型因面積大，總價高，所以選點要謹慎，基本上都要做到多優合一，一般有以下選點原則:

1)望向別墅區的戶型，景觀面開闊，建議做大;

2)大戶型要遠離噪聲源或背向噪聲源。在項目前期布局的時候，優先把小面積產品設計成靠路，把小區內好的位置留給大戶型，因為在江門市場靠路較難賣，即使靠路的景觀面很好也要謹慎選取;

3)大戶型優先考慮布置在本棟住宅樓的北向戶型;

4)大戶型優先考慮設置在點式住宅樓中，因為點式布局采光和通風環境最好，樓間距大，戶戶干擾少，基本均可做到完美隱私。

2.5 對于一個項目的設計，一定要做到因地制宜，設計要敢于提反對意見

筆者認為，作為設計工作者需要充分尊重當地的氣候條件、民風民俗等，設計也要融入地域文化。本項目的開發商是外地開發商，老板是外省人，這是他在廣東開發的第一個項目。作為負責任的設計師，我們有義務提醒甲方，項目的開發建設要尊重當地人的生活習慣，絕不能簡單套用原先外地所謂的成功案例。在本項目的前期設計中，我們就遇到了如下難題:

1)開發商某領導喜歡打網球，于是在開始的項目設計要求中就明確提出小區要配套網球場。根據我們對江門多地調研及走訪，發現網球在江門的受眾度比較小，故提出“反對”意見。我們提醒開發商，一是經營和維護存在成本，二是江門當地人對網球的興趣不高，必然導致使用率低下，浪費投入。我們建議將網球場改為兒童活動場地，優化小區配套。開發商在經過對周邊多個樓盤的親自考察后，最終采納了我們的建議。

2)出于降低工程造價的目的，開發商要求我們對住宅的開窗面積要盡可能小。從節能計算的角度來說，的確開窗面積越大，對節能就越不利，有時為了能通過國家規定的強制節能計算，門窗玻璃可能要采用熱反射玻璃甚至要采用中空玻璃，整體工程造價成本是會有所上升的，這一點在北方的夏熱冬冷地區尤其突出。但是，在南方，在江門這樣的夏熱冬暖地區，人們普遍追求寬敞明亮的戶內感受，追求景觀面最大化。故若按開發商的意愿，雖然能節約成本，但以后房子的銷售可能會遇到大難題。雖然采用大飄窗或全景落地窗的設計方案會讓工程造價多20元/m2左右(注:只是東西向的玻璃窗需提高節能要求)，但這是客戶喜歡的好房子，即使單價提升50元/m2，相信也不難銷售。反之，客戶不感興趣的房子，即使你降價100元/m2，他可能也無動于衷。

部分定稿本項目住宅開窗最終選用大飄窗及大轉角窗的開窗形式，如圖2所示。

圖2 住宅開窗平面圖

3)如何合理使用地塊的容積率。地塊的容積率是一個定值，是不能突破的。如何在不浪費地塊容積率的前提下，盡可能做最多的住宅，布置最多的住戶，實現盈利最大化。這是每個開發商開發項目的最大目的，畢竟開發住宅項目不是做慈善。大家都知道，首層入戶大堂都是屬于公攤，是需要計容的。現在問題來了，是把大堂做大還是把大堂的占用的容積多布置幾套住宅。這一直是前期方案設計爭論的焦點之一。筆者認為，雖然把入戶大堂做大會占用項目的容積率，使項目可銷售的總戶數會有所減少，但入戶大堂是一個小區居住品質的重要體現特征之一，甚至是一種身份的象征。好的入戶大堂設計，能帶給客戶人尊貴感，對以后項目銷售的溢價至關重要。隨著社會的進步，人們生活水平的不斷提高，大氣的大堂設計，勢必成為下一代高層住宅的市場主流。近年來，具有前瞻性的房地產開發商逐漸對住宅品質提出了更高的要求，如萬科、時代等，住宅產品不僅重視以往手法的運用，也重視向酒店偷師，無論硬件或軟件都從酒店設計和管理上吸收酒店的經驗，標志著住宅產業進入了高品質時代。本項目洋房最后定稿的首層住宅入戶大堂使用面積約為36 m2，面積適中，效果良好，定稿平面圖如圖3所示。

圖3 首層入戶大堂平面圖

值得一提的是，現在行業競爭激烈，面對開發商，設計院一般都處于弱勢地位，設計要敢于提反對意見，但語言運用要得體，筆者認為語言是一門很深的學問，是一門藝術，有時你不能直接說“反對”，而是要通過一些實例，一些數據分析，告訴開發商，你這樣的想法是有問題的，會留下很大隱患的。通常情況下，只要你有理，說話能掌握好“分寸”，給決策者留個“臺階”，很多問題都會迎刃而解。

2.6 規范是一個好設計的底線

眾所周知，無規矩不成方圓。設計規范是工程設計的主要依據。建筑方案設計不能是天馬行空，能落地的方案才會是好方案，才有意義。作為建筑方案設計師，對國家規范，特別是國家規范的強制性條文必須要有所了解，且不能突破這條底線。如文獻［1］指出:民用建筑之間的防火間距不應小于表4的規定，與其他建筑的防火間距，除應符合本節規定外，尚應符合本規范其他章的有關規定。

表4 民用建筑之間的防火間距 m

國家規范對于每層每個防火分區安全出口最少數量要求，還有住宅的日照要求:每套住宅應至少有一個居住空間能獲得冬季日照［2］，等等。這些在做前期方案設計時就必須要加以考慮，如果方案已明顯違反規范的強制性要求，就要果斷否定，避免方案設計越陷越深，甚至最后完成施工圖設計后再來大改方案，吃力不討好。對于規范中有爭議的條文要盡早跟當地消防部門和審圖機構溝通，按當地已有共識的標準執行，保證項目的順利推進。作為建筑師，同樣要注重各專業之間的協調配合，特別是結構專業，要遵從高層建筑不應采用嚴重不規則的結構體系［3］的概念設計原則，以確保項目能夠順利落地。本項目整個設計過程進展順利，基本都能按照原先制定的節點計劃走，在走政府流程的節點上得到開發商報建部門的主動協調和大力支持，這是項目設計總周期可以大為縮短的很重要的因素之一。

3 結語

本文通過介紹廣東江門某住宅小區設計的應用實例，介紹了建筑方案設計中的一些分析方法，該項目截至2018年10月住宅除少量別墅未售出外，所有洋房均已售罄，市場反映良好，客戶滿意度高，開發商很滿意。當然，本項目之所以能在短期內就被市場消化，且銷售價格普遍能比前期定價高出千元以上，還有一個重要的因素是當時市場行情好，的確，項目開發對周期會事半功倍。筆者認為能得到市場公認的好作品，往往是“天時、地利、人和”的結合體，作為設計師的我們能做和應該做的就是時刻保持著對市場敏銳的觸覺，利用自己的專業知識，引導開發商把房子做成“產品”而不是“貨品”。本文提出的一些設計分析方法是具有項目的一些特殊性，不能一概而論，不同的建筑方案設計會各有優缺點，無好壞之分，畢竟產品最后是人在打分。但有一點是肯定的，現在住宅產品整體朝著高品質的居住體驗方向進化，相信這也會是未來的趨勢，特別是在市場的橫盤期，不在產品上下足功夫，很難決勝未來市場。