不動產統一登記存量數據的整合利用

文/丘強

我國的不動產登記是由2016年開始的，不動產指的是以土地、海域為基礎，將土地、海域以及相對應的建筑物和構建物。根據不動產統一登記制度實施的總體要求，開展不動產統一登記存量數據整合，建立不動產統一登記基礎數據庫是不動產登記各項制度落實和信息共享查詢的基礎，是實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，提供不動產登記信息依法公開查詢服務，有利于方便群眾辦證，提高辦證效率，消除“信息孤島”，促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠，建立健全社會征信體系，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益的必要前提。然而在不動產分散登記過程中，積累的大量歷史數據分散存放、格式不一、介質不同、標準不一致，難以進行統一化的有效管理，需要通過將現有的的不動產登記信息進行規范整合，依據不動產登記數據庫標準整合建設不動產登記數據庫，為不動產登記信息基礎管理平臺運行提供數據支撐。

1 存量數據分析

不動產統一登記制度實施前的土地、房屋、林地、草原、海域等登記資料分散在各級，主要在市、縣級國土資源、住建、農業、林業、海洋等部門，需要按照統一的不動產登記數據庫標準進行標準化整合，將歷史分散登記的集體土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、房屋所有權、林權、海域、無居民海島使用權及構（建）筑物所有權等存量登記信息整合到統一的不動產登記數據庫中。存量數據包括以下內容：

空間數據：包括基礎地理、地籍區、地籍子區、宗地圖、宗海圖、房屋分戶平面圖等空間數據。

登記業務數據：包括權利、權利人、不動產單元信息以及其他描述性和補充性信息，完整地記錄不動產單元的歸屬及其變化過程，為不動產單元歷史追溯與行政審批、交易的有效監管提供依據。

檔案數據：紙質登記檔案資料的掃描成果，包括已有登記檔案系統中的檔案數據和未電子化的檔案數據。如圖1所示。

2 登記數據整理入庫

圖1

不動產存量數據整合需要滿足的最基本的要求就是將不動產登記數據從原業務數據庫中遷移至不動產登記數據庫中，使不動產登記業務辦理完全從原業務系統中剝離開，滿足日常業務辦理的基本需求。對遷移后的數據需做初步的數據整理，使其符合標準不動產登記數據庫最基本的入庫要求。

（1）要分析數據現狀，按照標準不動產登記數據庫要求及本地化，建立符合本地不動產登記工作標準不動產登記數據庫。對原業務系統數據進行遷移，包括土地登記業務、土地登記圖形、房產登記業務、房產分戶圖、樓盤表、檔案數據等，初步形成服務不動產業務數據數據庫。對遷移后的數據要進行質量分析，遷移后數據校驗的指標主要包括五方面：完整性檢查，引用的外鍵是否存在；一致性檢查，相同含義的數據在不同位置的值是否一致；記錄條數檢查，檢查新舊數據庫對應的記錄條數是否一致；特殊樣本數據的檢查，檢查同一樣本在新舊數據庫中是否一致。

（2）如原業務系統數據中登記簿有效數據不全，則需優先進行業務數據補錄，以保障不動產登記數據庫中登記業務數據的完整性和有效性。數據補錄可利用檔案資料，對業務、檔案、圖形等相關數據一同補錄，主要錄入內容包括房產、土地等不動產業務辦理中的過程信息、結果信息、以及檔案信息和檔案電子掃描件，以形成可對所有不動產單元生命周期追溯的完整不動產登記數據庫。對歷史數據中無法提取補錄，宗地圖形、自然幢圖形、樓盤表、分戶圖等數據可在日常業務受理中，在測繪成果的基礎上隨業務落宗、補錄。

（3）將整合后的空間數據和非空間數據進行關聯，通過宗地→幢基底→樓盤表→房屋的關系，可建立房產登記信息與土地登記信息的邏輯關系，形成宗地→自然幢→邏輯幢→層→房屋單元→房產平面圖→產權權屬的空間掛接關系。

在具體數據整合操作中可以，用宗地編號把宗地和不動產單元進行關聯，用不動產單元編號把不動產和不動產權利關聯，用業務號實現不動產權利和登記過程的關聯，最終形成空間數據、非空間數據關聯，歷史和現狀信息清晰完整的不動產登記信息。

3 結論

建立不動產統一登記是一項重要國策，也是對我國的整體國民信息的一項重要普查。不動產登記具有較強的技術性，而且，不動產涉及的業務類型較多，因此，對不動產的登記和數據整合造成了一定的困難。在不動產的登記整理中一定要對數據信息進行嚴格的把握，保證數據信息的真實性和準確性，為我國的不動產信息系統的建立做好基礎工作。