PC構件生產基地的選址與投資分析方法

龔建鋒,馬 健

(1. 浙江省杭州市拱墅區基礎設施建設中心，浙江 杭州 310012；2. 浙江省建筑設計研究院，浙江 杭州 310006)

1 概 述

2016年9月國務院辦公廳印發了《關于大力發展裝配式建筑的指導意見》(國辦發[2016]71號),文件提出要大力推廣裝配式建筑,力爭用10年左右時間,使裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到30%。住房和城鄉建設部于2017年3月制定了《“十三五”裝配式建筑行動方案》,明確了以下目標:到2020年,全國裝配式建筑占新建建筑的比例達到15%以上,其中重點推進地區達到20%以上,積極推進地區達到15%以上,鼓勵推進地區達到10%以上。各省市也相應制定了發展政策和思路,積極推進裝配式建筑的發展,我國裝配式建筑由此進入了高速發展期。

然而從目前的發展情況看,很多地區,尤其是重點推進地區,由于短時間內裝配式建筑建造量突增,當地現有的PC構件生產企業產能遠遠無法滿足市場需求量,造成工地現場的預制構件無法及時供應,影響正常建設工期；同時由于供需關系的原因,PC構件的市場價格居高不下,加大了建設成本,不利于裝配式建筑的健康發展。

基于上述情況,很多地方政府出臺了相應的支持政策引導企業投資建廠,以緩解PC構件供需不平衡的被動局面。PC構件生產基地一般投資較大,因此企業在投資前,需要對項目進行充分的論證,其中包括很重要的兩個方面：基地的選址和投資回報分析。本文在充分調研的基礎上,總結了PC構件生產基地的選址原則,同時結合算例給出了基地投資回報分析的思路和方法。

2 選址分析

PC工廠的選址,需要考慮眾多因素以及各因素間的相互影響。根據PC工廠特點,結合一般工廠選址需要考察的因素,將影響因素分為經濟因素和環境因素兩類(表1)。經濟條件因素一般較環境因素具有更重要的決策順序。

表1 PC構件基地選址影響因素

2.1 經濟因素分析

2.1.1 市場供需

PC構件生產基地的規劃建設主要目的是滿足城市建設的需求,為了避免出現供大于求的現象,在項目建議書和可行性研究階段,應對預制構件的市場需求進行科學準確的預判,深入分析當地的建筑市場規模,預測PC構件的需求量及需求分布,以及未來的發展趨勢；同時應對擬建地區周邊已有的PC工廠產能及其遠期規劃進行充分的調研,獲取準確的數據,以便提高分析的準確性。

對于當地市場需求量的預測,主要結合新開工建筑面積、裝配式建筑相關政策文件以及專項規劃等進行估算。計算公式如下：

Q=S×a×b×c

(1)

式中：Q為預制構件年需求量，m3；

S為年建筑面積規模，m2,主要通過政府文件和報告獲取；

a為混凝土用量系數，根據統計一般建筑的混凝土用量系數為0.3～0.4,可取0.35，m3/ m2；

b為裝配式建筑的應用比例；

c為裝配率。

以杭州市為例,根據最新的政策文件,2017年1月1日起,杭州市中心城區出讓或劃撥土地上的新建項目,全部實施裝配式建造；到2020年,杭州市(中心城區和其他所屬縣市均包含在內)裝配式建筑占最新建筑的比例達到30%以上[1-2]。目前杭州市的裝配式建筑預制率為20%,新的浙江省《裝配式建筑評價標準(GBT 51129—2007)》正式實施后,根據測算,預制率將會提高到25%～30%；另據統計,杭州市每年開工總建筑面積為10 000萬m2左右,且未來幾年基本維持該水平,因此杭州市未來三年的預制構件需求量預測見表2。

表2 杭州市預制構件年需求量預測表

2.1.2 土地成本

基地建設所需土地根據當地土地價格水平和企業資金等情況, 通常有土地租賃或直接購置兩種方式。有時對于同一地區不同城市,甚至同一城市不同區域和位置,土地的租賃和購置費用也有較大差別,因此在投資與回報分析時,土地成本對其影響較大,應進行多方案比較。

2.1.3 建安成本

對于建安成本的影響主要取決于土地和廠房的投資形式,通常有兩種：直接投資建廠和既有廠區的租賃。廠區租賃方式可有效降低投資風險,擬租賃廠區一般應符合下列條件：1)既有廠房跨度宜為25.0 m,當條件有限時,不應小于20.0 m；廠房長度宜為150.0 m以上,不應小于145.0 m；廠房檐口高度不應低于10.0 m；廠房的跨度應根據PC線的規模確定,最小應為四跨廠房(3+1生產模式)；2)廠房原有結構行車設計噸位不小于10.0 t,起吊高度不小于7.2 m,當吊車噸位無法滿足上述條件時,需對既有廠房進行改造加固；3)廠區還應有材料堆場和成品堆場的面積,一般應為廠房面積的1.5～2.0倍。項目可研階段,可結合上述要素對建安方案和成本進行比對分析。

2.1.4 運輸成本

運輸成本主要包含生產原材料和PC成品構件兩方面。結合市場和產品價格構成,通常認為PC構件的經濟運輸距離為：150～200 km,宜控制在150 km范圍以內,因此選址的供貨輻射范圍應按此距離考慮。

2.1.5 政府政策

當地政府政策主要包括稅收政策和其他優惠政策,建筑工業化是國家鼓勵的產業,市場需求大,投資見效快,利稅總量高,很多地方政府已經出臺了相應的引資建廠支持政策,因此投資時可與地方政府積極進行溝通,在土地價格、大小、位置、出讓金(或租金)的繳納時間、政府補助、扶持政策等方面進行磋商,爭取最優政策,以提高項目的盈利水平和抗風險能力。

2.2 環境因素分析

2.2.1 地理交通條件

預制構件的生產需要大量的鋼筋、水泥以及砂石等原材料,因此地基選址時,應充分考慮當地及周邊地區原材料的供應情況,以利于成本的降低。同時原材料的輸入以及成品PC構件的輸出均需要便利可靠的交通做保障。尤其對于成品預制構件,在尺寸、重量等方面均屬于超大型產品,許多干道、高架橋、橋梁存在限寬、限高和限重等情況,有些城市還對工業運輸車進入城區道路的時間上也進行了一定限制,因此在進行預制構件生產基地規劃選址時,應充分考慮交通條件。

以浙江省嘉興市錦蕭建筑科技有限公司基地為例。基地地處嘉興市海鹽縣,距杭浦高速公路海鹽出口約1.2 km,且位于滬、杭、蘇、甬四大城市的區位中心,至四地的運輸距離均為90 km左右,優越的地理位置為錦蕭建筑提供了龐大的市場,因此其一次性規劃建設規模達10條PC生產線,實際最大年產能可達30萬m3。同時基地緊臨一條Ⅲ級航道(杭平申線),大批的砂石原材料可通過基地碼頭直接進入基地,交通十分便利。見圖1。

圖1 錦蕭科技基地地理區位圖

2.2.2 場地地質情況

預制構件加工成型后,一般無法直接外運,需要在堆場進行存放,因此要求場地有較高的地基承載力,減少地基不均勻沉降,防止PC構件在堆放存儲過程中產生裂縫,影響產品質量。同時好的地質條件,能降低廠房的基礎成本,減少投資。

2.2.3 供水、供電情況

PC構件的制作需要大量的水進行混凝土攪拌和養護,因此工廠用水量大,應有充足的水源保障；同時還應有穩定的供電保證工廠的正常運行。項目建議書階段可參照表3對基地的用水、用電量進行估算。

表3 PC構件生產基地用水、用電指標表

2.2.4 三廢處理及噪聲控制

生產廢水主要為車間產生的含油含塵廢水,經廠區工業廢水管網排入污水處理站處理,達標后排放；生活污水直接接入市區生活污水管網,由市區污水處理站處理。污水的排放均需達到《污水綜合排放標準(GB 8978—1996)》中對應的標準要求。

廢氣及粉塵的排放均應達到《大氣污染物排放標準(GB 16297—1996)》中的相應標準。

固體廢物主要有生活垃圾、金屬邊角余料及外購零部件的包裝物等,主要防治方法包括：資源的回收、無害化處理以及減量化處理,排放應符合《一般工業固體廢物貯存、處置場污染控制標準(GB 18599—2001)》的要求。

噪聲一般應通過聲源控制、隔聲處理等方式控制廠界處晝間噪聲值小于50db(A),夜間噪聲值小于40db(A),同時應符合《工業企業廠界噪聲標準(GB 12348—1990)》的相關要求。

三廢和噪聲的處理和控制除應符合上述國家標準的相關規定外,還應根據當地的地方標準和地基的實際情況確定綜合處理方案。

2.2.5 遠期發展空間

采取分期投資的方式,可大大提高企業的財務生存率和利潤率,因此企業往往結合供需關系的變化進行分期建設,此時為提高資源使用率,降低生產成本,應優先考慮就近發展,需要預留遠期發展的用地可能。

3 投資與回報分析

本文以初期常見建設規模(3+1+1生產線模式,設計年產能為15萬m3)為例,對預制構件基地建設的投資與回報進行分析和計算。所謂3+1+1生產線模式,即3條PC構件生產線,1條鋼筋加工線,并預留后期為進一步提高產能而增加一條PC生產線的廠房空間。

3.1 用地和土建面積分析

經調研,3+1生產線模式預制構件基地占地面積需10 hm2(約150畝),主要為3個功能分區：辦公區、生產區、生活區,對應土建建設項目主要包括1棟辦公樓，1座生產廠房，1座成品構件室內堆場廠房(可與生產廠房合并建設)，1棟員工宿舍樓以及廠區室外工程等。

PC基地標準廠房一般為每跨寬度25 m,廠房長度160 m,按照3+1+1模式進行配置,廠房跨數為5跨,生產廠房面積為2.0萬m2； PC構件堆場面積一般應為生產車間的1.5～2.0倍左右,本文分析時考慮1.0萬m2室內堆場；辦公樓和員工宿舍樓總建筑面積約為8 000 m2,其中土地采用租賃方式,租金按照3萬元/畝·年,現付2年計算,采用新建廠房方式進行建設,見表4。

3.2 設備分析

設備應根據工廠的生產工藝確定, 圖2給出了預制混凝土構件的生產工藝圖。結合工藝和廠房建設面積,生產線主要包括：1條流水線、1條固定模臺線、1條異型構件生產線以及一條鋼筋加工線,后期根據企業發展的需要和市場情況,可考慮增設1條固定模臺線或流水線(本分析暫不考慮)。基地主要設備及投資金額,見表5。

圖2 預制構件生產工藝圖

表4 土地與基建初始投資表

表5 主要設備投資表

3.3 投資回報分析

財務分析一般分為融資前分析和融資后分析,一般宜先進行融資前分析,在融資前分析結論滿足要求的情況下,可初步設定融資方案,進一步進行融資后分析。一般項目建議書階段,可只進行融資前分析[3]。

3.3.1 項目總投資估算

項目資金全部采用企業自有資金,建設及生產調試期為2年,總投資15 600萬元,資金投資使用情況見表6。

3.3.2 財務分析與評價

1)營業收入估算。

按設計產能70%進行分析計算。首年銷售額：12萬m3/年×70%×3 000元/m3=25 200萬元/年,

以后考慮預制構件售價按每年6%的幅度遞增,因此企業銷售額也以相同幅度增長。

表6 固定資產投資明細表

2)營運成本估算(均按年考慮6%增幅)。

本項目定員人數按生產開展情況為120人左右,包括生產人員100人(三條PC生產線,每條30人左右；鋼筋生產線按10人計),中高層管理人員10人,行政、財務及服務人員10人。

各類人員首年工資初定為：生產人員人均約7萬元/年,中高層管理人員人均收入25萬元/年,行政、財務人員人均12萬元/年,總計1 070萬元。

管理費用投產第一年按200萬元/年預估。

生產費用按銷售額的70%計。

3.3.3 盈利能力分析

一般通過財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期和總投資收益率等指標對項目的盈利能力進行分析。表7給出了本項目預測的利潤和現金流量表,其中：固定資產按兩年平均分期投資；折現率按6%計；固定資產按進入生產期15年按照年限平均法進行折舊。

據上述數據算得：到投資開始12年末(生產運營10年末)時,財務內部收益率FIRR=23.93%；財務凈現值NPV=19 457萬元；總投資收益率ROI=42.68%；項目投資回收期P=6年。

3.3.4 不確定性分析

不確定性分析主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析,應采用定性和定量相結合的方法。

盈虧平衡分析主要指通過計算項目達產年的盈虧平衡點(BEP),分析項目成本和收入的平衡關系,可采用生產能力利用率或產量按下式計算。當采用增值稅價格時,式中分母還應扣除增值稅[3]。

影響企業效益的主要因素有建設投資、生產成本、經營收入等,針對投資財務內部收益率和投資回收期等指標進行敏感性分析, 表8給出本項目敏感性分析部分數據。同時應進一步計算各影響因素的敏感度系數SAF和臨界點(可通過敏感性分析圖或試算法得到近似值)。

SAF=(ΔA/A)/(ΔF/F)

(1)

式中：F為不確定性因素；

A為評價指標。

表8 敏感性分析表

4 結 語

裝配式建筑是我國未來建筑的重要發展方向,當前正處于快速發展期,在PC構件的高需求量的市場環境下,必將吸引大批的企業投資建設PC構件基地,在項目審批和設立過程中,政府部門應充分發揮引導作用,對投資資金進行合理調配,避免出現產能過剩現象,不利于地區產業結構的健康發展；同時企業在投資建廠前,應進行充分的調研,對基地的選址、項目的經濟指標等方面進行科學、詳細的分析,以提升企業投資效益。