淺析施工合同中有關質量保修約定的常見問題

崔亮

摘? ? 要：建設工程質量保修期是指正常使用條件下建設工程的最低保修期限，根據工程專業不同，一般在兩年至五年之間。這是一個發現問題、解決問題的關鍵時期，常見的工程質量通病，甚至影響安全的結構性問題都會逐漸顯現，質量保修管理尤為重要。在建設工程移交、質保階段，質量保修往往得不到有效管理，其中一個重要原因是合同相關約定缺失，沒有具體細則或者內容模糊空泛、流于形式，不切合實際導致保修范圍不清、責任不明。本文結合質量保修期間常出現的質保期限界定不清、維修響應難問題，探討在合同文本中，應予以補充完善的內容及相應對策。

關鍵詞：施工合同;質量保修;問題

1? 質量保修期期限界定

1.1? 如何約定工程質保期的時長

在合同協商簽訂階段，建設方常常會在合同中約定較長的保修期限，以利于后期質量維修。表面上看對使用方有利，可以延長了免費社會化維修保障的時間，但實際上施工方會通過提高投標報價，增加保修期間簽證，間接增加工程造價。另外，施工方維修力量往往無法滿足使用方一些應急保障維修需要，實際工作中，設備設施緊急維修仍然是由使用方完成。因此，保修期限既不能低于國家規定，但也不宜過長，一般按照《建設工程質量管理條例》規定的最低保修期限要求簽訂合同為宜。

1.2? 修復過的項目剩余質保期如何計算

目前法律法規并未明確，質量保修期間修復過的項目可以重新計算質保期。一般建議剩余質保期不宜再重新計算，不作延長。如在重要設備、設施等修復后，使用方有延長質保期的需求，建設方應在合同內與施工方詳細約定質保延長條件、范圍、期限。對于質保期內存在的未修復問題，即使質保期滿，施工方也應徹底修復。或者建設方與施工方商議可在質保金中為使用方預留部分維修經費和賠償費用，用于質保期滿后遺留問題的修復及維護保養。

1.3? 如何約定安裝工程中設備的質保時限

工程竣工驗收過程中，建設方常常把設備及其安裝工程作為工程的一部分進行整體驗收。參建各方常常混淆工程項目質保期、設備質保期、設備安裝工程質保期的之間區別，產生對設備質保期起算時間的不同理解。在質保期間維修管理中，對這一類問題，應該從工程質量問題產生的原因出發，加以區分判別。如果為設備本身造成的，應該以設備本身的國家質保規定或者合同約定為準;如果為安裝工程造成的，應該以《建設工程質量管理條例》或合同約定為準。應該把設備質保期與設備安裝工程質保期相區別，并在合同中詳細約定。

2? 維修不響應或者響應慢對策

2.1? 約定維修問題原因判定流程，以便明確維修責任主體

發現保修問題后應該首先判斷問題發生原因，從而確定問題屬性是施工質量問題，還是使用管理問題。如果原因不判明，就無法明確維修責任主體，也無法對癥下藥，根除問題。

筆者遇到一則案例，一次暴雨過程中，使用方發現配電箱有雨水流出，于是認為屋面施工質量有問題，雨水滲漏到配電箱，便向建設方及施工方緊急報修。隨后，建設方、監理、設計、施工各方現場觀察，發現直接原因為屋面的側墻開孔封堵不嚴，雨水侵入導致。后經過查閱圖紙，詢問歷次雨后情況，了解到該孔洞為施工過程中預留的空調電纜穿線孔。由于后期并未有線纜埋設，施工方考慮到開孔位置為屋檐下，只用普通砂漿進行了簡單封堵，沒有進行防水處理。原因分析清楚后，建設方施工方對預留孔進行了防水處理，使用方清理了落水孔及下水管，對類似情況進行大檢查。雖然預留孔最終由施工方負責維修，但是共同參與解決問題的過程中，各方對問題的發生有了更深入，更全面的認識。施工方意識到自身施工過程中的不足，總結教訓，避免類似問題發生。使用方也得到了經驗，加強了對屋面檢查、清理維護，防患于未然，間接提高了使用方管理維護水平。

為避免由于異議影響質量維修進度，建議在合同中約定疑難問題或者爭議問題的解決辦法，明確約定問題屬性及原因的判定流程。在難以判定、有爭議的情況下，建設方應組織監理方、施工方、設計方、使用方四方現場會商，必要時應引入第三方檢測單位進行檢測，以事實、資料、檢測數據為基礎判斷問題屬性、發生原因。特殊情況如發生明顯的結構性安全問題征兆，還應組織專家進行論證。

2.2? 分類管理維修問題，合理約定維修響應時限

雖然施工合同中大多約定，“發生緊急搶修事故，承包人應立即到達現場搶修。”“承包人不在合同約定內保修，發包人可委托他人維修，費用從質保金內扣除。”但是在實際中，往往因為具體細則的缺失，沒有對緊急搶修概念、現場搶修效果、委托維修條件、費用扣除辦法等一系列事項進行定義，導致約定操作性不高，難以落到實處。

在合同中，首先應該對一般性維修問題和緊急搶修問題進行定義。一般認為緊急搶修問題指工程設施、設備出現的質量問題，嚴重影響了使用功能。如突發嚴重的滲漏、斷電、斷水等情況，使建筑保障能力中斷或部分中斷等，其它情況屬于一般性維修問題。有些使用方如大型酒店、外事活動場所等對設施設備的完整度、建筑環境要求較高，一些墻面裂縫、漆面脫落、瓷磚松動等影響美觀的質量通病，需要及時進行維修，看似這些問題并不屬于緊急維修項目范疇，但由于使用方的需求使得此類問題需要快速進行響應。因此在具體實踐中，一般性維修問題和緊急搶修問題的范圍一定要使用方實際情況在合同中明確約定。

其次，對維修響應時間的約定應充分考慮到使用方需求和施工方的實際維修能力。對于一般性維修問題，應結合施工方維修力量實際情況協商制定響應時限。對于緊急搶修問題需要即時修復或三四個小時內修復。施工方維修力量往往無法按照使用方需求時限內到達、修復，實際上只能由使用方自行維修。因此，在合同文本協商時，建設方應向施工方明確使用方的需求，表明必須緊急搶修的內容范圍、搶修到達時間、搶修效果。施工方能滿足要求再簽訂保修書。如施工方達不到相應搶修要求，建議在移交階段建設方、使用方、施工方簽訂補充協議，商定在質保金中預留一定的緊急事項維修金，用于緊急維修。

2.3? 預留金的設置

在質保金中預留一定比例的費用作為預留金用于緊急維修，以及施工方不響應或未修復時的經費來源。預留金可有條件的自動進行累加。遇到緊急維修問題或者施工方不響應或未修復，該問題自動進入預留金使用流程，由使用方進行維修，費用從預留金支出，監理方進行見證。如再次發生不響應維修情況，可在合同匯總約定，響應維修每失約一次，預留金在質保金自動上浮一定比例，直至質保金用盡，并且保留進一步主張超出質保金外的維修費用的法律權利。

預留金的設置需要在合同簽訂時，建設方、施工方、使用方、監理方協商完成。對于預留金維修的緊急維修項目，在維修前，建設方、使用方一定要通知監理方、施工方到達現場，并在現場做好記錄，詳細記錄問題發生情況，發生原因，避免后期因問題原因不清、費用開支過大等問題時出現爭議。

3? 結語

作為建設工程項目實施階段全過程最后一部分，保修期間的合同管理往往被建設管理者忽視，從而在工程質量、進度等管理上沒有切實可行的合同依據，成為制約保修管理的一個瓶頸。本文試著從常見保修問題出發，探討保修時限、維修響應在合同文本中存在的不足，并提供一定建議、對策。文中的建議及對策如緊急維修的處理、預留金的設置，還需要在實踐中結合具體問題進行驗證，不斷完善內容，增強其可操作性，才能真正發揮合同的約束效力、法律效力，為質量保修管理提供完善、可行的文本依據。

參考文獻：

[1] 閆林君.談對簽署建設工程《工程質量保修書》應注意的問題[J].城市道橋與防洪，2012（11）：119～121.